※ [本文轉錄自 Gossiping 看板 #1HfZYl78 ]
作者: amadeusli (阿瑪迪斯) 看板: Gossiping
標題: Re: [問卦] 台灣炒房10年，經濟沉淪30年
時間: Thu May 30 01:19:34 2013
因為推文有人說，
這篇文如果有問題 應該逐條舉出辯証 而不是只是質疑。
雖然在下也認為現在的房價的確是過高，
但原文之錯誤族繁不及備載，再加上fb一堆人一再轉po，
因此斗膽甘犯眾怒以捋虎鬚。
※
引述《changkurt (累到爆)》之銘言：
: ===========================================================================
: 原作者: GameHeven (Mark Williams)
: 1.台灣炒房
: 這波房價飆漲大約是從2002~2003開始。買下別人的房，然後再加價轉賣給別人。那
: 為什麼可以賣得掉？因為新買主也是要轉賣給別人。這個遊戲就叫做：
: 「大家互相賣來賣去，看哪個笨蛋接到最後一棒。」
: 造成台灣兩高兩低的奇妙現象。
: 房價高
: 空屋率高
: 房租低
: 薪水低
: 炒房本來就是只能炒房價，租金是炒不起來的。租金這種東西完全跟薪水掛勾，因為
: 台灣經濟緩慢退步，所以薪資跟房租也緩慢下跌。那因為台灣人在玩互相賣來賣去的
: 金錢遊戲，所以房價大漲。
: 這個遊戲本來就不可能永遠玩下去，時間一到就會爆。只是這個遊戲可以玩很久，台
: 灣就這樣玩了10年。只是因為大眾都是健忘的，有些人還真的以為可以玩100年。
: 那這個遊戲可以玩起來的原因就是兩點：利息太低，房屋稅金太低
此波房價飆漲時期，並非於2002年開始，相反的，2003前後幾年間恰巧面臨國內房市
最低點，因為SARS疫情漫延。
當時台北市的房子，普遍4X~5X左右即可入手，即便是現今豪宅代名詞的宏泰帝寶，
其成交價也不過7X~8X萬(印象有誤請指正)，更別講萬華，開價3字頭的新房，鮮有人
聞問。
原因何在?
因為當時的市場很差。
市場是個很難讓人理解的東西，
而房市市場跟股票市場有點很像的地方在於，購買者/股票投資人總喜歡一窩蜂，
在股票價格攀高時追高，下跌時拋售。
當時因為拋丟者眾，購買者者少，自然使房價難以上揚。
當時，「房價隨時會崩盤」以及「市場前景不好」這兩句話，可以說是每天都聽到
數百次。
在下便是在2005年時入手現居的這間房子，
當時因買氣差，議價空間大，貸款成數高，銀行利率約3%。
再者，原文「大家互相賣來賣去，看哪個笨蛋接到最後一棒」的觀點，根本是廢話。
假使你當初買每坪10萬，過了10年當你有換屋需求，你會以每坪1萬的價格售出嗎?
還幫後手扣折舊，是有沒有那麼佛心來著?
其它地區我不敢講，以天龍國為例，絕大部份人的想法一定會是「再怎麼樣也要以每
坪10萬的價格售出吧!」，大部份的人一定會想「那每坪加個1萬試試看?」。
當然是前手加價賣後手!
請不要把這個近乎人之常情的東西當作是「人人有房炒」的主因，
倒果為因也就算了，還"逆推論"錯誤。
要有一個很重要的觀念：房價的升跌對自住戶來說，並沒有實質上意義。
不管是外來客遷入的生根落戶，還是原住客因子女成年的購屋需求，對於"自住戶"
來說，地域性的因素必須考慮進去。
也就是說，假設某甲在萬華唸書，之後在台北就業，當他想要買房子時，很自然的
會選擇中正、萬華、中永和、板橋、三重一帶作為首要目標。
而某乙原是內湖人，因結婚成家有購屋需求，自然也會找內湖、南港、大直、松山
等地來尋找適合的購屋標的。
除非是因為其它因素(例如工作或養老等)造成有南北或東西跨區的需求，才有可能
讓你離開熟悉的地緣前往陌生的環境拓荒。
也就是說，假使在十數年前因為外來移入或成年，而購買信義區的自住客，鮮少會純因
信義區房價漲了，就把它賣掉，然後改買三重或蘆洲等較低房價的房子。
