偷偷打一篇回覆原PO.
小弟工作中的一個項目就是評估土地購買給建商, 當然我自己也有業外投資房地產.
就如同股市中股票分析師的角色.
一筆土地或房產, 影響最大的當然是目前市場價位.
但除此之外, 就是"坪效"兩字.
市場行情是A, 銷售面積是B. 總銷當然就是 A x B
我想A的部分就不說了, 板上那麼多投客, 對A肯定是很了解的. 所以我要說的是B.
我在買房前或是判斷合理價位時, 會把未來的坪效給考慮進去.
所謂坪效就是..一坪土地能賣幾坪面積.
所以要考量的有:(一)
1.面前道路寬度(越寬越好,對面有公園或河更讚)
2.土地使用分區(住四優於住三, 商四優於商三....)
3.土地持分面積(持分越多越好)
4.土地所有權人數(人越少越好)
5.該地區細部計畫(獎勵值與種類越多越好)
當然,其他諸位會考慮進去的也會考慮, 比方:(二)
1.區段(含交通、地點、景觀、學區...等)
2.公設與公設比(特別是公設的計算方式, 比方沒買車位但公設是否有含車道持分)
3.格局與配管方式
4.屋齡與屋況
5.有無違章
前面(一)考量的是未來, 後面(二)考量的是現在.
如果是新房子, (一)所佔的考量比重當然比較無所謂, 即使是只臨六米巷也算了.
但若是老房子, (一)的參考比重則非常重要, 因為關係到以後是否有人會願意接手.
同樣的, 如果是新房子, 我不太會在意土地持分的多寡. 反而是在乎公設的計算.
但若是老房子, 土地持分會是我最重要的選項之一.
而價錢的判定同上, 我會由土地價值與房產價值來做判斷.
比方..住三土地的老房子, 持分10P, 賣3000w, 臨仁愛路.
像這種條件, 即使我不看房產價值我也會買, 因為光土地價值就不只這價.
就算房子漏水, 牆壁龜裂我照樣會買.
但若是新房子, 土地持分就比較不重要了, 就是如果板上眾多大大看的一樣,
看格局、區段、公設...等等.
以上是我判斷房子合理價位的依據..