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人口、收入雙低風暴，全球空屋怪象成因大不同
作者 黃 嬿 | 發布日期 2015 年 09 月 22 日 | 分類 財經
台灣過去十年房市榮景讓許多建商大興土木，但薪水漲幅跟不上房價漲幅，造成許多空屋
散布四處，全台潛在空屋數可能達 141 萬戶，空屋率約 17%。金融危機後的空屋怪象不
只發生在台灣，美國因太多人欠錢不還，導致房產被銀行沒收，無家可歸的人愈來愈多，
空屋數也大增。日本則是人口下降，政府急著解決城市空屋問題，甚至出現有趣的二手屋
商機。
美國貧窮問題嚴重，房屋止贖危機大增
別看美國表面上的經濟復甦，實際上美國社會的貧窮問題愈來愈嚴重。最新社會普查結果
顯示，美國有 350 萬人無家可歸，其中許多是退伍軍人，但美國空屋卻有 1,860 萬戶。
其中一個原因是銀行贖屋增加。美國政府的普查報告顯示，兩個美國人中就有一個人陷入
貧窮，或是靠微薄收入度日，被銀行取消抵押品贖回權的比率也愈來愈高，這些家庭被迫
離開他們的房子。
住房是人類的基本需求以及基本人權，非營利新聞媒體《The Mind Unleashed》呼籲美國
政府急需規畫一個尊重、保護、滿足人權，包括居住權的系統，避免讓金融機構侵犯人權
。
日本人口減少，空屋超過 800 萬戶
日本也出現龐大的空屋問題。《金融時報》報導，日本空屋已經超過 800 萬戶，去年日
本人口減少 27 萬人，加上許多人移民到東京，日本郊區的空屋愈來愈多，日本政府著手
解決這個問題，同時也衍生出新的二手屋銷售商機。
報導指出，由於日本地震多且木造屋容易受白蟻侵蝕，因此日本房子設計時的使用期限是
30 年，所謂一次性的房屋，許多日本人結婚之後會在祖先的土地上夷平舊屋蓋新屋，或
是到別處買新屋。二手屋在歐美銷售率占九成，但是在日本只佔 15%。
如果按照目前蓋新屋的速度，隨著人口下降，估計 2033 年日本會有三分之一的房子無人
居住，空屋會造成許多問題，不但會讓社區沒落，且周邊環境會變得髒亂。
二手屋閒置多，創造平價房商機
日本新法讓當地政府可以處罰不照顧房屋，或是閒置房屋的屋主，如此一來要賣屋的人就
會增加。房屋仲介公司 Katitas 專門收購離都市不會太遠的二手屋，翻新之後再出售，
買價約 890 萬日幣，其中花在裝修費上最多一半，賣家多半是 40 歲以上有新屋居住的
客群，買家通常是 30 歲想買低價又能兼顧居住品質的年輕人，在日本租屋一個月要 3
萬到 4 萬日幣。
此外，日本都會區也散布許多老舊空屋，這種角落被視為是城市麻疹，反而比郊區的空屋
更麻煩，為解決這個問題，日本地方政府如富山縣，為鼓勵鄉村居民移居到富山市，採取
補貼方式讓他們購買富山市的二手空屋，目標是 2025 年富山縣居民居住在富山市的比例
為 42%。
政策創造東京房市榮景，敵不過人口下滑趨勢
另外一個解決老舊空屋的方法是賣給中國、台灣、香港等投資客，但是這些海外買家相中
的是渡假區，然而城市當中的老舊房屋更為普遍，人口下降仍然是個隱憂。不過超大型城
市則是例外，有 3,800 萬人口的東京，房價仍然在上漲，2012 年東京市中心時髦公寓房
價上漲 30-50%，過去幾年東京公寓平均房價上漲 20%。
東京房價飆漲原因是 2011-2012 年經濟低迷，311 大地震又讓許多外國人離開東京，房
價基期太低，此後央行貨幣刺激政策降低貸款利率，壓低日元，吸引大批中國買家，
2013 年東京贏得奧運主辦權更激勵東京房市，同時遺產稅調升釋出許多新的東京公寓吸
引買家。
問題是下個十年在人口下滑趨勢下，東京的房市榮景可以維持多久？報導指出，2020 年
東京人口隨著移民增加會達到高峰，之後就會開始下滑。現在在郊區的空房愈來愈多，對
比東京市中心現在閃耀的榮景，日本整體房市崩盤的說法只像是一股雜音。
18,600,000 vacant homes in the United States. Enough for every homeless
person to have six!
http://goo.gl/Y9LRsb
Is this the solution to Japan’s glut of empty homes?
http://goo.gl/FZGl5S
連結：
http://finance.technews.tw/2015/09/22/disposal-house/
其他：
https://medienschafe.files.wordpress.com/2014/03/free-market-capitalism.jpg
雖然日本是採處罰不照顧房屋或閒置房屋的屋主
但一直認為台灣的狀況(又要自住極低稅率、又要防治人頭)
實價(市價)累進持有稅率 + 逃漏數倍重罰
應該是目前最佳解藥
能力無法持有過多的 就丟去市場賣
在即高稅率下 仍冥頑不靈持有到連稅都繳不出來
累計欠稅到該不動產市值 政府直接回收
該區(尤其是郊區)徵收到一定量 即可統一規劃成公共建設
即使獨層、獨戶 也能與租賃公司合作
租賃給民眾 增加政府收入
至於幾年幾簽 租賃公司的輪替 防弊...等
那是後續制度、法規的事 之後再逐步修正
循序漸進建立餘屋持有成本加重及回收
總比一堆閒置在那要強