也鮮少(不是沒有，在下的確有認識)會有人能像游牧民族一樣逐水草而居，每隔個幾年
就讓自己換到陌生的新環境。
很多人的想法會是：漲又怎樣？我又沒打算賣。
再加上，不動產有區域性及波段性，
所以「因為你賣給我、我賣給你造成高房價」的論述，是完全無法成立的。
一旦房子最後來到自住客的手上，可能十年、二十年內這間房子便不會再被交易，
自然不會進入「區域行情」的統計樣本裡。
房價起伏便與他及該間房屋並不相干。
基本立論已經錯誤，後續的推論請容我不一一駁斥。
這波房價的「非理性上漲」(有人喜歡叫井噴或什麼屁噴都行)，
正確的時間點應該是從2008年金融海嘯過後。
版上的鄉民或許還記得，當時在版上還曾爆卦傳言，有某間大公司疑似將發生財務危
機而跳票，可知當時建設業並不景氣。
反面來說，如果是這個時候已經開始屁噴了，又幹嘛拼命打保險廣告，照理講，
光賺這種投機財都賺到快滴油了。
金融海嘯後沒多久，某大董事長便跳出來喊話，台灣房價嚴重被低估，遠低於北京、東
京及紐約，應該100萬/坪是合理價格。
當時版上鄉民還曾舉各國物價指數、國民所得、及平均消費力等來嘲笑該大董事長，
那時候也還未出現萬惡的22K。
自從那時候開始(應該約2008左右)，台灣的不動產就開始進入萬馬奔騰、直線上衝的
"非理性上漲"，
國際經濟的問題我不太懂，但在美國次級房貸的風暴下，或許跟貨幣流往避險商品的
原因也有一點關係。
又也有可能當時都市更新看似前途一片光明，為建築業帶來大利多，使得市場看好未
來也不一定。
市場真的是很難捉摸的東西，但是，
因為有人買它才會漲，這是供需原則的基本道理。
又講到租金是否完全與薪資掛勾，這點在下也是多有懷疑。
若借用home-sale版某位版友po的「消費者物價房租類指數及其年增率表
http://0rz.tw/MmZgO」及「國民所得http://ppt.cc/26Rf」統計來看。
到底兩者間是否完全掛勾，這可能是有疑問的。(麻煩經濟專業版友點撥點撥)
但略看近十年，租金與國民所得，並未是要漲一起漲，要跌一塊跌的掛勾。
: 2.我已經買了房，為什麼還要繳房屋稅？如果不繳，房子就會被政府搶走。
: 這是什麼爛政府！
: 房屋要繳稅，這因為政府要強迫老百姓不准浪費土地。不管房子有住人沒住人，每年
: 都得繳稅給政府。如果房屋空著不用，就是浪費錢。正確的說，這世界上根本沒有買
: 房這回事，所謂的買房，還是跟政府租房。
雖然我一樣很賭爛政府不想繳稅，但這段已經錯到不知道該怎麼回了。
繳房屋稅並不等於「不繳，房子就會被政府搶走，所以，正確的說，這世界上根本
沒有買房這回事，所謂的買房，還是跟政府租房。」
(希望我不是斷章取義，扭曲了您的原意)
沒錯，你今天不繳房屋稅，最後會因行政執行的關係，房子會被政府搶走，
但這在你不繳所得稅、證交稅、燃料費、牌照稅、中華民國萬萬稅的情況下，一樣會
發生。
還有，照這邏輯看來，那房子的出租人不止是政府，還有貸款銀行，因為不還貸款
房子也會被銀行搶走，所以每月還貸款也算是和銀行租房。
: 如果今天土地房屋不抽持有稅，那你就會看見老地主手上壓著一堆土地。不蓋房不住
: 人，圍牆圍起來。死都不賣，也拿他沒辦法。
: 所以每個國家都會對房屋土地抽「持有稅」，就算不賣也要抽。而且這個持有稅一定
: 要跟房價連動，房價漲稅金就漲，房價跌稅金就跌。
我國似乎已經有了這樣的東西，叫作「地價稅」跟「房屋稅」，可是依稀記得：
1.我已經買了地，為什麼還要繳地價稅？如果不繳，地就會被政府搶走。
這是什麼爛政府！
2.我已經買了房，為什麼還要繳房屋稅？如果不繳，房子就會被政府搶走。
這是什麼爛政府！
也就是前段提到跟政府租的地跟租的房。
房地持有稅與房價並無關聯，想要使其連動會笑死人：
設有兩棟比鄰的一模一樣的房屋，A棟今天賣1000萬，B棟明天賣100萬，請問是要怎
麼課?
1000萬? 100萬? 還是加起來除以2?
又有另一C棟自建造完畢後即無交易記錄，那就不用課?
