※ 引述《pds1 (一天到晚檢舉的心理有病)》之銘言：
: 標題: Re: [新聞] 房價鬆動 新北大跌12％
: 時間: Fri Nov 2 00:12:42 2012
:
: → playhome:Dr張是向營建署要的成交價數據，或許營建署比較厲害吧！ 11/01 21:5
:
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: http://ppt.cc/dJq~
:
: 網址105頁以下提到，張教授的報告是植基於國泰建設的常態性編組派員調查，
:
: 玩家大大你有沒有唬爛我啊?
哈哈哈
沒錯
我還原我當時問他的背景
因為我是參與了一個研究結果的簡報
那個研究結果不是國泰指數,而是以國泰指數為數據來源之一而做出來的研究報告
但我在網上找不到那份研究報告Orz
當時我問他"們"的是
如果根據國泰指數做出來研究報告
那國泰指數的數據就很重要
國泰指數如何能確保數據來源的信度?
他一開始回答的確實就是你引的那段話
但我後來一一問他(主要是他的徒弟回答的,因為他的徒弟才是該場合主講者)
http://ppt.cc/1DGe
上面是一開始回答的答案,她們本來以為這樣回答我就會結束了
但我繼續問,國泰建設並沒有公權力,要如何向同行詢價?
http://ppt.cc/m51W
這就是她們的回答
不過,這並沒有回答我的問題啊!
國泰建設就算傾公司之力
同行也沒義務要告訴他們開價和成交價啊!
結果確實繼續鬼打牆的回答我一些類似報告中的
http://ppt.cc/6Vv_
當然,當時不可能口頭回答像書面這麼詳細
所以我乾脆也就書面上的問題再增加一些疑問吧!
http://ppt.cc/pJP4
http://ppt.cc/A8wN
國泰建設的市調人員可以向其他建設推案現場的負責人甚至專案負責人問到真實的可信的「議價空間」＆「客源」＆「銷售率」？
原來建設公司同業間如此和諧而不競爭也不會同行相忌?
連假裝客戶這招都來了
當然我當時就問了類似上面的疑問
此時老帥親征
他回答
做研究當然不可能只是依據這樣的調查數據
我們背後一定要能有更客觀的數據支撐研究結果
我繼續追問
是什麼樣的客觀數據呢？而為何沒寫入國泰指數報告？
他就簡要回答了以下這篇研究論文中的內容，
後一個問題他不知道有沒有回答，我忘了，
不過這篇研究論文是2010年的
而我問他的場景是更早的時候(大約是2008還是2009有點不復記憶了)
http://ppt.cc/9fz1
回答的很簡單，讓我很震驚，不過話題就此打住了
http://ppt.cc/epe3
看看這篇2010年的研究報告
內文承認國泰指數(即使加進信義指數)數據仍不足以分析長期房價
而必須採用營建署的數據,租金和所得來自主計處
這就很搞笑了
原來張教授及其團隊的的諸多研究是綜合了國泰建設的報告,營建署和主計處
(好像在其他研究中還有花旗銀行的研究,但資料較少)
那問題很大喔
1.
他們自己承認了國泰建設的數據不足,所以在研究房價泡沫時不足以支撐研究
那大家每次看到國泰指數就開始做出多空結論是怎樣？
2.
我的這些疑問
財團法人國土規劃及不動產資訊中心所做的報告中
也很"客氣的"指出國泰指數的問題點了
http://ppt.cc/g6Yz
摘錄如下
「國泰房價指數也有其困境，由於其採用個案二樓以上還原單價作為指數之價格資訊，價格資訊雖已簡化為單價計算之對象，但個案平均價格(表價)為建商出價，並非市場成交價格」
「個案議價金額的調查是由市調人員詢問現場銷售人員後，再反覆查證並經綜合判斷而取得，具有相當的可信度。但隨著個人議價能力的不同，建商的讓價空間也會有所差異，不代表個別購屋者都能取得相當的議價水準。另外，議價空間的高低不僅僅是受到市場景氣狀況的影響，有時也會受到建商銷售訂價策略的調整而有所波動。」
「個案銷售率應是以非線性的方式變化，但是受限於資料的取得，30天銷售率僅能採用線性推估的方式求得，且調查過程中，初調日期與個案公開的間隔期間並不固定，造成30天銷售率的估計可能會因為初調時間的不同而產生偏誤。」
而國土規劃及不動產資訊中心也很客氣的作出結論
「各界在看待國泰房地產指數時，應該著重在於房地產指數的變化關係，對於房價、銷售率、議價空間及成交量的數值，不宜也不應擴大解釋。」
但我的結論是,既然承認調查來源就不具可信度,
那連結果也就不可信,怎麼可能會說趨勢變化可信,
但內容不可信呢?
