這篇跟我認知的事情有點出入
提出來討論一下
還請板上高手指教
※ 引述《unclefucka (你媽超胖,故地軸偏角23度)》之銘言：
: ※ 引述《paraparapa (可憐的哈士奇)》之銘言：
: : 各位好 家裡的房子在大安區, 捷運站附近, 也因此有建商找上來談合建
: 捷運站附近是怎附近， 300 m內、 500m內不同
: : 土地面積總共有4個地號共517平方公尺(156.39坪), 目前共住了16戶
: : 建商擁有其中1個地號306平方公尺
: 賤傷地板比率已有6成~
: 之所以加妳，是為了湊面積搞優惠
: 但就剩餘的土地來說，共有211平方公尺
: 你家有30，算是1/6，以整體來說，也有超過1/20
: 大地主還只有這種狀況，那其他的不就壓死了?
: 別當壞榜樣阿~
: : 我們家是4樓公寓, 土地持份是30平方公尺(9.08坪)
: : 建商說我們的建物權狀面積是25.64坪, 然後合建後可以分到的建物面積是25.06坪
: 不過妳家容積已用完也是真的，282%
25.64坪應該是包含陽台面積 但陽台並不算容積 (除非超出規定吃容積的陽台)
所以原po家容積應該不到282%
一般來說
以前的公寓是 建蔽率*樓層 算容積
所以原po家的原容積是 住宅區建蔽率60%*4樓=240%容積
跟現在住三容積225%比起來 的確是把容積用完了
所以若無任何獎勵蓋房子
怎麼蓋室內都會比現在小 (約93%)
: 所以拿的比率比人家低點合理
: 但目前這樣子是幾乎沒有把都更的好處給你們....
其實要先釐清他們是否有進行都更
: : 他們說他們算給我們的容積約有69%, 說對我們非常優惠, 他是這樣算的:
: : 9.08 * 2.25 * 1.778 * 69% = 25.06(坪)
: : 2.25是住三的容積率225%, 1.778是他們蓋房子的經驗公式?(完全不懂是否合理)
: 他們是因為面積不足所以才要找你們，你們條件不見得比他們差
: 屋齡達30年以上且土地面積在500平方公尺以上之建築基地，只要符合停車內部
: 化、留設騎樓、建物耐震達法定標準1.25倍等規定，並經都市設計審議通過，申請
: 可免都市更新審議程序，送件至市府審議通過只需3個月且有上限20%容積獎勵。
你提的這個條件是今年9/24台北市政府的提案
還未修法通過
預計是年底上路
但是否會有折扣則未知
(郝龍斌的老舊公寓專案跟台北好好看都大打折扣
這次法案有張金鄂協助 也許狀況會好一點)
而且以他們基地面積
僅能適用「老屋重建」方式
即原容或1.15倍法定容積
也就是說都更容積獎勵為6%~15%
: 而基本上，真要說 "公式" 有很多公式啊!
: 9.08 x 2.25 x 1.3 (公設) x 1.65 (捷運) x 0.60 = 26.29
: 這也是公式阿~
: 若捷運內都沒辦法搞到多69%的容積獎勵，學人搞啥都更? 洗洗睡啦，鄉下人~
捷運附近的確在都更上有加分
但以原po的個案
適用新法容積獎勵上限是15%
母法或台北市舊法 容積獎勵上限是50%
所以我不太懂69%的容積獎勵是怎麼算的？
我猜測是原始公式設計
是把附屬建物、容積獎勵還有登記規則合併計算
這樣可以知道在還未加計公設前建物的銷坪數字
(但盲點是無法直覺看出實坪跟虛坪)
應該是站在銷售消費者端試算的值
應該跟都更獎勵值沒有什麼關係
: 若他們這樣大方，可以給上69%，那就是 30.23坪
: 換算下來.......
: 30.23 / 25.64 = 1.18倍，划不划算? 這得比較一下~
: 由於你家已用完容積，所以分到權狀的1.18倍，若還原一下成225%
: 相當於 1.18 x 2.82 / 2.25 = 1.478
: 對其他容積用的剛好的居民，若建商提出相當於此的條件，在台北市算不錯了
: : 他們說這25.06坪是包含公設的, 然後車位會另外算?(這部分完全搞不懂)
: : 可是車位依照土地持分來分, 我們只能分到0.9個車位, 如果要完整的車位要找補
: : 另外有租屋補助每個月 25.64 * 800 = 約2萬元
: : 然後希望我們一個月內決定, 不然他們打算不管我們就自己建了
: : 想請教各位建商開的條件合理嗎?
: 我覺得，乾脆和他們說
: 你只有小小的願望，基本上你家地皮是30平方公尺， 5.8%
: 不如你家不要分房，等他們全建好，豪宅了
: 517 * 2.25 * 1.778 * 0.3025 = 672 (坪)