賣屋報稅教戰 試算哪一種划算？
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房仲業以最近中正區一間大樓住宅為例，屋主之前購買預售屋，總價為8000萬元，在買賣
契約書上寫明土地價值4800萬、建物則是3200萬，也就是64比。但在官方價值上，土地公
告現值為1200萬，房屋評定現值約250萬元。
屋主後來賣出，總價達一億元。
(1)如以房屋評定現值250萬x48%售屋所得率申報，必須繳納120 萬元，
(2)以獲利所得2000萬x房屋占比25%，再申報綜所稅為200萬元。
(3)但如果賣出時，先把總價1億元拆算房屋、土地價升值，依公告價格的1比3拆算，
則房屋價值為2500萬元，而當時向建商買進時，合約書建物價值為3200萬元，賣出等於
倒虧700萬元，如實申報後，即可不需繳納財產交易所得。
討論：
1.上面25%不知有無算錯，不知如何來的
2.若大家出售若照(3)來做，不就可能不用繳了？
※ 引述《a386036 (骷髏怪)》之銘言：
: 實價課財產交易所得OK
: 不過目前稅制是不重複課稅原則
: 土地部分已經有課到土地增值稅，所以土地部分無法再重複課財產交易所得稅
: 所以財產交易所得稅只能針對建物部分課
: 拆算方式有他的固定公式
: 建設公司賣新房子，或是法人賣房子也都要用相同公式來拆算
: 針對建物部分開發票
: 詳閱之前版友提供的計算公式
: 文章代碼(AID): #1H_I-w_r
: 我直接把公式轉過來
: 中間也有它的問題存在
: 公式:
: {賣價-當初買價-其他費用(如仲介費、契稅、印花稅、規費、代書費或公證費等)}*{房屋
: 總現值/(房屋+土地的總現值)備註1}=實際的財產交易所得
: 舉例說明：
: (一)98年a購入房屋價格1千萬元，仲介服務費50萬元、契稅2萬元、印花稅1萬元、代書費
: 2萬元。
: (二)100年以2000萬售出a房屋，支付仲介服務費60萬元。
: (三)100年土地公告現值800萬元＋房屋評定現值200萬元。
: (2000-1000-50-2-1-2-100)*{(200/200+800)}=845*0.2=169(萬)
: 169萬財產交易所得則併入當年度所得裡面
: 備註1:個人出售房地其原始取得成本及出售價格之金額，如經稽徵機關查核明確，惟因未
: 劃分或僅劃分買進或賣出房地之各別價格者，應以房地買進總額及賣出總額之差價，按
: 出售時之房屋評定現值占土地公告現值及房屋評定現值之比例計算房屋之財產交易損益。
: 如:預售屋(國稅局會跟建商要資料不要以為政府不知道)和實價登錄後所有的交易
: 如果不知道買入成本才可用 第二種申報
: (2)財政部公佈之財產交易所得標準課稅
: 房屋核定契價(公告現值)*核定標準稅率(台北市當年度42%)
: 以a房屋相同條件
: 200*42%=84萬
: 這一個計算公式
: 對於公寓或一般非超高樓大樓幾乎沒有影響
: 因為建物價值與土地價值比越大
: 後面的比例值會越低
: k0939770752舉的例子，房屋評定現值200萬，這已經是大坪數豪宅等級
: 一般公寓產品房屋評定現值都落在10~20萬之間，40年以上的甚至10萬以下一堆
: 電梯大樓已依般住家格局，屋齡又是5年內的30萬上下為多數
: 40幾萬就很嚇人了......
:
: 公式計算
: 一般台北市公寓，土地公告現值多數落在600~1000
: 算他600好了，建物算20好了
: 以依樣買1千萬賣2千萬，買+賣所付的仲介費算90萬好了
: (1千萬的1趴+2千萬的4趴)
: 算了把仲介費 代書費 契稅那些 利息那些都算0
: (2000-1000)*(20/(20+600))=1000*(20/620)=1000*0.032258=32.25萬
: 這還是獲利1萬 很多費用都算0
: 如果以一般投機客獲利1~2成來說，算2成好了
: 買1000萬，加上交易成本1020加上利息1050好了
: 稅後1300萬賣掉，付了50萬仲介費
: (1300-50-50)*(20/(20+600))=200*(20/620)=200*0.032258=6.451萬
: 比起原本的20*0.48=9.6萬 還要來的低
: 這樣搞對於台北市的投機客根本沒差，台北市以外玩新房子的，皮繃緊一點
:
: 不過台北市以外房屋評定現值所得稅率 多半在30以下甚至10幾
: 比方說三峽區、淡水區、五股區、深坑區及八里區 14%
: 板橋區、永和區、新店區、三重區、中和區、新莊區、土城區、蘆洲區 28%
: 汐止區、樹林區、泰山區、林口區 26%
: 對於淡水與三峽影響就大很多
: 不過這樣玩台北市以外影響都很大
: 因為建物價值不會少太多，可是土地公告現值低很多
: 再來最可怕的是地上權
: 因為土地價值是0
: 你賺多少都是獲利，無法分算
: 在那就是那種SRC鋼骨混凝土的超高大樓，土地持分很小
: SRC鋼骨混凝土本身建物價值就很高，可是如果又落在新北市
: 整個比率會很高
: 比方說板橋的全台最高住宅大樓，新北市的20樓以上大樓，如果又是SRC那就恭喜