作者:
riya (東京日和)
2013-07-26 09:45:17※ 引述《ottokang (貓貓的大玩偶)》之銘言:
: : 推 riya:有人說持分地無用,好地段的持分地無法都更還是有價值意義 07/25 14:21
: 不好意思佔用版面討論這個,因為我一直無法理解好地段公寓持分地的價值
: 土地價值不就是代表他可以變現的價值嗎?
: 一個無法都更、改建的舊公寓土地,到底價值在哪?
: 難道要等地震垮掉,或者等土地漲價到1坪500萬,讓建商有利可圖進來都更?
: 因為就我的觀念,房子很少住一輩子的,住了20年、30年總要脫手
: 難道一個30年公寓,等到你要脫手時是個屋齡50年、60年的房子
: 下個買家銀行會願意給的貸款成數也不高了,這樣子還會好賣嗎
: 請版上的大大幫忙解答一下
1.如果跟電梯大樓或華廈比起,戶數多,老了更沒「預期」改建希望
標的價值在於「預期」,我們會忽略預期,因為我們認為不可能、沒希望...
某些老公寓我們預期無法改建,但戶數多持份少的老大樓,更沒希望
公寓的「改建希望」大於大樓
但現況為公寓沒電梯、管理不好使用,所以價格仍低於電梯大樓
但預期希望大增時,他的價格可能就超過老大樓
您說怎麼算都不可能改建
從歷史發展並非全然如此,也許老一輩走了,下一代忽然出現希望
而當這希望出現時,老公寓是勝過大樓的
如同農地,我們無法預期會變建地,但有朝一日重大都市計畫開過去就有可能
時間軸會拉更長,你的不可能,還有很多可能,永和沒落導致跌價,也是一個可能
但如果永和沒落沒發生,就是支撐
你在等待不可能,他還是有主建物面積大的收租效應
大比例主建物就是來自於時代法規,來自於土地持份
2.房子是可以修跟強化的
3.40年以上建物沒有殘值,當一個標的來講,是看地段價值
土地的未來性
「房子不就是為了住才有價值」,當一個投資標的就不見得這樣發展
因為我們都站在住的角度看,投資者不盡然如此
他們是習慣用地段跟公式來出價,土地持份也是一個公式
我們自住客講道理,說無法改建的土地持份無用
但投資者仍可能以土地持份估算價價值