http://news.housefun.com.tw/sefar66/article/11312850256
2013/12/24 11:26
文／范世華
每每新聞關注於某一個問題的焦點，我總會反思推理它的另一面向，就如同「少子化」問題，學者憂心提出警告說，未來平均每一個年輕人將來要養好幾個老人的負擔會有多麼沈重；但我則會反過來想，未來每一個年輕人將會繼承幾位長者的財富資產？大眾在恐慌於一個問題的同時，背後總是有人因此發財得利，這個問題的恐懼，我想大賣儲蓄型保單的保險公司，一定在背後笑得很開心吧！
而「少子化」問題同樣牽扯到房地產的同時，又有人會警告，未來的人口沒有這麼多，空屋率的問題將會日益嚴重，未來必將導致房市泡沫化的危機產生！可是等到現在的出生兒長大成人，準備成家購屋時，會是多久後的事？而當下就要成家購屋的需求數量，你可知道究竟多少？
只因現在民粹的氛圍，如果不跟著一起唱衰房市的人，都會被貼上是炒房的標籤，所以專家們也都很保守小心，不敢在?面上講真話，怕講了一定挨?，被說是助漲房價的作手。可是房價走勢明明就還沒看到它有往下掉，這又教我怎麼跟大家講說後續已經不會再有更高價？官員們表面上喊打房，可卻都是榜上有名的囤房客，不是嗎？
●住房供需的實際真相，空屋屬於其他調整因素，怎拿變異數來做統計？
如果按照全國的住宅存量與宅戶數統計預估，以每一年住宅興建的數量近幾年都只有七、八萬戶，但每一年結婚新增家庭的戶數卻都一直有十五、六萬戶來說，我從2009年以來就說房市供需已有問題，實際將要沒有餘屋了（餘屋：屬於建商以「銷售」目的之商品），倘若商品即將供不應求，價格又怎麼會跌？
因為台灣總體的住宅存量與戶籍數，總計到去年底(2012年)為止，其實已經約當皆有820萬戶左右，不分軒輊了，但是有關住宅資訊統計，主計處於2012年第3季後改以「普通家戶數」取代「戶籍數」，我們則看不出戶籍與住宅數量持續異動是如何了？
不過，若明年統計數據出爐，我教大家以「戶籍數」抓回來做比較，恐怕大家就要傻眼了，屆時台灣住房的宅戶數供需，就會由「超額供給」變成「供給不足」的狀況了，但統計數字是明年才會出爐，而實際現況卻是現在進行式，目前正在發生。所以您現在知道，為什麼打房不管怎麼打，就是打不下去了吧！除了上一篇專欄提到資金財富的融資問題外，其實供需也是重要的原因之一。
看到這裡，您們一定又會納悶，不是空屋很多嗎？沒錯，這也就是為什麼主計處要算「普通家戶數」，而不用「戶籍數」的原因了，因為戶籍數也包含了空屋在內，可是我要問問大家，空屋既是一般消費者買去，就已成為私人財產，若它就是沒有要賣，您能怎樣？重點是大家都忽略了「自然空屋率」，以每年40萬棟住宅買賣移轉件數來看，約30萬棟屬於成屋、中古屋的市場，表示每年有30萬戶的家庭在此期間會進行「搬家」這檔事，倘若房市的供需一定得要完全平衡，不能存在有空屋的數字，沒有自然空屋率的規模環境，那麼搬家不就得要玩「大風吹」的遊戲了嗎？
●住房供需不能愚昧地去追求控制它的數字均衡
而價格與分配性的問題，如果要把820萬的家戶，硬塞進820萬棟既有的住宅單位裡，那麼820萬棟的住宅有大、有小；有新、有舊；有好、有壞，任誰都想要住到好的、大的、新的、條件好的房子裡，因此有能力的人就一定會爭、一定會搶，就像產業機會，大家必須到台北來討生活，房價就會競爭、就會漲，這是無可避免的。
當前房價太高，大家都明白、都知道，但這並不是靠大家喊一喊、叫一叫，它就會跌下來的，官員只會呼籲大家小心房市會泡沫，而房市若當真會泡沫，不也是你政府部門應該要去設法因應，並且及早疏導問題嗎？社會大眾批評、漫?都已經夠了，可是我們仍見不到政府有什麼具體的作為，民眾該怎麼辦？
雖說內政部長李鴻源是媒體調查囤房最多的官員，但我還是非常認同他就房市問題的說法「台北市真正可以入住多少人？」解決房價問題應該先以住房實際的現況來思考，一個城市的「使用強度」，可以承受多少人口和產業的規模，當所有人都想擠進台北來，蓋再多的青年住宅也不夠，如果可以分散產業到各個其他區域，不需要讓所有人都非要擠到台北來，那麼住房需求分配的數量問題解決，房價問題也自然得以解決了。這一開口果然見識到他真的才是置產高手，如果真要治理房市問題，恐怕真要聽聽高手意見，高手一定知道問題應該怎麼治才對！
有請最聰明的Zball大大解惑