恕刪
剛剛試著用實價登錄搜尋雙北市的房屋買賣
原本只是抱著看看目前行情大概在哪裡的想法在看
但因為看到某一間房屋同時有兩筆實價登錄
引發了我一個想法：這些投資客到底賺多少？
我的邏輯是這樣的：
如果短時間(2年內)同一間房子在實價登錄網站上有兩次以上的紀錄
我就認定是投資客轉手，而兩次實價登錄的價差，便是投資客賺得的價差
搜尋以大同區，三重區，蘆洲區，新莊區等為主
而以我看到的部分而言(我認為資料量還不足以支持我的猜測，但有些有趣的想法想分享)
1. 同一間房子在實價登錄網站上出現兩次的機會並不大(三次以上的沒見過)
更有趣的是，102年後卻有不少反而可以在591或房仲網看到要出售。所以我大膽假
設一件事：買房轉手的其實不多，只是房價太高，總要有個理由說服大家進場，
而"買了會漲"，"賺差價"便是一個很好說服的理由。的確身邊這兩年買房子的人都會聽到
他們用"沒關係，反正保值嘛，搞不好還會漲阿"來說服自己，版上買屋文也通常會看到
"自住兼投資"這種鬼話不是？
2. 價差方面，我看到的價差都在10%左右，以一個千萬的房子而言，毛利就是100萬，
再扣掉仲介費代書費設定費銀行利息等等必要支出，一間半年轉手的房子大概可以
實賺個50萬吧？老實說利潤算不錯，因為買到賣大約6~9月，頭期款200萬當本金算下來
利潤25%，一年轉兩次就50%了！那這樣不是好棒棒嗎？但想到最近成交量急凍，
以新北市而言成交量萎縮36%，如果原本6~9個月買得掉的房子現在要10~15個月，
利息部分簡單用2%計算，那最差的情況也還有40萬的獲利，但就變成一年賺40萬
等於利潤從50%掉到20%，20%就以純粹出錢投資股市而言，算是不錯，但做生意的
人都知道，花時間、成本、風險，一年20%真的不多。
3. 大家常說成交量萎縮哪有差，價格持續飆漲阿！
那就來假設周轉來到了2年一轉，房價來到了2000萬（用上例），頭期款本金變成400萬，
利潤增加到100萬，但年報酬率卻只剩下12.5%，算起來利息超過4.25%都就會發生虧損，
當然現在還沒有聽到央行說要升息，只不過這的確是不容忽視的潛在風險，尤其當
周轉期間拉長的時候。你說央行限貸區重不重要，太重要了！
4. 對於想買房的人呢？成交價在實價登錄106%~110%以內都是合理的，你跟賣家的
勾心鬥角，仲介的價值就只有這5%(再算入你買方2%，其實空間真的很少)，
怎麼說呢？基本上超過110%請讓我們尊稱您一聲大爺，盤子，白癡，凱子，實價登錄
擺在那不去看，投資客賺幾趴不去關心？活該被坑！另一方面如果出價低於實價登錄的
105%以下，賣家大概會發生虧損，通常會虧損的價格賣方是不會理你的，所以我才說
105%~110%之間。
5. 這樣房價不就又一直墊高嗎！那可不一定，有的時候小虧出場也是一種智慧。
如果你出價是實價登錄70%，當然賣方會直接拒絕你，因為不會只有你一個人要看
這間房子，他很容易找到願意出更高價的人，而且即使房價大漲的時候，你有看過
哪一間房子轉手賺30%以上嗎？有實價登錄之後很難吧！所以大刀先收起來，建議先出個
90%實價登錄試水溫，這個價格賣方覺得你可以加價到他想要的點，比較會願意跟你談，
至於加到多少呢？我認為要看雙方迫切性，如果買方有迫切性，讓賣方小賺一些又何彷。
但如果不那麼急，又有預算考量，喊到95%~100%是上限，因為總價5%~10%以內的虧損
對一個急售的屋主真的不多，現在大家都亂出價，你的出價就顯得既有誠意又備感溫馨。
讓房價軟著陸也是身為好國民的責任之ㄧ啊！
6. 其實我也沒甚麼看屋經驗，純粹鍵盤買家，但有一個策略是我認為值得實行的
如果你在短期內有購屋的需求，如果看到中意的房子可以試著用上述方法
來回差價最多15%，1000萬房子也差了150萬，裝潢費用都有了。如果你像我是預計3~5
年後入手，也請開始看房子，除了鍛鍊自己的眼力，事實上有一項任務也很重要，就是
去開芭樂價給屋主酸(找到屋主真的很簡單，不要再透過仲介了）
就像帥大說的，多低的斡旋都收，打擊屋主信心，讓真正有需求的人可以買到
更低的價格，當跌勢已定，真正得利的也是我們這些未來的自住買家。