從這個標題接連看到兩篇大大們精闢的分析 運氣不錯
偶爾還會看到某些房仲網試著說服人們 少子化對房價沒影響
但仔細看看內容 真是不合邏輯的居多...
有的會說新建地也在減少
恩... 好像別人都不會買中古屋一樣
有的會說讓外資陸資投錢就好
恩... 但外資陸資+港資的在台實質交易占比, 低的可憐.
更不用說勞動力衰退帶來的經濟衰退.
試問全球機會這麼多, 有哪個外資沒事把錢投進已陷入高風險的台灣市場?
而台灣的利率由於太低, 各主要國家也都低.
繼續降息下去的邊際效益可預期會很差.
姑且不論支不支持蔡英文的新政府.
這個政府要面對的台灣勞動力衰退元年, 是場大硬仗. 換成誰執政都一樣.
少子化帶來的除了直接需求的減少(從2015年開始年減18萬勞動人口),
以及經濟動能衰退, 還有一個隱性的需求減少原因: 繼承
如果繼承就有房可住,或有房可賣的人越來越多.
那麼這對房屋的總體需求, 是增加還減少呢?
這篇說明不錯. 分享給各位參考.
<繼承」：不動產價格崩跌的第二刀！>
http://goo.gl/ZuOEgM
※ 引述《Ruminative (沈思火)》之銘言：
: 其實Joe這篇文章部份推論過程是有問題的，所以房市沒崩盤。
: 他認為2011年後，會因為升息而使房價崩盤。
: 當然現在我們知道這沒發生，主因是通膨沒走高，也就沒必要升息。
: 所以房價是以緩跌的方式進行。
: 少子化的議題大多被聚焦在人口減少，
: 但少子化可能造成的經濟衰退和通貨緊縮卻少有人關注。
: 而通縮是房地產的另一個大敵，
: 在討論房市時，不可能跳過通縮的可能性而不討論。
: 在討論房地產走勢之前，先瞭解過去房地產為什麼會上漲。
: 房地產在台灣之所以是好的置產標的，我認為有四大因素。
: 主要是人口紅利、經濟增長、資金管制、和長線利率走低。
: 首先，自然是人口紅利，沒有住房需求，自然沒有投資需求。
: 再來是全球化發展，使台灣進入全球產業鏈的一部份，
: 不斷的產業升級，使台灣累積不少財富。
: 再者，台灣作為出口國，政府傾向壓低雙利和禁止資金外流。
: 實施的結果就是，國內資金過剩，實體資產價格過高。
: 而在1980年代股市蓬勃發展之前，房地產自然是首選。
: 當所有的錢只有少數投資管道可選，房地產自然大漲。
: 最後是從1980年以來，全球利率不斷走低。
: 當利率走低時，資產價格自然會上漲。
: 這是以前的狀況，可是現在呢？
: 人口紅利沒有了，紅色供應鏈襲來
: 前二者的結果，則是導向經濟疲弱不振。
: 沒有人口紅利的國家，經濟通常都往下，
: 即使這幾年台灣一直增加外勞也沒用。
: 而利率走勢已經到達極限了，要再走更低也很難。
: 即使現在的負利率也不能無限往下，
: 負利率過低的話，存戶是會把錢領出來放保管箱的。
: 剩下的關鍵因素就是，經濟衰退會不會導致通貨緊縮呢？
: 這要看國際的通膨程度和進口產品佔台灣消費的比例。
: 未來國際的通膨程度，可從產品的供給和需求來看。
: 先看供給，從2000年開始的原物料行情，
: 使各國競相提高原物料的產能，造成現在全球供給過剩的情況。
: 而需求端，全球許多已開發國都有少子化的現象，
: 造成人口中消費力高的壯年人口比例逐漸減少。
: 供給過剩加上消費力道減弱，未來10~20年通膨上升的可能性低。
: 當全球低通膨時，經濟差的台灣也不太可能高通膨。
: 至於台灣會不會像巴西那樣，因為短期貨幣大貶而高通膨呢？
: 這機率是蠻低的。
: 巴西的產業大多以低階的原物料為主，產品同質性太高，
: 所以當產能過剩時，價格跌幅超大。
: 而台灣產業相對巴西較高階，分布也較廣。
: 貨幣競爭力自然比產業單一化的原物料國家好。
: 因此當美元走強時，台幣貶的比原物料國家少。
: 未來即使台幣貶值，只要貶得比原物料國家少，
: 進口商品價格就不會上漲，這樣進口商品就不會造成通膨。
: 因此，結論是台灣未來走向通縮的機率大一些。
: 回到房地產上面，通縮是房地產的大敵，
: 畢竟房地產的主要訴求就是抗通膨。
: 當通膨高於利率時，開槓桿去買房地產，就是用現在的錢去買房，
: 未來用相對現在比較沒價值的錢去還房貸。
: 當通縮時，錢的購買力變大，這時候借錢買房就相對不利，
: 因為你是在用現在較沒價值的錢去換資產，
: 而在未來用比較有價值的錢還債。
: 想一想，你覺得置產客還會想把資產放在房地產嗎？
: 下圖是日本自1990年代以來的通膨率，
: 基本上2000年以後大多都是負的。
: 大家也知道日本房地產在那段時間的死樣子，
: http://imgur.com/DMHAi5D
: 所以當台灣房市上漲的主要因素都失去時，
: 你確定房地產還會漲嗎？
: 至於有人說，日本房地產是因為被高稅率打掛的，和少子化沒關係。
: 高稅率在實施時，對房價的影響是一次性，市場會以新規則評估房價。
: 不然當安倍上台發動QQE後，日本房價本幣計價就不可能會漲，
: 畢竟日本高稅率，也沒降低。
: 有人會說可以開放投資移民或技術移民，
: 先說投資移民，會想來台灣住的，大概只有華人，這以中國為大宗。
: 但是民進黨主政，中國政府會想資助民進黨政府嗎？
: 而技術移民一樣沒效，因為台灣中高階薪水太低，有能力的不想來。
: 而低階的人力移來則根本沒效，這幾年外勞進那麼多，
: 也沒能抵擋經濟走弱。