: 例如說這樣：
: 買在鄉下的便宜爛地，價錢低，稅金也低。
: 30年後政府在旁邊蓋了捷運站，土地大漲。所以持有稅也大漲。
: 地主繳稅繳到受不了，到最後就會乖乖認命，改建成大樓收租。
: 一口氣又可以多塞幾千人。
: 絕對不會有人敢浪費土地！想浪費土地，就是要花大錢來換。
呃......就算改建了，只要地主還是他，他還是要被課徵地價稅。
還會因改建增加建物而多需繳交房屋稅(跟政府租房)，
那個地主一定是數學不好......。
: 3.台灣也有抽房屋稅啊？問題在那裡？
: 問題在於房屋稅根本不是照實際價格抽。而是用「公告現值」。所謂公告現值就是政
: 府自由心證，說你家多少錢就是多少錢。
: 當然大家都知道，台灣的公告現值「遠低於」市價。而且「沒有」跟市價連動。所以
: 台灣房屋持有稅金全世界最低。一般「推估」每年繳的稅金是房價的0.4%。如果是實
: 價課稅的國家，通常是抽1~2%
: 也因為是用公告現值，所以每次政府徵收土地的時候，永遠會有屋主肉身檔怪手，死
: 都不賣，因為公告現值徵收根本就是超低芭樂價。
: 但是不用怕！因為已經修法了。2012開始政府徵收土地要用市價。從此以後台灣政府
: 是全世界最佛心的政府。徵收你家的時候，就乖乖用1000萬去買，但是你要繳稅的時
: 候，政府就改口你家只值400萬，用這數字下去抽就好。
: 台灣真是全世界最好的政府，我感動到要哭了。
完全搞錯。
房屋稅是看房屋評定現值，跟其構造有關(RC、SC、SRC)，會因建物折舊而逐年
遞減。
而且本段把房屋稅、地價稅、房地持有稅、跟房地交易稅的概念全都糊在一起講了，
這種你儂我儂的方式，的確成功的讓我不知該說什麼。
我想，最適合説的一句話應該是：先把名詞定義搞懂，好嗎?
土地公告現值及土地公告地價是不同的兩個東西，這問題吵也不是一兩天了；
市價徵收(市價補償)是依據公告現值為基礎，加成補償予被徵收人，使其能夠用
更貼近市價的價格，另購該處其它土地。
有點像是請你搬走換到別塊地方的意思，並不是指直接用市價下去購買。
: 4.就算稅金低又怎樣？你這麼喜歡繳稅嗎？
: 稅金太低，就等於鼓勵老百姓浪費土地。建商買了空地，結果拖了10年才蓋房。等於
: 是土地浪費了10年。
: 老爸留給我一塊地，是在台北車站旁邊的黃金地點。然後我蓋了透天厝，結果只住我
: 一人，建商花大錢要買，但是我死都不賣！
: 如果改建成大樓可以塞幾千人，但是我就是死都不賣！我每年都乖乖繳房屋稅，政府
: 也拿我沒轍！
: 這一樣也是浪費土地。
: 公告現值這玩意沒人敢動，你敢動就一定選不上。但是在房價飆漲10年之後，開始有
: 一些老百姓突然變聰明了，要求提高公告現值。政府高興的要死，台北從2010開始提
: 高。未來政府會不會繼續提高，值得觀察。
本來每年都會檢討修正，不用講的好像這是什麼不能說的秘密一樣，早講到爛了。
再者，你該不會以為只有"地"主才會被課地價稅吧? 買屋是一定連著土地買的，最後
變成大家一起多繳錢給政府，政府爽歪歪。
還有，繳房屋稅跟土地無關，只跟和政府租屋有關。
: 5.炒客口袋深不見底，買房都是現金付清。央行緊縮房貸效果不大。
: 觀念錯誤
: 炒客手上有1000萬，炒客不會去買1000萬的房屋，而是會買5000萬的房屋。因為剩下
: 4000萬可以跟銀行借。等到房價漲可以賺更多！
: 不借才是傻子，槓桿槓桿再槓桿！
: 央行新政策一出，貸款成數下降，自備1000只能買2500。你說有沒有效？
: 以前買10個人頭可以買20間房，現在10個人頭只能買10間房。你說有沒有效？
這當然是有效的，但似乎忘了說開這個地圖兵器的後果：
壓縮到實際有購屋需求的青年族群取得自有房屋的能力。
像在下95年購屋時，還能貸到九成，現在? 七成往下跳。
沒有父母庇祐的年輕魯蛇們，請自求多福。
: 6.奢侈稅效應
: 實施之前，大家都在質疑，奢侈稅不一定有效。因為奢侈稅只抽15%，那我漲價16%賣
: 掉不就結了。接手的新屋主再漲價16%賣掉。這個遊戲還是可以繼續玩下去。
: 結果沒想到炒客大批退場，統統收山不玩。完全出乎意料！
: 那剩下大批的笨蛋散戶手上還屯著空房，照理講半年賣不掉屋主也該死心降價。但是
: 好玩的地方來了！奢侈稅不問賺錢賠錢，兩年內一律要抽。就算屋主賠售還是要繳稅
: 。到最後每個屋主都做出一樣的選擇，就是房子先壓兩年，之後看看情況再說。
本來想說好不容易有一點是我完全同意的。
: 所以你會看到有行無市的爆笑局面。這個月開1000萬，下個月就自動漲價變1100萬。
: 「但是房屋就是賣兩年賣不掉」
先別講一堆避奢侈稅招了。
就讓我事後諸葛，請問就現在事實觀察，奢侈稅真能平抑房價嗎?
