※ 引述《AMPM ( )》之銘言：
: 標題: [賣屋] 賣地 祖產 分現金 桃園
: 時間: Tue Mar 11 18:31:26 2014
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: 1、 土地區域：桃園縣 大園鄉 機場捷運線
: 2、 土地使用分區： 農地 農舍
: 3、 土地坪數：500坪
: 4、 土地開價：1億2仟五佰萬
: 5、 土地前路寬 : 4米寬主要道路
: 6、 土地長寬：
: 7、 土地使用現況：鐵皮店面
: 8、 交通方式 :
: 9、 可否分割出售: 否
: 10、 附帶條件說明：
: 11、 照片連結：無
: 12、 聯絡資訊：站內信後 再給電話
: 13、 銷售來源: 代理人
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: 代親戚PO的 此地一人持有 親戚地很多 但沒有什麼現金
: 想要賣一點 換現金使用
: 確定明後年 都市計畫 此地目必定增值
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:

土地估價可以找書來看

雖然說，算後會發現，靠背，土地價格和他建設後差不多貴xd地主都是很貪心的，

一個地主用數學算好後，其他人無腦比照賣價對了，還要再加一點，因為我第不一樣

所以到最後，想買賣，靠北，數學又沒用了

只有市場和你接不接受(土地都未來價)

所以我心中都會有把尺 但就算價錢多誇張我都不會評論

只針對資訊論斷 我真的很討厭亂放謠言 誤導一般民眾從中獲利的人 看多看空是每個人的主觀自由 我認為我某方面很

周邊親戚朋友有人在國稅局 都更局工作 我親姐還是會計師

至少我可以用正確的資訊及法規下做判斷

某方面很幸運 字被卡掉了>"<

我對一段徵收和區段徵收並不是很瞭解，大家可以討論討

論。不同地目徵收會有轉換率，所以我才說政府要一邊徵

收，一邊賣地嗎？我的問題在，你知道要把這些地都賣掉

你說的果然也是搞錯重點,請繼續猜吧

，加上這些產業園區開發的經費(不含在買地錢)，就要好

"我從頭就沒有跑出這段請你解數出我的不公開內幕是甚麼"

解套作法可能是長期開發，分散金流；或者是用自貿區包

裝，引進中資或台商資金，讓他們買單。

掏空台灣後 就一定要離開台灣 資金、家人也要一併帶走

Ru你的數字太誇張，100公頃的新北市重劃也只花幾十億。地價漲完仍然比新北市低一截的6000公頃航空城不能破兆

你應該是把後續民間投資效益混在一起了

區段徵收的經費不會很多，而且政府賣地會大賺。而建設經費呢，除了核心的機場外，主要是民間投資。

總面積4791公頃需徵收3000公頃，投資4630億含民間投資

效益是2.3兆的產值。

再怎麼漲也不可能投資破兆，而且那多數不是政府出錢

是政府賣地或Bot,讓財團出資搞商業或產業。

從地主來看，他一坪農地開25萬，若是要用市價徵收換抵

費地，假若建地一坪50萬的話，這樣就換掉1500公頃了，

照wiki寫的航空城規劃，住宅區約685公頃，大約是3000公

頃徵收地的1/4，這樣換算是100萬/坪的建地。那邊的建地

有可能這麼貴嗎？若沒這麼貴，那誰要買一坪25萬的農地

從產業專區要賣給廠商的地來算，扣掉機場大約1665公頃

若以你提供的4700公頃都由廠商開發來算，普通的工業

航空城農地有25萬的行情這麼扯 現在不都8~10萬一坪

區土地以觀音工業區來說，一坪是15萬，這樣就2兆了喔

更不用說，航空城規畫了很多觀光區，可以蓋飯店和購物中心，這些地是不可能用一坪15萬來賣的。這些都不算開

發費用喔，台灣那裡拿的出這麼多錢。

我覺得最有可能的作法是，通過以服貿當籌碼，引進中國資金，然後你就可以看到航空城裡面，飯店、購物中心、

農產品專區的老闆全都是中資，然後中國再放寬來台旅遊

的人數，只是錢大部份都被中資老闆賺走，連回中國最後

一站要買的禮品和拌手禮，都是中資開的。至於政治人物就從這過程賺一堆錢。

p兄，重點不在幾萬收，而是幾萬賣給開發的廠商，你一坪

用十萬收，賣給廠商不就至少要十萬。4700公頃一坪十萬

賣，就可以賣1.4兆，加上開發費用，台灣那來的錢。

回文的S大說了 政府取得土地的方式是區段徵收 何來天文徵收數字之說 而且要怎麼推估政府取得土地的成本?

