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老公寓改建套房出租
這東西我搞了五年,前幾年房子漲到現在的七成價格時
我不看好後市全部出光光
當年總共做到 60 間左右,最終年收大概 240~360
不過都在雙北
帳面上最保守的投報率 10%+ 是穩穩的
純益率以及私底下利用財務槓桿達到的投報率就不說了
板上一堆嘴臭的見不得人好
我說一下雙北的經營心得
1:空置率
八九年前空置超過一周我就要跳腳了(剛做時認真帶看)
五年前的時候新北平均空置 2~4week(賺錢了就不認真帶看)
2:供給的增加
我剛做的年代,跟親朋好友解釋根本沒人知道這啥
後來六七年前有個高調的傢伙估計是要集資,天天上電視講他的管理經營理念
這個後面講,總之造成的結果就是曝光率大增,搞出一堆問題
後面幾個問題都是他搞出來的
3:法規的限制
現在雙北只要動到浴室廁所的改建,一率需要建築師畫圖
建築師的費用還可以忍受
最大的問題是不能像以前一樣把空間利用到極致
4:各種費用調升
當年最賤的就是第四台
我有間三四樓連在一起一共隔了16間
他要來收你 16 間的費用,一共是 800*16=9600/month
再來抱怨一下當年那個高調的王八蛋,
講的台上講的口沫橫飛,我老婆還特地叫我去看(我不看電視超過15年了)
我管理科技領領先他幾條街~
包括遠端遙控門禁,資料庫搭配銀行管理系統對帳
本來還想兩者結合做沒繳房租的自動消磁卡功能
但是考慮到這程式還要花幾萬塊寫就算了,那時候人生快樂啊
每月工作時數 10- hr,天天打魔獸,不然就是去大陸玩XD
但被他一搞,政府,有線電視,還有一大堆潛在的老公寓屋主
紛紛把眼光投到改建套房上
我創業的座右銘:"人多的地方不要去!!"
講回正題,這行就是穩定收入
但要有賺大錢的機會還是要靠房屋的增值
一樣,純益率沒有 20% 的生意我根本不考慮
(哪個喜歡做3%,5%請左轉向下,你我志不同道不合請不要找我,洩洩~)
所以大概三年前,一來市場做濫,二來房價已高
我出光物件,雙腳走遍大陸二十多個城市,
看好上海
準備在這邊複製一次過去經驗,但是大陸畢竟不比台灣
各種風土人情法規跟資金作法差很多
我已經在這邊呆了一年半,繞個彎經營
目前已經接近克服種種法規限制(限購等)跟資金流程(貸款等)
應該今年就會買進第一個物件
講到這大概有人要質疑我的啟動資金~
我當時的啟動資金大概是
自備款: 10000以內
一份 4萬/月 的穩定收入~
頭期款:信貸 30 or 50(?) 萬,年代久遠不記得了
貸款八成
裝潢款:半年租金+薪水還
精確的數字計算本來在 salary 板有
不過年代久遠沒留了,bahamut lv4 也有,不過不是每個人都能看到
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※ 轉錄者: jamo (113.105.132.114), 時間: 08/08/2012 01:20:09
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