還是每天在看今天五股明天桃園房價創新高，還是每天在看誰誰誰又靠賣房賺了多
少錢。
有房無市?
熱的很!
: 7.建商蓋新成屋沒有奢侈稅的問題，那建商降價脫手不就結了
: 觀念錯誤
: 台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。所以建商不能承認房價跌。不降價是
: 17層地獄，但是降價就是18層地獄。就算空屋10年賣不掉，不能降就是不能降。
又錯!
殺頭的生意有人作，賠錢的生意沒人作，建商房價就是土地成本+營造成本+利潤，
土地取得成本每年越疊越高、原物料成本逐年增加，在台灣土地就是這麼多，
跟黃金一樣，一定是長線上揚。
今天我們的命題是：「人民買不起房」，除了想破頭讓房價降外，其實還有另外的選
擇叫「提高國民所得」，當然這又更複雜，還會講到現今財富分配不均的問題，
講到最後，應該都會導出「那乾脆革命吧!」的結論。
: 8.買氣極凍之後，仲介應該喊跌，仲介要的是成交量，成交價高低是其次
: 觀念錯誤
: 再跟我複誦一次
: 「台灣人買房不是自住，而是要加價轉賣給別人。」
: 如果房價跌了，你就不會買。明年房價會跌，那我明年再買不就好了。那後年又會繼
: 續跌，我後年買更好。愈跌你愈不買。
: 房價漲的時候是「價量齊楊」，但是跌的時候是「價量齊跌」。
: 等到房價下跌，成交量會變低，不會變多。所以仲介永遠只能喊漲。
買過股票嗎?
當一檔股票在跌時，敢再進場追的人有多少?
看到房價升跌是用"未來"在看"過去"，
處在"現在"，你如何判斷現在是高檔還低檔?
有無回升機會? 還是就此一蹶不陣，不要忘了，賣房賣的賠一褲子的還是所在多有。
能夠洞察這個微機的人，在當下大家會說他是傻瓜，過了會稱他先知，
果然天才與白痴就只有一線之隔。
「買低賣高」用講的很容易。
低買要比心臟大顆，高賣要克服人性貪婪，很難的!
: 9.容積率亂象
: 買完土地之後，房屋不可能無止境的往上蓋。因為人不可能24小時永遠躲在房屋裡。
: 政府會看週邊馬路夠不夠寬，附近的學校/公園/警察局/消防局夠不夠用。所以每塊
: 土地都會有容積率的規定。
: 例如說這塊地100坪，建蔽率50%，容積率300%。那就代表有50坪不能蓋東西，要留院
: 子。然後可以蓋到300坪，每一層樓有50坪，所以你家可以蓋到6樓。
: 當然容積率不是問題，問題在於政府發放容積率太浮濫。例如說大廈頂樓有作花園，
: 政府就多給一點容積，建商又可以多蓋幾層。大廈一樓開放給全體市民當作廣場，政
: 府又多給一點容積，建商又可以多蓋幾層。
: 亂發的結果就是居住品質超爛，明明馬路小的要死，旁邊卻有一棟20層大廈。
容積率的訂定，是跟整體都市計劃有關，也是政府當初在進行規劃時，決定了哪一塊是
商業區123、哪一塊是住一住二住三，可以進行怎樣的開發，一塊地可以蓋出多少的建
物，在都市計劃拍板後，幾乎就底定了。
本段除了使用分區概念、容積率概念不盡正確，就連因為削線會影響到建物的量體，
似乎也不太清楚，我想就沒什麼好講的。
: 最好笑的是，台北市居然規定容積率可以「轉移」。例如說我在萬華有一塊地可以蓋
: 300坪房屋，但是房屋被政府宣佈成古蹟。我家只蓋了100坪，結果政府說不准改建。
: 那我200坪沒蓋到誰要賠我？
: 所以政府為了補償地主，就宣佈地主的200坪空間可以賣人。
: 要賣也不是問題，而是台北市規定容積可以「遠距離移轉」。
: 例如說萬華的容積可以轉到內湖。建商在內湖的大樓就可以多蓋200坪。
: 那這樣的話，我建議全台灣的容積都移轉到地價最高的信義區。信義區蓋滿1000層以
: 上的超級高樓。然後其他地方全部都是空地，多爽！
錯!
是同一都市計劃區內可以移轉，這哪裡不合理?(而且不是台北市的單行法規)
假設某甲有一塊地，後來變成路地，但長久以來因為政府無力徵收，
又無力解決道路四周違建占用道路用地的亂象，就一直放著。
民眾當時就罵：這個死沒天良的政府，占我土地開路又不賠錢!