他們透過重劃變更地目 來取得土地 看看桃園中路計畫案例

何況 何不簡而化之看待這計畫 對於投資者來說

機場捷運 A16 跟 A17 僅僅只差一站 而現在用現在A16農地

價錢換算回來 現在投資重劃還有很大的空間 現在區域內

農地的價錢 8~10萬 按法規配回四成 等於建地成本僅25萬換回來的是 重劃且有捷運 有大型投資計劃的建地

擺明就送分題了 跟著莊家做就好了 我只是以一個簡單的

投資思維來思考這樣的大型都市計劃 跟著桃園升格說不定未來的市政府被丟來這裡 怎麼看勝算都滿高的 只是現在的

是不確定所以得開發時程 以及是否分期而已

請你去看一下航空城的wiki好嗎？6150公頃裡面，生活機

能區只佔685公頃，這是給人住的。你分4成給被徵收者，

那其他自由貿易港區、機場專用區、航空產業區的地就不夠了。另外，我不是講徵收的錢不夠用，是講你徵收完後

，要把地給廠商開發，除非你是用地上權的方式，不然一

定是把地賣給廠商，假設扣掉機場那塊和分給民眾的685公

頃，就是有將近4000公頃的地要賣給來開發的廠商。重複

一次，我是說"要賣給開發廠商"的，跟徵收一點沒關係。

產業專區性質比較像工業區，徵收工業區後，分四成給民

眾，不會覺得很怪嗎？

Ru你怎麼算的？ 政府拿的6成地，是包括公園，道路...等等的公設地，扣掉後剩下的小部份才是建地。

官網 住619公頃 商354公頃 產586公頃 公設876公頃。

產專用地，民眾也會願意分配，因為權利換算不同。那商用或住宅地能分的少，產專分的多。

新莊知識產業園區就有地主是拿產專用地。

住+商+產，只有1500公頃，還要扣地主的持分。

剩下的才是能賣或Bot的土地。

地主是用原有農地價值去換算那住或商或產用地能拿幾坪

所以目前很難說政府剩下多少。

但是應該會被地主拿走不少，是可以確定的

沒意外的話，政府剩下能賣的建地只有數百公頃。

跟你亂算的數千公頃，差了10倍。

後續含政府及民間投資支出是數千億而非數兆。

航空城那個官網只含核心區域而已，交通部的計畫版本，

在機場西側還有一個"機場相容產業區"，有1400公頃，是要做為電子機器相關產業與航太零件及綠能產品生產用的

另外竹圍漁港還有一個350公頃的濱海遊憩區，這都是官網

沒有的。我先前的算法不想細算，所以用徵收的成本來算

以航空城要徵收3000公頃，現在市價一坪十萬，徵收成本

就是1兆，所以開發後，土地產值要有1兆，不然就是賠本

開發，當然你有時間要細算也可以。在算之前先溝通一個

觀念，不管是住宅區、產業專區和商業區(你還漏了自貿區

的142公頃)，這些土地應當都會限定期間一定要開發，不

有人要養地30年，那計畫就不用搞了。

在住宅區中，住一，住一之一、住二和住五都是給住民的

住三和住四的500公頃是用來開發新市鎮的，所以可供開發

的土地是500公頃，加上商業區354，產專585，自貿142，

總共有1580公頃，不管住民分多少比例，他們都是拿來賣

的，因為計畫區通常都會限定一定期間要開發，你只算政

府能算的，為什麼不算被徵收者要賣的？這些地會賣多少

錢呢？我沒投資，不太想算，所以我用區徵的成本來代替

以上都是算土地成本，開發下去還要多花多少錢呢？

不對，根本不必拿1兆來徵收。部份是權利變換。農地轉建地，坪數轉換就搞定。不拿地的部份才用錢買

你要問的其實只是1500坪的建地要花多少錢開發吧？公頃。打錯

我不是告訴你，農地轉建地通常都是拿出來賣嗎？因為會

限期開發，農民拿商業區土地，難到他要自己蓋商辦嗎？

