感謝板友的回應
之前下要約書失敗後，陸陸續續還有透過仲介跟屋主議價
目前是談到心中可接受的價位，準備要下斡旋
這邊想請教前輩斡旋該注意的事項
1.因為這間房子浴室天花板(水管)有些滲漏的部分
仲介說會跟屋主說要把這部分修好
另外有跟屋主談要留下冷氣、廚具及一些東西
請問下斡旋時是否就要註明?
2.之前簽要約書時，看到內容有提到買方仲介費2%
目前仲介口頭說只收1%
那下斡旋時是否要註明仲介費1%?
3.我有向銀行及農會詢問貸款成數
目前農會問到的利率最低，貸款可到7成
但我知道通常估出的金額都不到出價的價錢
目前我自備大約就是出價的3成
若農會給的貸款金額不夠，
那我在契約上註明"貸款成數不足，則此約無效" 這樣有用嗎?
4.不知道下斡旋時，是否還有其他要注意的?
以上問題，煩請版上前輩惠予建議，謝謝!
p.s.另外我要特別感謝帥過頭大哥
在買賣和出價問題上，我陸續跟帥大請教
帥大無償給了我很多寶貴建議
在此特別感謝!
※ 引述《gregg (打逼浪費生命)》之銘言：
: 在下這兩天跟房仲下了要約書
: 房屋開價1200萬上下，我的出價是920萬左右
: 我跟房仲說以這個價錢出價，可以的話我還有一些空間
: 房仲說他會努力
: 隔天房仲約我，希望我能出到1040萬，
: 他會努力試試看，不一定能成功，但會努力
: 且說努力很辛苦，抽庸太低，要我把仲介費從1%拉到2%(原本一開始說1%)
: 他希望我考慮看看，可以的話，就把要約金額改成1040萬，再跟屋主談看看。
: 這是我第一次用要約書，我不是很懂這個狀況。
: 我以為用要約書出價，要嘛就是屋主同意出來談，
: 再不然就是價格太低，要約書就無效，然後我們再重新出價。
: 但這次是房仲希望我用1040萬的價格去努力看看
: 而這價格就是一開始我問房仲房屋行情的時候，他跟我報的價格~
: 想請問前輩，像這種狀況，是否房仲都沒跟屋主提過我們出的價錢?
: 說實在話，我和家人感覺不是很好，很懷疑房仲是否真的去"努力"了?
: 我們的感受是，1050萬是房仲希望談成的價格(雖然他一直說會努力幫我們爭取)
: 另外，這個案子是專簽，是否可以透過我們自己較熟的仲介，去跟屋主談呢?
: 如果可以，會不會衍生其他問題(如仲介費之類)?
: 再麻煩前輩給個建議
: 謝謝!
: ※ 編輯: gregg 來自: 114.46.222.84 (09/26 12:59)
: 推 juichangkuo:仲介有沒有努力沒有辨法知道，要請徵信社查看看 09/26 13:00
: → juichangkuo:但是你自己有沒有先查週遭近期成交行情? 09/26 13:00
: → gregg:周遭行情有大概查過 比我出價高 但也不到仲介要我出的價格 09/26 13:01
: → juichangkuo:如果近期成交行情在1050左右，用920談不成的機會很大 09/26 13:02
: → gregg:所以我跟仲介下要約書的時候 就有說 還是會適當加價 09/26 13:02
: → juichangkuo:那你也知道最高該出到多少了，不一定要照著仲介的指示 09/26 13:03
: → gregg:所以就是不用管仲介的"建議" 直接出自己可以接受的價錢嗎? 09/26 13:04
: 推 juichangkuo:是啊，如果有機會談成仲介就會真的努力去談了 09/26 13:05
: → juichangkuo:我用過近期成交價的90%去談過，仲介回報說不成 09/26 13:07
: → gregg:那可以找自己熟識的仲介去談嗎? 09/26 13:07
: → juichangkuo:仲介說屋主的期望是120%，我直接回那免談了，差太多 09/26 13:07
: → juichangkuo:如果屋主有簽委託給你熟的仲介就可以 09/26 13:08
: → juichangkuo:現在屋主的姿態還蠻高的，我上回談的那間30年房貸在繳 09/26 13:10
: → juichangkuo:但似乎資金沒什麼壓力，掛了快三個月了還在賣 09/26 13:11
: → gregg:我看的這間 也賣快3個月了 開價比一開始降100萬 09/26 13:13
: 推 juichangkuo:開價降不是很重要，屋主心中的目標價降才有用 09/26 13:14
: 推 landagent:絕對不要用要約書，用斡旋，只出三萬元，若你後悔也是三 09/26 13:15
: → gregg:恩 目前是傾向找熟的仲介跟屋主談談看 沒機會也不堅持就是 09/26 13:15
: → landagent:萬元，要約書是後悔出3%，差很大，買方後悔的一半原因是 09/26 13:15
: → juichangkuo:我不是急需那間房，所以我就放著等看看屋主放軟 09/26 13:16
: → landagent:被騙的感覺，你不是說1040買不到嗎?怎麼就買到了，不爽 09/26 13:16
: → gregg:感謝帥大指點 其實出價前我就想說是否下斡旋 09/26 13:17
: → gregg:仲介跟我說斡旋跟要約書沒差 重要的是價錢能不能談得到 09/26 13:17
: → gregg:後來就寫要約書了 那我現在能跟仲介 拿回要約書嗎? 09/26 13:18
: 推 juichangkuo:上回仲介們在版上教育的是"要約書沒誠意，屋主不會理" 09/26 13:18
: → juichangkuo:可以，要約書上的契約有寫該怎麼撤銷 09/26 13:19
: 推 landagent:已付要約書，就不能另找仲介了，會出問題 09/26 13:19
: → landagent:要約可在對方沒談成立即喊停不買，你現在就可以傳簡訊 09/26 13:20
: → landagent:我確定表達不買的意思，依要約書規定本約已作癈 09/26 13:21
: → landagent:你在三到六個月之內不得與該屋主成交 09/26 13:21
: → gregg:感謝帥大 那我直接先不買了 因為目前感覺也不喜歡 09/26 13:22
: 推 juichangkuo:http://tinyurl.com/bqz7vbt - 該條文消保官解釋無效 09/26 13:23
: → juichangkuo:你的買賣服務費同意書上一定有此限制條文，仔細看一下 09/26 13:24
: → gregg:感謝帥大和J大的回應 那我可以先跟該仲介取消要約書 09/26 14:16
: → gregg:如果要買要加價 改以斡旋金去出價 這樣應該沒有問題吧？ 09/26 14:17
: → gregg:我看了一下我的這份要約書 需以存證信函或書面送達賣方或受 09/26 14:21
: → gregg:託人即生撤回效力 這邊的"書面"不知道是什麼樣的形式? 09/26 14:22
: → gregg:又我需要去拿回放在仲介那邊的要約書正本嗎? 09/26 14:22
: 推 landagent:簡訊就是書面之一，用意在於明確表達不買，簡訊自已留底 09/26 14:26
: → gregg:感謝帥大!!! 非常實用! 09/26 14:37
: 推 cafepapa:買方2%? 看來是跟小黃買? 09/26 21:50
: → gregg:不是耶 是中部在地房仲品牌 本來是說1% 09/26 21:57