※ 引述《taubuc (比我幸福)》之銘言：
: 手機排板
: 目前租屋 租金兩萬 新房 管理費2900 房東出 房屋稅月平均500 所以房東持有成本 340
: 0
: 房價大蓋也是一千
: 如果我把這一千萬拿去買投資型保單2.8% 月收2.3萬 感覺比16600好
: 如果房價20年後還是一千的話。感覺還比較滑算
: 不曉得那裡有盲點。不然怎麼大家都在買房。看了兩個月房的我。也想衝了
: 感謝指教
這個可以說是老問題了~
台北市長柯p最喜歡用SOP來解決問題
我也建立一套流程好了
1.房價租金比
這個最重要 沒有贏過銀行的貸款利息什麼都不用談
以上面的例子說明 月租金兩萬 房價1000萬 租金房價比為2.4%
雖然現在貸款利息都在2%以下 但保守起見都抓2%
上面的例子2.4%>2% 勉強及格~
這個數字的意義
在給銀行的利息要比給房東還少
反正你要有居住空間 每個月不是給銀行就是給房東錢
如果不滿2% 其他任何因素都不要考慮
你就是繼續租 除了老婆是女神級要求買頂級區段
只有這個原因無解 普妹的還是用租的
符合條件就繼續往下走~
2.總價區段
這個就是抗跌重要指標~
就算單價給你再低 100坪的房子高總價還是沒有人要接
現在房價明明跌很多 為什麼一般的民眾很無感 原因都是總價區間不同
台北市長他住的哪間房價都跌了三四千萬耶~
但總價還是要6000多萬 根本沒有人要去或能去接
基本上大致就是雙北 新竹1500萬以下
其他縣市1000萬以下的房子是比較符合主計處公布的家庭所得
房子最後只會流向三種人的手裡長期持有
(1)自住客
(2)置產客(投報要求4~6%)
(3)被套牢的投資客
以最大宗的自住客 "總價"是最重要的考量
3.屋齡
屋齡絕對是要特別要去考量的
一般RC建築都50年的壽命 所有的教課書都這樣寫
不要再聽任何人(含房仲)說國外都超過百年了還很堅固
我聽你鬼扯 RC是個很近代的工法 是二次大戰後才被廣泛使用
國外的百年房子是用整塊"石材"去蓋的 且重點是沒有地震(石材怕側向力)
且定期做結構補強的工作 每年的結構補強費光一古城就破億
結構補強不是裝潢 費用不會比重建便宜
水泥的特性就是時間久了就是會脆化
沒說50年到了一定垮 但稍微用力整塊水泥都會剝落
更何況有裂縫水氣就會滲透到鋼筋 鋼筋生鏽結構就被破壞了
如果是租給別人在商言商也就算了 自己要住的安全方第一優先考量
以上面同樣的例子 房價比為2.4%
1除以2.4%等於41.6年 也就是要41.6年才能回本(保守抓42年)
房屋壽命50年減去42年等於8年 所以原po只能買屋齡8年以內的房子
結論
以上就是要租or要買的標準作業流程
所有的案子跑過一次看看 就知道該不該出手了
針對原po的個案 我會這樣建議~
買總價一千萬以下兩三年內的新屋 400百萬頭期 600萬貸款
另外的現金600萬買0050之類投報4%以上定存股
這個就是不動產的好處 銀行會用很低利息貸款給你 做套利的動作
至於儲蓄險跟投資型保單都是非常糟糕的產品
你仔細去算的投報率超低 ~
還要被抽手續費 投資型賺錢他要分 賠錢他也不會幫你賠
我的建議是投資就單純投資 保險就保險
我自己的身上也不少終身保單 但都很單純 投資懶的話就放定存股
才能將所有的投資跟保險都達到最大化的有效利用