難道說說一次是錯誤,連續說了二十年,即使是錯誤,
但好歹可以看出錯誤的起伏變化?
3.
至於營建署的「預售住宅價格季指數」以及主計處的所得和租金
那應該不用我說了吧!?
如果你真的相信營建署能比國泰建設更能取得預售住宅的價格
或者你相信主計處的所得租金數據是可信的
那我也無話可說了
擁戴政府也是國民的義務!?
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:
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作者:
kinggod (不可以在打B了...)
2011-01-02 08:58:00你自己上網搜尋一下"房地產價格指數編制方式" 就知道
作者:
kinggod (不可以在打B了...)
2011-01-02 08:59:00世界各國都用這種編制方式 國泰不是世界第一但是台灣最久
作者:
kinggod (不可以在打B了...)
2011-01-02 09:03:00這指數只是綜合趨勢 跟股票一樣 7000點也有破歷史新高的
作者:
kinggod (不可以在打B了...)
2011-01-02 09:04:00標的 也有再破低的 這比起你講"一直漲" 有公信力的多
還有我從未以有公信力自居我看的持有的本來就只是少數的區域
但這幾年房價確實一直漲，分享自己的親身經驗沒錯吧！?
作者:
kinggod (不可以在打B了...)
2011-01-02 09:14:00這幾年指數也一直漲 只有"現在"才開始回跌 跟你經驗差很
作者:
kinggod (不可以在打B了...)
2011-01-02 09:15:00多嗎?? 至於租金 不然板主無聊可以辦個投票看是漲是跌??
其實等到這個月16日公布實價登錄的價格，就可以把8月和9月做個實價登錄結果的比對，到時事實勝於雄辯
現在開始跌???同業好友說的??還是假裝客戶下定?
8-9月一定是漲的，到時說法就是9月盤子沒看到實價
作者:
kinggod (不可以在打B了...)
2011-01-02 09:18:00幾個月前我才用小黃小綠的成交價戳你新店"一直漲"
作者:
kinggod (不可以在打B了...)
2011-01-02 09:19:00我不敢講跌 但哪裡來的一直漲??
p大，我覺得你每次都說你看的是"局部"...但是你的推論
作者:
kinggod (不可以在打B了...)
2011-01-02 09:20:00我的數據?? 好屋網你不信 小黃小綠的你也不信?
論述???反正非你所願的言論就必須完整論述我從沒希望大家信我啊！
作者:
kinggod (不可以在打B了...)
2011-01-02 09:23:00那你講這麼篤定? 今年以前是漲 但3月後我只敢說平盤
作者:
kinggod (不可以在打B了...)
2011-01-02 09:27:00作者:
kinggod (不可以在打B了...)
2011-01-02 09:28:00指數編制方式 自己看吧!! 我只能查簡體資料就加減看吧!
作者:
kinggod (不可以在打B了...)
2011-01-02 09:29:00多頭司令當然只講漲的 你講過什麼是有跌的嗎??
你有信心是8-9都是連續漲的，反正16日的9月實價登錄
田大權在電視上引用錯誤資料誤導 顏總說預售屋一年就
是+7% 問他為什麼他就說你不懂不要問 這種人都當上高
要在這裡被認同，喊空就行了，喊空不會被要求完整論述啊
是在酸喊空的時候你就自動忽略吧...................