但1500公頃和4兆有什麼關係？

4兆我是在虧他農地一坪開25萬，那實際開發起來不就要4

兆，但現在市價大概只有10萬左右吧，說不定更低。我只是用他開的價錢凸他而已啦。

你不要亂虧，一下6000公頃一下3000一下1500,一下10萬一下25萬，一下1兆一下4兆。我們fallow不到你在講什麼。

講的簡單一點，未來幾十年這邊有1500公頃建地要釋出，不管是地主或政府的，扣掉Bot剩下是要賣的。

台灣有無能力吃下上千公頃的建設投資，沒錯吧。

是是是，我下次要虧人之前，先向k大報備核準。

不用管細節，一千公頃要多少年多少錢去投資才是要問的

等一下bot是那一塊？

開發時限上一般只有小範圍重點重劃區才有時限。

航空城全部搞完恐怕要數十年。

除非地沒人標，不然若是貸款標下，政府現在常會要求限

有多少bot目前未知(正常，副都心10年前也不知哪塊要bot)

期開發。不然讓財團養地，傳出去不好聽

你看看淡海和林口新市鎮前進搞多少年，時限？沒啦。

航空城時程長度很可能遠超過淡海和林口新市鎮。

問你一個問題，現在地都在政府和地主手上，如果不是bot

的話，產權怎麼轉到開發廠商？

所以我說你要問的是1500公頃要怎麼賣阿。

那你前面講要多少年多少錢去投資是什麼意思啊？

是光講實體建設，不含土地嗎？

這需要換算價值，我沒法算，住，建，產，農....行情不一

但也不能都用住宅用地價格去算。

對啊，就是換算麻煩，我才說用徵收土地所需經費就好了

3000公頃1坪收10萬，要賣時，扣掉公設，不賣1兆以上就是虧本啊。

不聊了，我要去吃飯了

問題是3000公頃是不是全都10萬，如非，立論就錯了

這包括埤塘.....

若有地主想拿抵價地不想拿錢，那立論也錯。

你應該不管徵收價，直接估計住商產農各區的投資總值。

450萬坪建地需要1兆買地成本,但這不是馬上拿出來。是民間或財團用20-30年期貸款去支出。但這麼大的面積會比淡海分更多期更多區，整個支出時程最少會拉長至40-50年。

加計建築成本，平均每年要投入數百億，才能在幾十年後搞定航空城。

這當然有泡沫佔一部份.....如果這是你要的答案。

核心的蛋黃區應該是沒問題。但後面住商應該永遠搞不完

就和淡海與林口一樣，20年搞不好就30,或40,或50.....

你兒子當爸爸時，還在搞航空城第X期也不意外。

但我們也不必管啥土地慌廢政府有多丟臉，政府在淡海林口丟臉幾十年有在怕嗎？

林口新市鎮甚至是老蔣時代的規劃，唉。多少年了.

你要數埤塘的話，我還要跟你算原本就是建地的部份嘞，這種東西都是小枝節，沒什麼好爭議的。

如果你想用四、五十年的時程來開發的話，那航空城就只

會變成另一個林口，一下子泡沫就炸掉了。另外，航空城

的主軸是產業，不是新市鎮。產業獎勵在一開始的時候一定是最多的，過幾年後就開始縮減了，廠商前幾年不進駐

難道要在沒投資獎勵之後進駐嗎？

政府搞航空城就是要賣地賺錢，賺新投資的營業稅收，不

每塊地的時程不會是一樣的，產業區這麼大不可能一起推

會不限期開發，至於會不會和其他亞洲新灣區、台中重劃

區，台北華山特區、空總開發案搶錢，就不是五隻羊要擔

台灣也不可能在幾年之內塞滿產業區。一定是分批處理

憂的了。航空城的開發時程用辯論，是不會有結果的，你

要相信什麼我沒意思，言盡於此。

航空城本來就很可能遇到空頭而失敗，這會意外嗎?

政府根本不敢講明確時程。因為太漫長了。只敢講什麼是未來40-50年的重要建設。

要相信什麼? 我相信航空城100%有泡沫。你呢。我也不懂你要說啥，但絕不可能是4兆或限期開發。