※ 引述《michigan1217 (I love )》之銘言：
: 家裡的人打算長住國外
: 因此考慮處理台灣的房子
: 由於房子是位於永和的獨棟住宅
: 因此可供參考的benchmark較少
: 鑒於以下房屋的各項條件
: 想問問各位對於該房價格的意見：
: 1、 房屋地點：新北市永和區中正路福和路口附近
: 2、 房屋屋齡：40年，十年前約有花五百萬元裝潢更新
: 3、 房屋類型：獨棟住宅(四面有圍牆)
: 4、 所在樓層：NA
: 5、 房屋坪數：房屋為兩層建築，共一百坪，土地面積約一百坪
: 6、 房屋格局：六房四衛
: 7、 房屋座向：不明
: 8、 屋前巷(路)寬：不明
: 9、 購屋預算 :這就是我要請教各位的
: 10、 有無陽台：有
: 11、 有無停車位：院子大約可以停三到四輛車
: 12、 交通：離頂溪捷運站走路約12~15分鐘
: 謝謝各位!
首先，先查清楚你家土地權狀的大小。這種物件基本上沒人在看建物
大小的，所以說建物價值可以暫時不論。除非你這間有很大的店面價
值，不然建物可以忽略不算，只算土地就好。
既然要算土地的價值，基地條件就非常重要，以下幾點要非常注意：
一、土地使用分區 假設這間是永和區的住宅區，那容積率300%；假
設是商業區，那容積率是440%。這牽涉到你一坪地可以蓋幾坪房子
非常重要！如果你這塊地裡面含有都市計畫的道路或公園之類的，
那這部份就不能蓋房子了，若是整塊都是公園預定地，那只能舊房
子整修繼續住，等政府來徵收，整個評價方式就完全不同。
所以說，要先查好你家所在的土地使用分區，你可以拿你土地權狀
上面的地號下去查詢，網路上都查得到你家所在的分區。
二、你基地前方的巷寬 這非常重要，關係到你家土地翻建時可以蓋
多高，甚至會影響你家土地的容積率！台北縣規定，屋前巷寬不足
八米時，住宅區容積率不得超過200%、商業區不得超過320%，路在
八米以上時，你家的住宅區土地才可以蓋滿應得的容積率300%。
另外，巷寬還有牽涉到高度比限制、停獎限制，不過這比較複雜，
地主找建築師時自然會去弄，你不必懂太多。總之，你家前面的路
有八米以上時，土地價值與不足八米的不同。
三、基地臨路面寬 你家前院都能停好幾台車了，這個問題應該不大
。臨路面寬太小時會變成畸零地，要請建照會很麻煩，也蓋不大。
四、其他條件 這個主要就是離捷運站出口的距離，在某一個距離以
內時，可以請到特殊的獎勵容積，這塊土地的價值也會因此增加。
你家走路到頂溪要十幾分鐘，應該是不用考慮了。
你的土地價值，我會這樣推算：先假設你基地巷寬有達到八米，故容
積率有到300%，再假設永和預售屋單價為45萬好了。若小建商每建坪
的營造成本加上建商利潤為20萬，可容許的土地成本為每建坪25萬。
300% x 1.6 = 4.8 每地坪大約可以蓋可售建坪4.8坪，所以土地成本
可以達到 25 x 4.8 = 120萬，一坪地開價120萬應該對建商來說還可
以。不過該基地太小，建商不一定會想要做就是了。
如果你家土地分區不同、或是巷寬不夠大、或是永和房價沒到45萬那
麼多，再去自行增減上面的算式推算土地合理價值，不過，實際成交
價還是要看買賣雙方的談判結果就是了。

這種物件沒人看建物？鄉民不是最愛用總價／建物坪數

然後酸40年房子開100萬了嗎？

這間搞不好只是家族的零頭 給孩子的零花錢XDD

說不定是忘了有一間房子在永和這樣。XD

沒土地持份或土地持分很小的當然只好看建物這種光土地就一百坪的 當然是土地值錢lulalla說的沒錯 一樓想酸就省省吧XD

大概是最近太閒了，想找鄉民吵架。

轉貼手好久沒來，感覺好寂寞啊 XDD

之前忠誠路建商買的40地坪，建商看地坪，酸民一樣

請問那個X1.6的依據是?

1.6是把容積變成可售坪數

那你應該去找那篇的酸民 在這邊底下做亂幹嘛?

用總價／建坪，還有再閒也不會比po這篇的閒

而且某I，你幾時看過40年透天，地坪小的是用建物價值算

http://0rz.tw/C4EFJ <--你說的忠誠路是這篇嗎?這篇新聞也是用地坪計價啊40年透天 為什麼地坪會小? XD

地坪會小 甚至幾乎沒有 幾乎都是大樓才會這樣既然是透天 除非土地是租的 不然地坪相對於建物 不會小到哪去拜託一下 提問題的時候也稍微想一下再問好嗎?

更正一下, 應該說 甚至幾乎可忽略

那之前用總價／建物，酸40年屋賣那麼貴的文是？XD

仲介po的透天，一堆酸民都這樣算耶XD

darksaber，房子有很多面積不佔容積的，比如說陽台梯廳之

類的，又有不少容獎可以申請，大略估算，可售坪應該可以蓋

到原始容積的1.6以上，北縣更寬鬆，2倍的比比皆是。考慮到這塊地在巷內限高不夠高，所以用1.6去算。

GuessXX 因為那些人跟你一樣不懂亂酸啊XD 這問題的答案不就這麼簡單嗎?

要比酸，你算是他們的老大哥耶，那麼謙虛

可是我不會亂酸耶XD 像「40年透天，地坪小」這種問題我就不會提出來XD

稍微有點概念＋問問題前有稍微想過, 都不會問出這種問題吧

酸人是正常的, 有些人亂講話本來就該被糾正, 但是亂酸只會顯得自己很笨..

暸解了,多謝lulalla及IBIZA兩位的解答

長知識 推!

IBIZA你説你不會亂酸，害我差點噴飯

看推聞就知道誰亂酸了啊XD

GuessXX不是仲介嗎?什麼40年透天地坪小這種屁話

看透天不看地坪看建物的 很多鄉民都這樣阿XDXD我只是好奇 為啥鄉民家要賣 酸酸自動幫他用地坪算

然後仲介po的就用總價/建物 去酸40年老透天賣1坪100萬黑心

我什麼時候說過透天一坪100萬很黑心了？你根本搞錯人酸。你去把那篇找出來啊！

你成功達成找酸民吵架的目的了~ Good!!!!

你幹嘛把那篇漂亮的打臉文刪掉啦 ((敲碗!~~~

請問若要看土地能建幾層最簡單的方式是否是看同一絛路

上，最高的，就可能是你的土地可以蓋多高(ps:最簡易的

奇怪 要找架吵不會去找原本的人吵 在別人文章亂吵很煩耶