謝謝你9527

網址縮一下吧

這是在下的疏忽. 已縮好網址.

帝寶一坪40跟我說一下 先買個2間壓壓驚講這麼多也沒看到帝寶一坪變40阿空空:豪宅市場不一樣 豪宅不受人口紅利影響的

講這麼多也沒看到成交量跟成交價有回漲啊 房仲都快餓死多多：台灣不一樣 台灣只會漲不會跌

推 不過這論點之前提到時版上的回應挺有趣的

繼承得到的房子屋況如何要不要也考慮一下呢?有許多2.30歲的規劃先租屋，等著繼承父母的遺產，問題是等到那個時候屋齡已經不低了屋況也不好，要都更，若是產權單純那自建還好，產權複雜的公寓大樓要喬攏又是個大難題，我相信等到人口實際負成長的時候市場會有一堆屋齡40～60年的老公寓大樓便宜出售，只是這樣的物件賣的掉嗎我是很好奇就是了

他會拉低新屋價格

老公寓價崩比較好談都更

如果便宜就容易都市更新, 中南部公寓早就更新真正問題是老房有店面有增違建有頂加外推使用空間有時遠超過權狀....

假如哪時老大樓因為賣不掉一坪只要5萬 你新大樓想賣20~30萬有可能嗎?到時新房價格自然會被拉下來 不然自然有人會去買5萬老大樓 而不會選擇20萬新大樓

中南部房價走跌的時候，新建案是非常少的，而且價格並不便宜，建商蓋了不好賣，賺頭不大，投資客無意願投資，只能勉

推樓上

衰退是起手式,不是完成式. 帝寶當然沒有跌到40萬.但誰敢說與2014相比, 帝寶沒有開始跌了呢?

不過大家都只講價 沒考慮到通膨跟貨幣貶值在講下去要從美國聯準會跟金本位談起了畢竟這些金融制度都是美國搞出來的金錢遊戲

想看大大對於FED與金本位的分析QQ

金本位 跟虛擬貨幣 很謎 美金光靠石油美元糧食美元真撐不柱 拿航母出來橫掃一下就繼續聽話了反正就管子那套 八卦最近在聊的 ~ 用錢洗你糧食原物料等把你中國資源環境榨乾乾 你生產糧食不足 跟你開戰到時候賣超貴糧食給你 你還不內亂被榨乾更何況現在美國自己都有頁岩油跟本op

老實說雖然老美很邪惡,但他不是一個會隨便開戰的國家只要你out of control時他才會開戰...你看二次大戰一直到日本偷襲珍珠港老美才正式開戰當年八國聯軍索賠巨額賠款,老美是第一個主動放棄的老美是混蛋,但他是真的有人道平等主義在其普事價值內老中只要繼續遵美是全球老大哥,這場戰爭就打不起來...了不起就是資源被老美掠奪一下,順便教訓你乖乖做小弟

多多:我說沒跌就是沒跌