※ 引述《jamo (hi)》之銘言：
: ※ 引述《wellwilling (海)》之銘言：
: : 問題是:增值空間到底來自於哪裡?
: : 假如今天有人手中有1億,買個東區店面,每年卻只能收租200萬
: : 他可能期待未來可以漲到2億,他要高價脫手,所以他不在乎收租只有200萬
: : 但如果漲到2億,接手的人還是只能收租200萬呢?
: : 或者假設一路靠著換手,各種盤子的信心加持漲到5億,最後一個人還是只能收租200萬呢?
: : 增值空間最終還是要反映到招租率與租金水準上
: : 投報不重要的假象只會存在於房市大好,信心爆棚的階段
: : 盲目的相信價格會永遠往上,卻不知道價格終究要反映報酬率的
: 你說的"理論上"都沒錯
: "增值空間最終還是要反映到招租率與租金水準"
: 問題就在於招租率跟租金水準
: 投報怎麼算?
: 租金/買價
: 很好,一個店面租金幾何?
: 忠孝東路216巷我租給五金行他隻出的起 4000/p
: 租給服飾店可能可以租到 8000/p
: 租給銀樓可以租到 12000/p
: 租到永康街冰店那種地標性店租金無法估計
: 還有前面的人提到廣告效果,旗艦店標誌都是非常難以評估的
: 店面的水之深,就算打滾多年的業者都不敢說全懂
: 不知道一堆網路上的鍵盤分析手怎麼可以拿著現行投報率這麼單薄的評估數據
: 可以講的頭頭是道
: 忠孝東路147巷,有個店面被投資客分割後出租,
: 租金投報率比前一手提升了幾十趴
: 請問你投報率要算哪個?
: 真的投報率,誰懂?誰可以100%算出最精準的投報?
: 拿著記者就現行租約的投報率就說店面的價格如何如何就像
: 8年前張金鶚拿著一個房價所得比過高就說台灣房價要崩一樣
哇 沒想到我也有再這裡發一篇正文的時間耶 可能真的最近太閒了Q_Q
既然決定發這來說些正經的吧
首先來談論店面的估價 基本上 你說的部份其實也沒錯
店面的價值估計基本上確實是一件很困難的一件事 有自然的成分 也有人為的努力
自然的在於 可能原本不起眼的地段 經過交通的改善或學區商圈的聚集
成為新的地王金店面 反過來 也有原本的金店面因為人潮或交通的改變變成廢墟
人為的努力在於 可能原本商機貧乏的地方 因為新商品的種類 包裝 宣傳
重新轉身一變成為新商圈的可能... 反之亦然
其實正如你所說的 真的沒人能做到可以100%算出最精準的投報
因為其中自然的機率不一樣 同樣地 人為努力及才能天份也不是每個商人都相同
但是為了能夠儘可能精準的估計可靠的地段及店面價值 才有租金投報比這種數據出現
(正如同房價所得及租金比的概念) 理解了嗎 就是"風險評估" 四字而已
像張金鶚所提的房價租金比或所得比 常有許多人攻擊他因為這個數據看空台灣房價
但其實沒有 而質疑他的正確性 基本上 我認為應該要分成二件事來看
一個是房價所得比的意義正確性是否合理 另外才是台灣房市是否會崩盤
張老確實錯估台灣房價的成長 確實沒有辯駁餘地 他這十年確實是錯了 台灣沒崩
你可以說他吹牛大嘴巴 但是用這個論點來反擊房價所得比是無意義的
這才是最危險的一件事! 如果有認真去了解這個數據 你就會發現 目前國際就是
用這個指標來檢視這個國家房價泡沫(就是超乎行情)的一個重要指標!
一但這個指標超乎一個合理值而繼續成長時 往往就是他之後景氣反轉修正的邊界值!
這個指標至少拿來檢視前幾次西班牙 美國等金融風暴基本上都是合乎預期的
不然國際上也不會拿這個數字作為房價合乎行情的指標... 而這一切
都是為了預期可能的房地產金融危機而因應而生的 其實概念就是合理的評估"風險"二字
版上看太多對於現今房價店面景氣的看法 不外乎是一邊看多 一邊看空
基本上 確實也有能夠反其道而行的鬼才 能在市場衰退時強力進場改變交易模型
市場反應熱絡時冷靜出場獲利了結 而最後獲得成功
我想 這也是許多版上固定看多的人的心聲吧 像這樣子的人才 確實無法用數據說明
但不能否認的是 這些人畢竟是少數 而且逆風而行失敗的人更多...
為何得知? 否則 我上述所提的房價租金比及投報率分析不會成為現在的評估指標
因為市場的交易方式會被這些成功的模型取代掉... 而看各國近二十年泡沫歷史而言
顯然是沒有成功... 不然 現在東亞中國台灣不會變房價所得這麼敏感
一但過高就處處用政策干預...
總之啊 我想表達的是 我們這些數據派會持續看空的原因 一切都是"風險"二字
高乎歷史預測及評估指標太多的東西 我們會時時注意並提出警告
並不是我們見不得人好什麼的 一切都是"風險"二字 畢竟前面各國屍體歷歷在目...
當然啦 或許看多的人可以說我們能力不足 畢竟裡頭也有許多在市場打滾的實戰派
真有哪一天突破重圍 你或許會成為房地產中的 Billy Bean(請參考電影魔球)
而我們這些人也會出來拍雙手恭喜 因為你們可能辦到其他先進國家二十年都沒成功的事
而你們也像Billy Bean一樣改變市場的生態
只是啊 還是那一句話 您是否真的考量過他的風險了嗎? 有任何的實質依據嗎?
假如市場真的反轉到最壞的時候 您真能承受他的損失 或者有緊急應對之策嗎?
若沒有 那我會勸告 您現在的行為 比較像投機 而不是理性的投資...
這不是一個會成功的長久人士會做的事... 請慎思!!