基本上,這種有租賃關係存在之應有部份的買賣有以下幾個難纏的法律問題需解決
1.分別共有應有部份之使用限制
依民法第819條一項之規定,各共有人，雖得自由處分其應有部分,唯此處分僅及於該
應有部份,不影響他共有人之權利,買受人亦無就該共有物特定之使用有排除他共有
人之權利,其使用仍應依民法第820條,第818條，依共有人間之約定或多數決之方式為
共有物之使用管理
2.買賣不破租賃
按民法第425條之規定,如該租賃契約之期限未逾五年或已經公證者,則就有買賣不破
租賃之適用，亦即縱使土地所有權人將該土地所有權出售並移轉所有權於第三人時,
該現實占有之承租人仍得對受讓人主張租賃契約之存在
3.時效取得地上權
按占有人為善意並無過失,以行使地上權的意思，和平、繼續、公然以有建築物、工
作物或(竹木)為目的，而使用他人的土地，經過十年,得依民法第七七二條準用民法第
七六八條至七七一條規定，向登記機關請求登記為地上權人。
故若該承租人於該土地上有工作物或建築物時，其租賃契約經過十年後,即得依法申
請辦理地上權登記,此時買受人就必須於其完成登記前向法院對其訴請拆屋還地,方
能阻止其時效取得地上權
4.共有物之分割
至於供有有物之分割,民法第824條之規定,需各共有人協議之方法行之,如不能協議
決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，雖得由共有人聲請法
院裁判分割，唯此乃形式形成訴訟，法院不受當事人聲明之拘束，當事人未必能依
其所願分割到想分割之區塊,乃存有不確定之風險
5.買賣標的物之特定
如上所述,既然該共有物在分割移轉登記完成前或分割裁判訴訟確定前,其分割內容
都是不確定的,則關於與共有人買賣契約標的之特定就會成為疑問,此不僅影響出賣
人所有權移轉義務之範圍,亦涉及買賣契約是否有效成立之問題,將來在履約上恐發
諸多爭議,請再三思
※ 引述《lnc ( 小朋友)》之銘言：
: 各位版友好
: 爸媽喜歡某一方為特地地區的空地
: 某房屋仲介公司瞭解後，特別依循爸媽的需求
: 找到了一塊三人共有的土地，未分割，地上有租賃給別人營業，不知道有沒有簽租約
: 且因為是我們是在地人，也清楚這個地上物營業有十年以上
: 對於這樣的地權不清，我實在很擔憂
: 1.未分割，所以產權不清
: 2.有地上物，且不知道有沒有租約，對方要不要搬？願不願意搬？
: 我有勸告爸媽希望他們再看看別的地
: 但這地區，若不是地主缺錢是很少會出售的
: 剛好這塊地其中一位缺錢，所以想分割後再賣給我爸媽
: 媽媽很傻的先給了斡旋金幾萬去談每坪的的價錢
: 目前已經談到一個雙方願意細談的滿意價錢
: 而我還是擔憂，一旦簽了土地買賣條約，地上物若沒處理好根本無法順利取得此塊土地
: 後來仲介公司和爸媽取得共識是在寫一個約前約
: 並且要支付幾十萬，代表我方願意購買，他們好去分割以及處理這個地上物
: 若沒有在期限內處理完成（地上物和分割），對方無條件退還這些錢，並交付違約金
: 同時土地買賣條約亦不成立。
: 這種約前約有效用嗎？
: 不知道版上有沒有代書可以協助幫忙，我可以支付部分費用。
: 謝謝