#18134就有心得文了，去看看吧！再拿如花價來說跌價我也無言了
作者: Dirk0001 (聯盟第一大前鋒) 2011-01-02 09:39:00
臉敷完了嗎? XDD
作者: maumauno1 (毛`) 2011-01-02 09:53:00
看到p大的文章~~對應張大帥不同吹捧實價登陸的好~~~
作者: maumauno1 (毛`) 2011-01-02 09:54:00
我覺得這個主要是好到他吧~~因為他之前做研究的參數越來越不准，所以如果沒有一個比較準確的數值~
作者: maumauno1 (毛`) 2011-01-02 09:55:00
他的學術生涯可以game over了~~實際登錄如果一段時間，不管上漲或下跌，他才有材料可以
作者: maumauno1 (毛`) 2011-01-02 09:56:00
可以繼續生產他的論文~不然發表一堆背離現實(真實數據)
作者: maumauno1 (毛`) 2011-01-02 09:57:00
的文章，久了也讓人覺得...5年前剛開始想要認真看房地產也買了不少張教授的大作來
作者: maumauno1 (毛`) 2011-01-02 09:58:00
拜讀，經過時間的檢驗，只能說"模型很理想"
作者: maumauno1 (毛`) 2011-01-02 09:59:00
但是預測有夠不準的~~~~也許就是因為他拿不到真實的數據
作者: maumauno1 (毛`) 2011-01-02 10:00:00
garbage in,garbage out 不準確的數字，怎麼分析都沒用
作者:
cvcv (我是阿宅!!)
2011-01-02 10:13:00從不覺得P大是多軍,只是一個事後諸葛亮,把親眼看到的分享而已
樓上正解，不過以現在的成交量所登錄的實價也很難準確
作者:
cvcv (我是阿宅!!)
2011-01-02 10:14:00這幾年一直漲,才會每幾個禮拜分享出來的都是"漲"
作者:
cvcv (我是阿宅!!)
2011-01-02 10:15:00真正的多軍是 帥大 常常預測幾年後安坑漲多少,桃園漲多少
作者: alastair (Protector) 2011-01-02 10:16:00
跟學界認真就輸了
作者:
cvcv (我是阿宅!!)
2011-01-02 10:16:00真正的空軍是 可多著哩,常常預測幾年後要跌多少跌多少
作者:
cvcv (我是阿宅!!)
2011-01-02 10:18:00未來..誰輸誰贏??天曉得~~
作者:
cvcv (我是阿宅!!)
2011-01-02 10:19:00就多空預測準 與 不準的差別而已,P大繼續當事後諸葛就行啦
作者:
winwind (馬拉松一年級生)
2011-01-02 11:34:00跟這個人討論資料來源是很無聊的事
作者:
winwind (馬拉松一年級生)
2011-01-02 11:35:00就像他有時會信好房網有時又不信一樣
我從來就不信好房網，那篇你是誤酸為推，我懶得和你解釋
作者:
winwind (馬拉松一年級生)
2011-01-02 11:37:00那請解釋一下這篇 文章代碼(AID): #1GI3Eu5m
作者:
winwind (馬拉松一年級生)
2011-01-02 11:40:00那篇你主要是引用好房網說房租會漲吧
作者:
winwind (馬拉松一年級生)
2011-01-02 11:44:00那你那時怎麼沒拿出你的經典名言酸好房網怎麼掌握租金資料
作者:
winwind (馬拉松一年級生)
2011-01-02 11:46:00而且經典名言 xxxx你如何掌握租金資料 這句也沒出現想想也知道吧
早就說過了，而且也有答案了，我沒權利要你認真看我的歷史文章，但你亂噓也未免可笑
作者:
rabinson (何時無事一身輕?)
