李季鴻
相關關鍵字 #不動產 #交易量 #打房 #多空觀點
現今的房市到底是什麼狀況？為何政府打房打了這麼久還沒對房價下跌有感？到底何時房
價才會跌呢？又會跌多少？跌多久？
這個問題多多少少，片片段段的回答了很多次，總是有不少的觀眾、讀者在遇到我的時候
，又再度提出這樣的疑問，甚至連房仲、建商的朋友也都會來交換意見。
其實對於這一次的房價下跌，早已經來到了起跑點了，只是在有些制度的設計之下，如預
售屋的實價登錄制度，暫時的被壓抑而未顯現；還有就是賣方的底，還沒見到！
從底來看好了，一個房市由各種不同的份子組成，如同股市一樣，今天賣一張鴻海，會不
會讓鴻海跌停？我想答案是不會的，所以新手看價、老手看量、高手看籌碼！這樣的股市
用語，在房市也通的。賣方為何要降價求售？那必然是負擔上出了問題，如投資客資金週
轉不良！自住客工作或支出產生的變化！這樣的情形在現今的交易量和市況下，若想要儘
快的出脫，降價的幅度決定了出脫的速度！
所以都說「量先價行」是這樣的狀況，但交易量這兩年不斷的往下探底，去年甚至已經等
同sars的窒息量了，今年初的329、520檔期都宣告失利，現今有房地合一課稅話題、年底
又有大選的情況下、美國聯準會主席葉倫又表示今年一定升息的眾多不確定情況下，交易
量怕還要繼續創低！
房子股市(大刊頭)
由於不動產市場的交易時間比較長，不像股市，每個工作日都有交易，反應很快速明顯，
而不動產簽約了之後，實價登錄已是兩個月以後的事了，反應出的售價是很緩慢的，加上
預售是結案後才要登錄，若沒賣完根本不用登錄下，對於期貨的價格也是不夠透明的，雖
然今年第一季的豪宅零成交，等於宣佈了領漲效應指標的物件已缺乏追漲力道了。
但這樣的交易量創低，是否會使得想賣的人想要加速出脫？甚至是出脫的價格有沒有人承
接？這個問題是很複雜的，就像前面所說的，鴻海的股東組成這麼多，其中一個人賣掉他
手中的持股，能否撼動這個權值股，我想答案是顯而易見的！充其量是有個幸運的人撿到
便宜而已！當然，賣方心理也是很重要的，在現今期貨價格，也就是預售屋的價格沒顯現
前，賣方仍然還不能接受「降價」這樣的事實，加上如果沒有資金缺口或經濟變化，在現
今若股市還在九千多點左右，海外的股市、房市的投資也都呈現獲利的狀態下，賣方不見
得缺錢而想要降價認賠殺出，所以價格的反應並不劇烈！
回頭總體來看，這次打房在這樣的時機、用這樣的方法，我是非常憂心的，或許買不起房
子的人覺得這是一個正義的實現，或是民怨的挕平，但不過是一時的快感罷了。
我並不是享受高房價的人，也不覺得高房價是對的，更無法負擔現今的高房價，但如果用
看醫生治病來比喻的話，相信有看過中醫和西醫經驗的各位，或許會發現，兩者根本對於
病症形成的看法不同，以致於治療的手段也是大相逕庭的！西醫對於有病、有痛的器官，
甚至會採取切除的手段，各科的分門別類也是各自獨立的，對比於中醫觀看整個身體，以
調養、平衡的方式來回復，形成強烈的對比！或需在病症明顯急迫的情況下，看西醫是有
很「顯著」的效果，但若是對身體長期的使用與回復，中醫的溫和似乎是更顯長效。一個
看症的醫生，如何拿捏，對人身健康是至為重要的！
這一波的房市是一個很有趣的形象，與以往不同的，大家都發現的是，大致上以往以十年
為一個漲跌的週期，而這一波的多頭就獨強的走了十年以上！
所以對於形成的因素，也就是這個病因，若不能確切的掌握，而只是在病症的處理上面，
那無疑是可能留下其他的傷病於日後，而使身體日弱！西醫在科學、證據過程等等的種種
，遠比中醫來得完整，故廣為大眾所接受，如同政府、學者以所得比、租金比、投報率等
等的所謂「警訊數值」來判斷房市的高價，並挾著「民怨之首」這樣的感覺，而開始急燥
的著手「開刀」整理房市，期待讓「病感」減輕以符民望，惟這樣的判斷，是否造成日後
的病症呢？
在討論這些之前，我們來試著看看房價高漲這個現象的病因為何！由於資本主義的施行與
種種稅制的變化，在我們降低遺贈稅、土地增值稅等等的政策工具，吸引海外資金返台的
時候，卻在同時面臨了網路泡沫的變化、科技輪動的快速、明星商品替換頻繁，而在政府
的政策無法吸引或改變資金的去處或方向時，基期相對低的房地產，在金融商品隨著世界
輪動的快速變化而有不穩定感的時刻，吸引了資金的目光！
尤以華人在「有土斯有財」的熱愛下，幼時玩「大富翁遊戲」，買房買地的人在遊戲後期
擁有無比的優勢，不是「機會」與「命運」可以影響的練習下，更為推波助瀾，加上銀行
因為在不動產交易是有擔保品的借款且資金不斷揖注的情況下又能推昇價格，而可以使得
放款風險大幅降低且又獲利明確的情況下，而寬鬆的放與貸款，更是助漲了房地產上漲的
力道！
而於此同時，企業的經營竟然不容易，創新、代工受到國際的分合、政策的落後與困阻下