今天政府說:好吧!你們可以把原本屬於這塊地可以蓋的容積賣出去，但條件是要把道路
上占用的路霸清除。
現在民眾又改口罵：你這圖利財團的爛政府。
這段沒什麼好講的，對於容積移轉的立法目的以及認知完全錯誤；容積移轉不是沒問題，
還有不小的討論空間，但下次要批評前，請先對它有最基礎的認識。
這種偽專業文最是要命，假專業的表象來唬弄一般民眾，為什麼不乾脆講全部都移到
101去，改蓋成天空鬥技場，國號改成富姦元年不是更爽?
: 10.都更亂象
: 台灣二三十年前的公寓都是5層樓以下。因為當年沒有實施容積率法律，你買多少土
: 地就可以蓋到你爽！那為什麼建商只蓋5層，為什麼不蓋100層？因為法律規定6層開
: 始就一定要裝電梯，而且當年台北沒這麼擠，多蓋也賣不掉。所以每家建商偷懶的只
: 蓋5層。
: 二十年過去，容積率法律也實施了。事實上很多土地，容積率可以蓋超過5層的。地
: 主提供土地，然後建商出錢改建成20層大廈。地主分一些房，建商分一些房。大家都
: 有賺。
: 也因為都更因素，舊公寓瞬間變成搶手貨。全新電梯大樓賣1000萬，隔壁30年舊房子
: 沒電梯，結果賣1100萬。原來舊房比新房貴，真是讓我大開眼界！
: 但這有個問題，不是每塊地都可以蓋20層，如果不行怎麼辦？而且法律還有規定建蔽
: 率。強迫兩棟大廈中間要留空地。到最後地主舊房有30坪，但是分到的新房只有20坪
: 。所以很多地主不願意賣。繞了一大圈。地價高的地點變成大樓，因為地比較貴，建
: 商願意讓步。
又一個要亂都更的，那麼愛更，樓下轉角肉羹一碗50請自便!
假使你是一間舊公寓的屋主(30坪)，建商跟你說，你跟我合建，你可以實拿回權狀坪數
為25坪，扣掉公設30%後，實際屋內變17坪，你願不願意?
我想泰半人會說：「暗陰陽咧!當林杯是頭殼破洞嗎?」
很抱歉，很多您說的舊公寓就是分不回原地主的使用面積，地主不願意，建商不加碼，
然後市容還是維持破破爛爛髒髒臭臭。(至於為什麼您說以前建商不願往上蓋，原因落
落長，懶得解釋)
所以我們需要都更，給建商多一點誘因，讓他多放點牛肉給地主，不僅可以增加量體，
也能更新市容。
此外，我不清楚為什麼本文會有「舊房比新房貴」的誤解，雖然我覺得這篇文通篇
把新成屋跟中古屋的許多不同之處都混淆了，
舊房比新房貴是不可能的。
建商跟地主收購舊房，打掉(工錢)、開挖(地下室開挖比)、往上蓋(建築成本)、銷售(
其它管銷、費用等)，括弧內的成本，誰出?
哪個腦包建商會跟地主用1100萬買，蓋完後用1000萬賣?
這不用專業，用常理或各位的膝蓋想想就知道，當然，可能有人的膝蓋曾中了一箭。
: 到最後郝龍斌喊出新政策，會適度放寬容積率，讓地主可以一坪換回一坪。加速推動
: 都更。結果口號一喊，都更死的更快，因為每個地主都自動漲價，以前1000萬就賣，
: 現在我要2000萬才賣。
: 11.那如果建商不買怎麼辦？地主不就完了？
: 「明年房價會繼續漲，拖到明年我賺更多」
: 「建商不買是建商笨，我有損失嗎？」
: 「反正房屋稅很低，再拖10年我都跟你玩」
: 當然我們現在都知道，文林苑事件，建商跟市府吃相過於難看，造成都更已死。當初
: 天價買舊房的，現在不知道怎麼辦。
: 所以說郝龍斌是打房的一大功臣，應該頒個獎章給他，哈哈哈哈。
都更已死沒錯，
但沒人說不能走合建或買賣。
而且這個功臣不是郝冰冰，是內政部長李鴻源。
http://ppt.cc/2rNZ
都更條例的中央主管機關是內政部，
部長自婊，郝冰冰叫趴著也中鎗，正衰洨。
但是李鴻源要拿的不是房價殺手獎，而是炒房高手獎。
都更已經音容宛在，建商要取得土地的方法只剩合建與買賣，
地主心態不可能接受與現有空間相差太大的分回方式，所以地主是吞不下去的，
唯一的路就是建商加碼。
但羊毛出在羊身上，誰是那隻羊?
