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卓永富：分建合售追稅 恐助漲房價
2014/08/03
【經濟日報╱記者林政鋒採訪整理】
房地產市場行之有年的「合建分售」制度，最近受到嚴格挑戰。由於國稅局變更解釋角度
，將建築業「分建合售」案列為查稅重點，並追溯到五年前，此舉將造成建商成本大增，
勢必轉嫁到購屋者身上，中長期來看，反而助漲房價上揚的力道，而且建築業者對政策的
變化也感到無助，普遍失去信心，認為有違政府信賴保護原則，國稅局應有更合理的解決
方案。
所謂的「合建分售」，如字面顯示，就是地主與建商合作，其中地主出售土地，建商負責
出售房屋，雙方有合夥性質。
因為每一戶房屋的售價都是「土地」與「房子」的結合，換言之，房屋所在土地的出賣人
皆為地主，房屋出賣人皆為建商，消費者購屋後，需跟地主簽訂土地預定買賣契約書；與
建商則簽訂房屋預定買賣契約書，土地與房屋的賣方不同。
所得稅法規定個人及營利事業出售土地免納所得稅，也就是合建分售的地主，依法免納所
得稅已經行之有年並成慣性，如今財政部一紙公文就突然改依實質課稅原則，認定合建地
主為營利事業需課營利所得，對建設公司的衝擊很大。
稅捐稽徵法第12條之1規定，涉及租稅事項的法律，其解釋應本於租稅法律精神，依立法
目的衡量經濟上意義與實質課稅公平原則進行。所以對合建分售的地主認定是營利事業而
課徵營利所得，似乎不符合上述稅捐稽徵法12條的精神。
我國課稅是以租稅法定主義為原則，實質課稅為例外，有關實質課稅也應該合租稅法律精
神並兼顧課稅公平原則。台灣土地稅規定課徵土地增值稅後免納所得稅，如果合建分售地
主在繳納土地徵值稅之後，再課以營利所得，則是直接挑戰所得稅法規定土地免納所得稅
的立法精神。
尤其，財政部102年12月編制的所得稅法令彙編中，明載「個人提供土地建屋出售應辦營
業登記，其出售土地之所得不列入事業之盈餘」，這條規定現在還有效，若突然對合建分
售地主課徵營利所得，則不僅令人費解，而納稅人又該如何遵循依法納稅？
還有一項矛盾，國稅局以事涉經常性行為，就按「個人」亦可構成獨資的營利事業組織，
但財政部的解釋函明白點出，「個人提供土地以合建分售方式與建設公司合建者，該個人
如果僅出售土地，應免辦理營業登記，這兩者已經衝突。
總而言之，國稅局對建設公司合建分售的地主課徵個人綜合所得稅，對業界衝擊甚大，合
建分售依法有據並且行之有年，這回國稅局大規模查案，以行政命令採實質課稅原則，認
定合建分售地主為營利事業，加重人民納稅義務，是否有違法之虞，值得討論。
據了解，已經有建商因不滿而決定退出市場，所屬數十名員工全部都遭到資遺，國內房地
產市場的投資環境有惡化現象，政府應正視問題的嚴重性。
（本文作者是大高雄不動產開發公會理事長卓永富）
3.心得或感想:
現實是房價依舊不動如山 甚至部分地區有微漲的跡象
政府為平息民怨 會再制訂各項不動產稅收政策
(但房價也不會讓他掉 不用擔心)