從汐止鎮住到變汐止市再到變汐止區, 其實從來沒有想過汐止是前段區域
以往唸書時到其他這板橋土城三重蘆洲新店中永和新莊的同學家
其實很明顯感覺得出汐止人口跟熱鬧程度和這些地方沒得比
最好比較的大概是樹林的同學了, 一樣坐火車上下學, 一樣被河切開兩區域
汐科跟副都心是無法類比的, 副都心是靠中央政府機關, 汐科是靠工商企業
就好像在拿內科去比博愛特區一樣....沒什麼意義
新莊附近的新北鄰居是板橋三重樹林五股泰山
汐止附近的新北鄰居是平溪石碇萬里....自然汐止路廊會以南港內湖七堵為主
新北的資源肯定是集中大力發展西邊的雙核心, 而其他三方向則會設定一個小規模核心
是故溪北核心新莊 / 溪南核心板橋之餘, 還會有
南: 大文山區核心新店
北: 北海岸核心淡水
東: 七星區核心汐止
也就是說汐止僅作為次級核心, 而這種環狀區塊跟新北市本身是環狀都市有關
不像台北市是中間一塊可以很方便的延伸串聯發展
新北市除了西區以外, 其他區塊都要各自設定一個核心發展該區塊
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汐科的規劃目標
汐科或者大汐止機貿園區講白了就是新北市參與基隆河科技走廊的方式
由於台北市向東發展, 並且在內湖與南港發展了科技軟體園區
汐止本身早期就有遠東世界中心跟東方科學園區, 以及 ACER 緯創 GARMIN 等獨棟企業
所以一起把東邊的餅做大, 型成港汐湖科技三角的產業聚落
基隆也順勢把六堵工業區轉型成六堵科技園區
以我們公司來說, 在汐止還是有一些地理因素考量的
我們的公司研發單位在汐科, 製造工廠在七堵, 貨櫃出貨到基隆港上船也省運費跟時間
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汐止的軌道運輸
在汐止, 民汐線絕對不用現在考慮, 要考慮是台鐵
鐵路才是汐止汐科目前在大眾運輸具實用性的, 即便它的班距跟穩定性遠不如捷運
但是因為它已經存在, 速度快, 而且汐科站是全台灣台鐵捷運化新設通勤站旅次第一名
所以還是有依賴度的
副都心的機場捷運當然有比台鐵優勢的地方, 它會採用台鐵還無法做到的定型化班表
即便普通車十分鐘一班, 但是預期班距穩定, 不會像台鐵有時只等五分鐘有時要二十分鐘
不過兩邊都會公佈時刻表, 比起非重疊區八分鐘一班的捷運來說, 掌握到站時間都方便
台北捷運有公佈時刻表的大概是超過十分鐘的情況, 比如小碧潭跟新北投或深夜時段
不過台鐵本身也有優於機場捷運的情況, 比如可及性跟轉乘就比機場捷運方便
機場捷運如果從三重站轉乘新莊線會比較近, 但到台北車站時轉乘要走的就很遠了
台鐵在台北車站轉乘捷運板南線跟淡水線都比機場捷運方便很多
對於往南京東路這一塊傳統商辦圈來說, 機捷轉松山線北門站會比較近
不過汐止這一邊則是直接在松山站轉松山線, 兩者轉乘倒沒有特別的優劣
汐止目前另一個可運用的轉乘站則是南港站, 是通往信義計劃區的轉乘點
汐科 - 南港 - 市政府
http://photo.xuite.net/melix3/5755322/8.jpg
包含在南港站轉乘的時間, 汐科到市政府是 18 分鐘
汐止 - 南港 - 市政府
http://photo.xuite.net/melix3/5755322/10.jpg
包含在南港站轉乘的時間, 汐止到市政府是 20 分鐘
此外, 機場捷運的終端在台北車站跟中壢車站, 直達和一次轉乘稍少
扣除同樣共站的台北車站跟中壢
目前機捷另兩個轉乘站是三重(新莊線)跟新北產業園區(環狀線)
而汐止搭台鐵則是轉乘性稍多, 南港-板南線, 松山-松山線, 板橋-環狀線板南線
然而新莊本身有多樣性的捷運路線, 出了副都心以外還有環狀線跟新莊線
甚至萬大線終點接到迴龍站也是一個路網健全的重點
從軌道運輸狀況來看, 也可以說民汐線掌握了汐止另外半塊發展空間
因為直接轉乘文湖線跟中和新蘆線的擔子落在民汐線的車站
不蓋民汐線的話, 汐止的一次性轉乘就會卡在台鐵沿線區塊
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汐止的公路運輸
公路運輸在新莊跟汐止來說其實也是兩種思維