咩咩咩~你我就是那隻正滴著油的肥羊。
但建商也不是笨蛋，現在房價墊的那麼高，建商會不知道?
所以他們寧可放棄難取得的雙北市，轉往其它縣市，從狂炒天龍國到全國大鍋炒，
歡樂一家親!
: 12.房價等同60年租金，所以應該租房？
: 奇怪？你租完60年之後，房子會變成你的嗎？那你還不買？
: 觀念錯誤
: 房屋不可能60年不維修。台北5層舊公寓，屋齡「才」20年而已，髒/亂/沒電梯，買
: 個三房兩廳。結果這三房裡面兩房沒窗戶，你住的下去嗎？
: 就是因為這樣，法律才會規定建蔽率，就是要強迫你留一些空地當院子，這樣你房間
: 才能開窗。每個人都把房屋蓋到滿，窗戶是要開在哪裡？
: 就是因為居住品質超爛，所以舊公寓的房租一直偏低，比電梯大樓低很多。好笑的地
: 方在於舊公寓「房價」居然比新房還貴。
: 房屋本來就不可能住到60年，每個20~30年就是要大整修一次。而且住60年，房屋稅
: 就要交60年。住100年就要交100年。就算你留給兒子，你兒子也要繼續交房屋稅。
: 所以買房沒有人抓60年。大多數國家都是抓20年租金。當然台灣稅金偏低，所以你可
: 以多加一點，例如說25年。
租和售到底哪個比較划算，我想這靠各位自行仔細精算。
20年前沒有本文想像中的久，當時雖然主流仍然是四五樓公寓，但電梯大樓其實也
不太罕見；20年前，民國82年，印象沒錯的話幽遊白書已經開始連載，七龍珠好像也
作到了悟飯變超級賽亞人那段。
基本上台北市看屋，都直接看屋況，屋齡可以無視無妨，民國80年右開始的房子，
幾乎都已經是RC造，結構理論來講沒問題，不要講20年，就算是30年也只是剛剛好
而已。
再者，房屋稅過了20年後，幾乎遞減到微乎其微，無視無妨，搞不好過戶的代書費
還比較貴一點。
附帶一提，房屋住60年以上並不是不可能，凱達格蘭大道上的那張七筒，就已經64
年了，國外還有百年以上的飯店仍繼續營業的。
少見多怪。
: 13.那為什麼有人願意用這種高價買房？
: 因為他沒有要自住，而是要加價轉賣給別人。
: 房價不合理，不重要。
: 租金很低，不重要。
: 房屋舊舊髒髒又沒電梯，不重要。
: 反正只要找到一個智障肯買，所有問題都解決了。
別把投客想的太簡單了，他們有那麼蠢的話，就不會賺到現在被你我公幹。
投資沒有利潤，你敢下手?
買了一間連自己都覺得很貴的房子，就像是買了張自己都覺得在高點的股票一樣，
正常合理有大腦智商足夠的人會想期待它還可往上攀高新價?
更何況是還要找到那位智障來接手高價之後又高價的房，
自備款、貸款不用繳?(暫時先設定那位智障有魯蛇們望塵莫及的高所得)
銀行竟然比那位智障更低能，敢貸款給他?
從估價、徵信、授信到核貸從頭低能到尾?
我終於知道689是誰了。
如果是像他們一樣低能的話，果然不意外。
: 14.那為什麼有人願意用這種高價買房「自住」？
: 因為他是智障
不，是整個不動產業界全都是智障且低能。
: 15.日本炒房
: 日本在1980~1990是炒房的全盛時期。日本人玩法沒有比較高級，跟台灣一樣，就是
: 大家互相賣來賣去。
: 後來1985日本簽署了廣場協議，宣佈放手讓日幣升值。有些人會有一種錯誤觀念，美
: 國大壞蛋強迫日幣升值，導致日本經濟垮台。這完完全全是錯的！甚至連某些教科書
: 都這樣寫 (我建議你把書撕了)。
: 廣場協議不是只有日幣升值，馬克/法郎/英鎊都在升。為什麼只有日本爆炸？
: 真正的關鍵點是日本政府做了太多蠢事。
: 日本當年跟台灣一樣，貨幣刻意貶值，然後賣產品給美國賺錢。當然賣勞力不可能永
: 遠賣下去，貶值也不可能永遠貶下去。所以日本才答應升值，正確的說不是升值，只
: 是恢復原狀。
: 當然大家都知道，工廠會逐漸移出日本，日本一定要轉型。日本政府選擇把利息降到
: 極低。企業容易借到錢，工廠出走潮會比較慢，失業率也比較低。
