※ 引述《pds1 (一天到晚檢舉的心理有病)》之銘言：
: 標題: Re: [新聞] 房價鬆動 新北大跌12％
: 時間: Fri Nov 2 00:12:42 2012
:
: → playhome:Dr張是向營建署要的成交價數據，或許營建署比較厲害吧！ 11/01 21:5
:
:
: http://ppt.cc/dJq~
:
: 網址105頁以下提到，張教授的報告是植基於國泰建設的常態性編組派員調查，
:
: 玩家大大你有沒有唬爛我啊?
哈哈哈
沒錯
我還原我當時問他的背景
因為我是參與了一個研究結果的簡報
那個研究結果不是國泰指數,而是以國泰指數為數據來源之一而做出來的研究報告
但我在網上找不到那份研究報告Orz
當時我問他"們"的是
如果根據國泰指數做出來研究報告
那國泰指數的數據就很重要
國泰指數如何能確保數據來源的信度?
他一開始回答的確實就是你引的那段話
但我後來一一問他(主要是他的徒弟回答的,因為他的徒弟才是該場合主講者)
http://ppt.cc/1DGe
上面是一開始回答的答案,她們本來以為這樣回答我就會結束了
但我繼續問,國泰建設並沒有公權力,要如何向同行詢價?
http://ppt.cc/m51W
這就是她們的回答
不過,這並沒有回答我的問題啊!
國泰建設就算傾公司之力
同行也沒義務要告訴他們開價和成交價啊!
結果確實繼續鬼打牆的回答我一些類似報告中的
http://ppt.cc/6Vv_
當然,當時不可能口頭回答像書面這麼詳細
所以我乾脆也就書面上的問題再增加一些疑問吧!
http://ppt.cc/pJP4
http://ppt.cc/A8wN
國泰建設的市調人員可以向其他建設推案現場的負責人甚至專案負責人問到真實的可信的「議價空間」＆「客源」＆「銷售率」？
原來建設公司同業間如此和諧而不競爭也不會同行相忌?
連假裝客戶這招都來了
當然我當時就問了類似上面的疑問
此時老帥親征
他回答
做研究當然不可能只是依據這樣的調查數據
我們背後一定要能有更客觀的數據支撐研究結果
我繼續追問
是什麼樣的客觀數據呢？而為何沒寫入國泰指數報告？
他就簡要回答了以下這篇研究論文中的內容，
後一個問題他不知道有沒有回答，我忘了，
不過這篇研究論文是2010年的
而我問他的場景是更早的時候(大約是2008還是2009有點不復記憶了)
http://ppt.cc/9fz1
回答的很簡單，讓我很震驚，不過話題就此打住了
http://ppt.cc/epe3
看看這篇2010年的研究報告
內文承認國泰指數(即使加進信義指數)數據仍不足以分析長期房價
而必須採用營建署的數據,租金和所得來自主計處
這就很搞笑了
原來張教授及其團隊的的諸多研究是綜合了國泰建設的報告,營建署和主計處
(好像在其他研究中還有花旗銀行的研究,但資料較少)
那問題很大喔
1.
他們自己承認了國泰建設的數據不足,所以在研究房價泡沫時不足以支撐研究
那大家每次看到國泰指數就開始做出多空結論是怎樣？
2.
我的這些疑問
財團法人國土規劃及不動產資訊中心所做的報告中
也很"客氣的"指出國泰指數的問題點了
http://ppt.cc/g6Yz
摘錄如下
「國泰房價指數也有其困境，由於其採用個案二樓以上還原單價作為指數之價格資訊，價格資訊雖已簡化為單價計算之對象，但個案平均價格(表價)為建商出價，並非市場成交價格」
「個案議價金額的調查是由市調人員詢問現場銷售人員後，再反覆查證並經綜合判斷而取得，具有相當的可信度。但隨著個人議價能力的不同，建商的讓價空間也會有所差異，不代表個別購屋者都能取得相當的議價水準。另外，議價空間的高低不僅僅是受到市場景氣狀況的影響，有時也會受到建商銷售訂價策略的調整而有所波動。」
「個案銷售率應是以非線性的方式變化，但是受限於資料的取得，30天銷售率僅能採用線性推估的方式求得，且調查過程中，初調日期與個案公開的間隔期間並不固定，造成30天銷售率的估計可能會因為初調時間的不同而產生偏誤。」
而國土規劃及不動產資訊中心也很客氣的作出結論
「各界在看待國泰房地產指數時，應該著重在於房地產指數的變化關係，對於房價、銷售率、議價空間及成交量的數值，不宜也不應擴大解釋。」
但我的結論是,既然承認調查來源就不具可信度,
那連結果也就不可信,怎麼可能會說趨勢變化可信,
但內容不可信呢?
難道說說一次是錯誤,連續說了二十年,即使是錯誤,
但好歹可以看出錯誤的起伏變化?
3.
至於營建署的「預售住宅價格季指數」以及主計處的所得和租金
那應該不用我說了吧!?
如果你真的相信營建署能比國泰建設更能取得預售住宅的價格
或者你相信主計處的所得租金數據是可信的
那我也無話可說了
擁戴政府也是國民的義務!?
:
:
: