: 詢問過家母 目前僅有簽過買賣議價契約書以及延長買賣議價的契約書
: 是的 沒收訂金 因為我們沒有簽其他的斡旋跟正式契約
一、不動產買賣為諾成契約
按民法第153條I項規定：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約
即為成立。」雖然現行民法第166- 1 條I項規定：「契約以負擔不動產物權之移
轉、設定或變更之義務為標的者，應由公證人作成公證書。」但本條之規定尚未施
行，而民法758條之書面契約係指不動產物權移轉行為之合意，不包括買賣契約，
故依據現行民法之規定，不動產買賣契約僅需雙方意思表示合致即為成立，無須
以書面方式為之。
二、議價委託契約書之性質
按現行台北市不動產仲介經紀商業同業工會公佈之不動產買賣議價委託書之規定
，其乃具有居間契約及要約書之性質，一方面由買方委託仲介與賣方進行議價，
另一方面並以該買賣議價委託書之條件對於賣方進行出價之要約。此可由該委託
書第二條之規定即可看出，且依第三條之規定，只要賣方簽章同意買方同意承購
要件時，契約即為成立。
是故依該委託書第四條之規定，買方在委託期限內有受該要約之拘束（民法第154
條參照），在該要約之意思表示到達賣方之後，即不得任意撤回（民法第162條參
照）
三、斡旋金之法律性質
按關於斡旋金之法律性質，現行學說見解不一，有附停止條件定金說、預約之證
約金說、片務預約或一方預約說、違約定金說、要約保證金說、預付委任事務之
必要費用說、寄託與委任混合契約說、居間契約說、居間人檢視買方履行能力說
、讓與擔保說、居間、委任與寄託之混合契約說之爭議，而依據中華民國不動
產仲介經紀商業同業公會全國聯合會之看法係採積極定性斡旋金契約之態度，
亦即採兼具居間、委任與寄託之混合契約說，但無論如何，該斡旋金之給付與否
，均不影響該議價委託契約書之效力，買方仍應受其議價委託契約書所載要約內
容之拘束，而仲介亦具有代理買方與賣方進行議約之權限（議價委託契約書第三
條參照），在該授權契約之範圍內所代為或代受之意思表示，對於買方即生效力
（民法第103條參照 ）
四、違約責任
並請注意該議價委託契約書第六條之違約條款規定,令堂\令慈將來所應負的違約
賠償責任均在此
※ 引述《pcperson (呼呼)》之銘言：
: 目前在買屋上碰到困擾 想請教板上的各位 希望能得到解惑
: 日前家母在A日口頭上答應仲介確定成交 (僅口頭答應 無任何文字簽約)
: 但在A日晚上猶豫了 因此撥電話聯絡房仲想確認是否可違約
: 房仲告知家母已將斡旋金轉入訂金 程序已跑完
: (家母也尚未提供斡旋金 僅為該家公司內部程序跑完)
: A+1日早上 房仲告知該公司得知此事後打算寄出存證信函
: 但因房仲有先通知我 也請房仲先稍候並先壓下
: 所以存證信函的事情家母還不知情
: 想請問板上各位 在口頭上允諾部分 並無簽約 房仲即進行程序
: 但得知我方可能違約便先一步打算寄出存證信函這樣的動作
: 是否真的在法律上站得住腳
: 目前狀況處於尚未簽約.斡旋金尚未提供的狀態下
: 但因擔心如真的於口頭上違約 家母會因存證信函而有官司問題
: 所以要請懂得法律細節或是有碰過的各位解答了 謝謝