: 但是老百姓不是借錢開公司，而是選擇借錢買股買房。股價房價雙雙暴漲。買房也不
: 是自住，而是又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。
: 那個時候不是只有一般人買房，連銀行都跳下去買。台灣央行還會下令緊縮房貸。日
: 本不一樣，你不想買，銀行還會打電話給你，拜託你借錢買房。
: 一樣是房價暴漲，房租不動。日本當時還推出40年房貸。原來台灣抄襲人家20年前的
: 點子，真是沒創意。
: 到了1989~1990，日本央行多次升息。也戳破了這個巨大的泡沫。一般是認定1991是
: 反轉點。
: 這次泡沫讓日本倒地20年爬不起來。日本陷入通貨緊縮。老百姓認為，房價只會跌，
: 股價也只會跌，景氣只會變差不會變好，所以不願意花錢。每個人都在存錢。但是因
: 為大家都不花錢，企業做的東西賣不掉，所以只好裁員減薪。因為減薪，所以更不敢
: 花錢，惡性循環。
: 日本政府只能選擇舉債建設，「生」一堆工作給老百姓，大家有工作就敢花錢，結果
: 無效！不管政府怎樣說破嘴，民眾就是死都不花錢。結果政府也沒新招可以用，只能
: 繼續舉債，繼續建設。
: 對日本民眾而言，理財只有兩種。一種是現金擺著。一種就是買債卷。因為股票是高
: 風險不敢買，只敢買債卷，然後日本人又最愛買自己政府的債卷。
: 日本政府每次都是發新債還舊債，但是每次日本老百姓都很捧場，都是瞬間賣完。外
: 國人根本不敢買，只有日本人願意買。真是讓我想不透。
: 日本現在的局面是房價太低，房租太高。但是老百姓就是不買。因為
: 「明年房價跟房租都會一起跌」
: 16.美國炒房
: 由於美國早就實施實價登錄，實價抽稅，照理講房價很難炒。但凡事都有例外。美國
: 金融法規放寬再放寬。到最後連收入不穩，信用差的人都可以借錢買房。
: 因為可以借錢的人變多，房價自然漲。美國佬看到房價漲，又有一堆人跳下買，然後
: 今天買明天就賣。又回到了互相賣來賣去的金錢遊戲。
: 1996~2007房價暴漲了10年。也是政府多次升息，2008正式破滅。
: 美國人炒法真的比較高級。美國佬真的是全世界最卑鄙的國家。一般來講房地產泡沫
: 只有自己死，但是美國人例外。因為美國人把房貸包裝成金融商品，賣給自家美國人
: ，也賣給外國人。整個包裝非常複雜，沒人搞得懂。主要精神就是銀行可以把房貸轉
: 賣給別人。
: 例如說銀行借錢給小明1000萬，利息10%。但如果小明破產，銀行就要自己吞這1000
: 萬的虧損。所以銀行把貸款轉賣給小英，銀行自己抽掉2%，小英拿8%。如果小明破產
: ，那會由小英賠掉1000萬，跟銀行無關。
: 也因為風險可以丟給別人，所以銀行也不會認真審核，隨便什麼窮人都借得到錢。
: 好玩的地方在哪裡？因為房貸已經包裝成「金融商品」，所以就跟股票一樣，是可以
: 「放空」的，你如果有猜到2008的崩盤，你早就發了。
日本和美國的不動產我不懂，就隨你講吧!
不過有了前面幾段的經驗，我對這幾段的看法......
嗯......不予置評。
: 17.那小英幹麼買？小英是白痴嗎？
: 因為房價在漲，小明不可能會破產。反正房子賣了就可以還錢給小英。小明自己還大
: 賺一票。
: 18.那為什麼美國銀行業倒掉一堆？不是都轉賣光了？
: 因為他們沒有真的賣光。因為房價在漲，銀行幹麼給小英賺？自己賺不是更好。
: 19.那為什麼台灣銀行業沒倒？
: 因為台灣銀行業根本沒去買。台灣政府對金融業一直秉持著一個原則，不求銀行賺大
: 錢，只求銀行不會倒。美國次貸這種高風險的產品，政府是不讓銀行買的。
: 雖然說銀行自己不買，但是銀行代理國外的金融商品賣(ㄆㄧㄢˋ)給老百姓。
: (台灣法規說可以賣，白痴法規......)