新莊本身因為要往核心發展, 所以建構了貫穿新北西區的台64與台65
汐止則因為主要動向是往台北市, 又是台北盆地東邊進基隆河谷之處
所以南北兩向的國道一號與國道三號在汐止建設系統交流道
對汐止來說優勢是往國一跟國三沿線都快, 新莊則是在新北西區移動便利
其他部分往台北來說, 新莊副都心有台一線高架可走, 邊界靠五股也有交流道上國一
汐止目前則是邊界有環東大道可上, 但多元性沒有新莊那麼好
因為環東大道跟國一下南京東路其實都會跟市民大道接起來, 可以說是同方向
此外, 汐止的 9 字頭快速公車在新北算是早發展的, 往公館的 907 及往東區的 919
只是後來路線增加的速度不及三峽跟林口, 目前聽到最新的路線是年底會有往新店的
國道客運的部分則是有一線 1880 走國五前往宜蘭羅東
新莊這部分也有待加強, 倒不是新莊往外的路線而是其他地方往新莊的路線
板橋公車轉運站強大的磁吸新北外圍新市鎮轉進市區的轉乘也帶來人潮
新莊要追上板橋, 必需要確立交通樞紐帶來人潮
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汐止的房產主軸
目前汐止的房產不靠重劃, 主要是都更
而比較幸運的是汐止的地主屋主對於都更的排斥性沒有其他地方那麼大
所以汐止車站前的舊屋很幸運的讓朱立倫主持了首宗簡易都更
而目前像國揚的案子在排除掉不願意的住戶後也都順利起建
汐止有類似重劃區但小型造鎮的區塊, 例如汐科北站的國潤泰或建程路國泰醫院區域
都是過去的農地或鍊鐵廠改的
社后的部份規劃比較漂亮的是福德一路三路往伯爵山莊那一塊, 但道路不夠整齊
只是這些都是比較早的了, 近年沒有此類大型的規劃, 都是改建居多
商辦在汐止的情況其實還可以, 老實說汐科站通車後對汐科公司找員工來說方便很多
過去來這裡上班的交通大概是板南線搭到昆陽轉藍15, 交通改善後公司找人比較容易了
畢竟不是每個人都開車方便的下交流道就到公司
汐止本地的套房租金其實有點貴, 越靠近汐科越貴
汐科站的套房可以租到9000甚至上萬, 汐止站的套房租7500 ~ 9000
多為工程師或老師(這一帶有些中小學跟秀峰高中)
社后的話因為當地往來汐科的大眾運輸較少, 商辦也比較分散
目前大概在南陽大橋附近有新的雍和, 老字號的是靠近東湖的大湖科技園區
除此之外就是與其租內湖不如買汐止的內科上班族撐起來的
然而社后可以說是汐止密度很高的一塊, 商業跟生活機能甚至比目前的汐科好
走在中興路福德一二路這一段有點像永和一樣路小車多人多
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結論
汐止的狀況其實是完全比不上副都心的, 房地產目標客群也跟副都心不一樣
對汐止來說, 就是新北放在東邊的一塊進可攻退可守的標的
自己發展西區, 然後汐止就順勢承接台北向東發展的態勢和內湖南港一起把餅做大
不衝突也很聰明, 算是買一張保險牌那樣的心態
一如過去台北南區古亭公館景美開發後永和新店得利一樣
汐止的發展方向大概可以確立是以下五點
1.新北東區的核心, 目前汐止行政中心已經設有七星區的辦事處方便東邊民眾不用跑板橋
2.作為台北東邊地帶就業人口移居的衛星城市
3.自身發展汐科打造港汐湖科技三角, 未來結合士北科與六堵科創造基隆河科技走廊
4.以台鐵作為軌道運輸進城主力, 這點到民汐線蓋完也不會改變的
5.沒有素地而是以都更為主力, 城鄉風貌的改變視建商的規劃
用這五點去比新莊副都心就可以發現格局的不同
新北西區溪北的核心不論平地腹地人口都遠勝新北東區(金山萬里瑞芳平溪雙溪貢寮)
本身有中央發展, 再加上招商, 跟汐止幾乎靠遠雄 U TOWN 之類的規模無法比
產業部分也是結合五股的新北產業園區, 產值規模目前不是很好比較
進城主力靠直線進台北車站的機捷, 但也僅止於台北車站
可是分散其他方向的軌道運輸至少已經確定會通車, 比民汐線踏實
素地至少還有溫子圳等, 下新莊福營瓊林新樹路都還有改變的機會
就如同博愛特區跟內科是兩種取向, 兩者在各自的格局中如預期發展就好了
汐科要做的是如同內科一樣專注的做好這份規劃跟招商
而不是要企圖變成新莊副都心 博愛特區那樣的政經商業樞紐
東京也沒有每個地方都說自己要變新宿啊....不然要怎麼打造出 品川 六本木 汐留