，差異化和創新的困難，服務業雖然廣泛的發展，卻因社會普遍對專業價值的認知薄弱、
資金成本和獲利不如房租、成本的調漲速度下，壓抑了消費與薪資，惡性循環下，有錢者
利用資本賺取利潤，受薪階級卻追漲不易，不斷的擴大了貧富差距！
這是主要的病因的形成原因！
對比歷史，嬰兒潮後的搶建後，中美斷交等等造成了六○年代下半七○年代初房市下跌，
而在公共工程、基礎建設、紡織業與輕工業的興起下，到了八○年代又持續往上復甦，而
八○年代未期的房市下跌，雖然紡織業因為開放而西進，卻因電子業的興起，繼續保有活
力和動能，後來在政府的稅制調整下，海外賺錢的台商紛紛讓資金回流，而引爆了自sars
後的這一波房市多頭！但這一波之後呢？
大陸股市在今年的4月20日，交易爆出天量到約新台幣9兆元，以台股目前的狀況，等於要
一百多天的交易量累積，我們想要打房(市)入股(市)的做法，卻讓資金入了港股、陸股，
反應在台灣的金融帳出現淨流出，已經連達十九季57個月了，流出的金額高達新台幣5兆8
000億，等於近10 座101大樓了，而就算不入股市的錢，在現今海外不動產去年吸金740億
台幣，今年又在一場一場熱絡的海外不動產說明會中，業者更是向上看千億，金管會主委
甚至說大戶、散戶從股市流出了6兆新台幣，台灣的資金流出的速度之快，令人驚恐！
台灣若在無法調整產業結構，發掘、扶植下一波的明星替代產業的情況下，遇到國際上的
困境，競爭國在東協的展開、FTA的簽訂、紅色供應鏈的競爭下，政府非但沒有危機意識
，反而趁著所謂的「民意」進行政治惡鬥而內耗，討論了20年的航空城、思考了10年的第
三方支付、過了好幾個30秒的服貿協議、沒有國土規畫的亂象、到處荒涼沒開發卻炒起地
價的園區、什麼都發展成百貨公司的BOT、拖到天荒地老的都市更新，完工日期不斷後延
的公共工程，找不到目標方向，又推行了不少的稅制趕出資金，日前主計處下修經濟成長
率0.5%到3.28%，卻竟然說出「一次多修一點，看能不能慢慢加回來」這種話語來敷衍！
現今打房，卻又找不到方向，除了由央行開始以針對式的控制金融、縮減資金以避免系統
性風險的產生，接著的稅改，甚至蓋合宜住宅、社會住宅，但這似乎都像是上面所說的，
是只看「高房價」這個病症來開藥。
以台北市目前平均房價每坪60萬來算，即便是掉三成，成了每坪42萬，姑且不論系統性風
險會否發生和發生的影響，30坪仍然要1260 萬，不論自備款，每個月貸款本息攤還仍然
要近5萬元，若以安全來看佔家庭收入的1/3，這個家庭的年收入是180 萬元，台北市目前
有60%的家庭年所得不到120萬，跌三成的房價，卻仍然是大部份的人都負擔不起的狀況！
而所謂增加所謂只租不售的社會住宅呢？先不論政府要花我們多少納稅錢去做這樣的事，
也不論這會否排擠到其他的預算造成什麼影響，單看看目前推出的社會住宅，以單人套房
多在一萬上下這樣的月租金來看，一個最基本簡單的問題，以現今的收入狀況來看，如果
扣掉一萬元之後，多少人覺得這樣所剩下的生活品質是可以的？若貸款金額和租金是等同
的，你會選擇買房子還是租房子？可以想見，一萬多元的租金，這個人的月收入至少在4
萬左右！而如果所謂的社會住宅是要照顧弱勢，那這樣到底算不算照顧到了所謂的「弱勢
」？
看到了央行、看到了財政部，但我們現在這個病症所需的要經濟部！科技部！國發會！國
科會！他們到了那去？做了什麼？像前所述，沒有解決這些，打房能解決問題？而所謂的
加薪法案、減少工時方案，到底是能解決問題的藥方，還是騙選票的手段？我們在大企業
年底辦尾牙、發年終的新聞中，賺錢的企業分給員工看來也不手軟，那沒辦法做到這樣的
企業，立了法能改善他們的獲利能力？都是因為慣老闆小氣？沒有景氣循環？沒有產業差
別？沒有替代關係？沒有競爭比較？若沒辦法解決問題，會不會帶來減少投資的後座力？
而經濟的發展就是這麼簡單？立個加薪法案就能解決這些事情？這麼多的問號，在現今要
選舉、要維護政權的前提之下，就這麼簡簡單單的上了祭台去奉獻！
目前國內股、房市的資金不斷失血，賺的錢又不斷的流向海外，我們的外銷、出口又出現
金融海嘯以來最大衰退的情況，利多消息也只剩下蘋果訂單的情況下，失去了元氣後的病
體，改善了「高房價」這樣的病症，後續要用什麼樣的營養品調整體質？否則打房、蓋社
會住宅、調整股、房稅制的「公平正義」，聽來的感覺就無產階級革命的浪漫一般，究竟
意義何在？而這麼大的流出的資金，日後要用什麼吸引使其回流？如果不需要這些資金，
那我們下一步的發展又是什麼？這些有待新任候選人的智慧，領導台灣走向下一步！打房
過後，天祐台灣！
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新政府救不救房，無人可知，
但是絕對救經濟，無人不曉！