: 這就是所謂的「連動債」。
: 18.美國崩盤之後怎麼辦？
: 美國人看到日本的慘狀，所以做了一件教科書說不能做的事。第一步是利息降到0，
: 第二步瘋狂大印鈔。
: 照理講印鈔一定會造成物價飄漲。但問題是美國是全世界最大消費國，如果產品不能
: 買給美國等於自殺。所以一大票國家都跟著印鈔票。等於是通膨苦果不是美國自己吞
: ，而是全世界平均分擔。
: 美國本來可能會衰退20年，現在回頭來看，竟然真的止血成功。美國佬真的很賤。
: 19.日本安倍的貶值救經濟有沒有效？
: 我個人認為無效。只會有短期小漲。然後經濟又會大跌回去。
: 理由很簡單，因為日本人跟美國人「個性」不一樣。日本人很愛存錢，但是美國人最
: 愛花錢。日本儲蓄率本來就比美國高。
: 而且日本不是崩盤之後立刻印鈔，而是慢了20年。民眾已經省吃儉用20年，就算政府
: 說明天經濟會變好，也沒人會信。
: 20.所以說利息太低真是炒房的根源，原來兇手是彭淮南。
: 觀念錯誤
: 低利容易炒房，但不是「一定」。因為台灣經濟疲軟，央行當然不敢升息。升息之後
: 企業倒一大票，一樣很慘。
: 真正的關鍵點是老百姓有沒有在玩「互相賣來賣去」的遊戲。只要有這種情況出現，
: 政府應該立刻用力打下去，叫你不准玩。
: 例如說日本已經維持0利率超過10年，但是日本房價還是照跌。因為日本人現在不玩
: 「互相賣來賣去」的遊戲。就算政府送我錢叫我玩，我還是不玩。我就是要把錢放在
: 銀行不動。
: 最完美的情況是利息維持低檔。但是政府出一堆新政策把房價打下去。但問題是台灣
: 政府自始自終就是鼓勵炒房。
: 21.那這次炒房到底是誰的錯？
: 全體台灣人的錯。
: 既然政府鼓勵炒房，那你為什麼還要投給他？
: 答案很簡單，因為你心中希望房價漲。
: 也就是說，每天在版上喊跌的人其實是少數特例。
: 台灣大多數的人是希望房價漲，只是那些人不上網罷了。
: 台灣大多數的人都希望趁著房價漲，撈一票就跑。
: 「至於爆炸之後會多慘，干我屁事，反正我已經家財萬貫了」
: 「你們這些笨蛋努力工作吧！哈哈！」
: 22.未來台灣怎麼走？
: 台灣儲蓄率接近日本，加上人口老化速度世界第一，加上台灣沒有印鈔大決。印鈔只
: 會走向辛巴威模式，不會走向美國模式。
: 陷入通貨緊縮的機率可以說是99%。(日本：台灣人真是我的好朋友)
: 房價跌/房租跌/股票跌/物價跌
: 但是你的薪水也在跌。
: 房價到最後會跟日本一樣，變成房價太低，房租太高。我是建議可買一間養老用。至
房價太低，房租太高，原來正常人不會想買房付貸款抵租......
想太多!
: 於買第二間當包租公，要審慎評估。因為「房租房價明年都會繼續跌」。
這句話狂打自己的臉，何苦呢?
一方面說現在房價太高，進場是智障，又說可以買一間當養老用，到底是想怎麼樣?
如果知道明年房價會跌，為什麼不敢買?
不在低價買，又要等全面飆升再買? 成為炒作的一份子，又主張應該課高稅，那不就是
打自己前文的臉嗎?
我真的好亂啊!
當然不是說不能看空房價，就連我自己，也認為應該會有一波短期修正，
只不過好歹立論要統一一點，每看一段都好像在看不同人寫的東西。
: 密切注意政府法令，政府會不會提高房地產稅金？我不知道。
: 但是稅金抽的愈重，房價就跌得愈慘。
先把跟不動產有關的稅賦都先搞懂再說吧!
起碼先搞懂最基本地價稅跟房屋稅的差別，好嗎?
每個政府都想加稅，也每個政府都不敢加稅，
依政府地價政策看起來，現在要調高不動產持有稅，應該不只不需要，而且
應該沒有任何官扛的起來，不被幹飛到外太空才怪。
目前看起來政府可能或許有打算走實價課稅(看目前政府的赤字，我看是早晚)，
請別高興的太早，因為加稅絕對不是打房的萬靈藥，
更何況「打房」一詞其實有誤，政府的目的應該是要讓它穩定成長。
建設業是火車頭產業，它能帶動的週邊產業及創造的就業機會更是數都數不清，
只想要一味扼殺房市的後果，就是大規模與建設相關行業的蕭條。
後果可能是更可怕的國家災難。
: 買房的時候要把未來稅金也算進去，不要買了發覺扛不起。
放心，光稅金絕對不可能扛不起，以一般集合式住宅或四五樓公寓來說，一年要繳的
房屋地價稅，根本沒幾千塊。
那種大坪數的豪宅跟透天別墅就別跟我說了，買的起這種商品，卻繳不出稅金的人，
還是趕快賣一賣吧。
真正要想的是維護費用，買不比租，反正最多拍拍屁股就走，房子要維護要靠心力也
要靠金力。
維護的好，慢一點壞；維護的不好，快一點壞，總而言之都是要花錢。
: 理財要保守，建議還是以低風險的債卷為主，股票少量即可。
: 但是要謹記：「別買台灣國債，別買日本國債。」
嗯......這就看個人吧。
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