2011-01-02 12:39:00邏輯清楚 且有時正精神 給個推~
作者:
winwind (馬拉松一年級生)
2011-01-02 13:28:00別混淆視聽了 簡單點就是同一網站
作者:
winwind (馬拉松一年級生)
2011-01-02 13:29:00說到租金漲你信 租金跌你就不信 如此而已在有堅定信仰下 比什麼資料都無意義
作者:
winwind (馬拉松一年級生)
2011-01-02 13:30:00全部打成 Dr.張 就好了 非常簡單
作者:
supa64 (淳樸商人)
2011-01-02 13:36:00唉,昨晚我簽委託親自到中山區,看了整體看來是我中了血輪眼
作者:
supa64 (淳樸商人)
2011-01-02 14:17:00火影忍者漫畫內的幻術眼啊,我一定中了幻術
作者:
supa64 (淳樸商人)
2011-01-02 15:23:00你已經得到答案了啊
作者:
supa64 (淳樸商人)
2011-01-02 15:24:00認真說啦,昨晚我打給2家那區域的店,4000那間將官我根本沒轍
作者:
supa64 (淳樸商人)
2011-01-02 15:25:00你可以想見,那區域光是有職等的都沒啥人放,會空嗎.......
作者:
supa64 (淳樸商人)
2011-01-02 15:26:00更不要說你也看到那恐怖的"大量物件消除"
作者:
supa64 (淳樸商人)
2011-01-02 16:52:00嗯,只能說,現在聽到公司幾間案子的瞬間蒸發狀態......我有點擔心昨晚聊天說的狀態,好的物件是比順間誰快.........
作者:
shhsu (shhsu)
2011-01-02 18:33:00我也疑惑，沒有公權力，資料來源的可信度:)
作者:
supa64 (淳樸商人)
2011-01-02 21:55:00會人肉我的應該也知道我的背景,在這種圈子,資料的理論派馬
作者:
supa64 (淳樸商人)
2011-01-02 21:56:00又常往往遇上實際問題就趕快修改也不會坦承自己錯誤,整各問題在這種學界內最常出現,這也不是一天兩天的新聞,只要
作者:
supa64 (淳樸商人)
2011-01-02 22:01:00問題在這種學界內最常出現,這也不是一天兩天的新聞,只要
作者:
supa64 (淳樸商人)
2011-01-02 22:02:00有接觸的大多也知道,不是為了搶$搶資源就是鞏固勢力,唉只能說喔,某些人真好騙
作者: naceri0428 (na) 2011-01-02 23:36:00
請問有空軍總帥賺錢的名人嗎?除了張不可侵犯之神
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-02 23:51:00台北市房價泡沫之再驗 這篇文章的確是有引用營建署資料但是是因為研究主題橫跨時間過長，才必須使用營建署資料
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-02 23:52:00來補足信義與國泰房價指數指數的不足這與玩家大之前講的國泰房價指數來源是營建署資料
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-02 23:53:00完全是兩回事
你還是選擇無視派員訪查開價成交價的荒謬果然信仰才是真理啊！
連他們自己都承認國泰指數的相關研究背後是有營建署主計
處數據支撐了，你還要選擇連他們都不敢獨用的國泰指數
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-03 00:24:00一個有說謊紀錄之人的片面之詞，對我而言完全沒有說服力
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-03 00:25:00請你去臉書踢館，你也不要，這樣很難取信於人
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-03 00:26:00無論如何，現實情況都跟你說的國泰房價指數來源是營建署資料
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-03 00:27:00是天差地遠
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-03 00:28:00國泰研究人員再怎麼不堪，也是比某些人的鄉野經驗來得有參考價值
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-03 00:31:00申請一個有這麼難嗎?
我的鄉土經驗是當面請教Dr.張，比只用鍵盤的有意義吧?還好今晚忙沒睡，不然又被突襲了
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-03 00:32:00如果國泰房價指數真的主要來源是營建署資料
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-03 00:33:00調查方法根本不會連提都沒提
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-03 00:34:00可以認定是不正確的說法
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-03 00:35:00你說的話對我個人而言基本上沒什麼參考價值
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-03 00:36:00剪剪貼貼一大堆，結果全是片面之詞與移花接木
作者:
pds1 (莫對惡人慈悲)
2011-01-03 00:37:00你這個人說的話大概也只有仲介會過來跟您取取暖，您說是吧，PHD
作者:
supa64 (淳樸商人)
2011-01-03 03:00:00(看網路笑話轉貼手vs真正的實質投資客)(剛d3完沒刷到傳奇..