以下是我觀察的心得~
想跟各位做分享及閒聊 不看多空 只看趨勢
雖說原本預計要觀望新政府上任半年後~
但觀望到現在其實趨勢大方向都已經確定 剩下的就是數字的挑動
我直接先說結論 我個人評估未來的發展趨勢
這只是個人評估所以不需過多情緒
1. 郊區區域性大型購物中心興起取代街道商圈
2. 台北市許多區域面臨沒落 軸線由東向西發展確立
3. 台鐵宅與捷運宅的價格差距會逐漸縮小
下面我會說明原因 也歡迎理性討論~
1. 郊區區域性大型購物中心興起取代街道商圈
這個其實在國外行之有年了~
國外地大所以習慣在同一個地方解決所有問題
像我之前在雪梨生活的區域離downtown坐車有40分鐘左右
就有一間類似新光三越的購物中心 裡面該有的都有 有美食街跟電影院
然後幾乎每個行政區都會有一兩間這樣的商場 有些的買車修車也都在裡面
未來新北台中多數的行政區都會有自己的大型購物中心
另外由於消費型態的改變 很多消費由網路取代實體
連帶影響購物習慣 有"明確實際"的需求 會在網路上搜索及比價購買
這些商品如服飾 3C電子產品 生活家電
但還有"非明確隨意型"消費仍需要實體店面
如生活用品 美食等 就屬於隨意逛逛 臨時起意購買
所以未來區域型購物中心會娛樂性店家跟美食街的比例會加重
使所有需求在同一個地方解決~
街道型商圈有個在台灣有致命的缺點~
台灣的天氣太過炎熱 降低購街慾望 可能逛沒兩下就想回家了
預估街道型商圈未來只剩學校附近跟觀光區存活了
購物中心則全部都有冷氣 就算帶小孩出遊也比較方便
且出社會後也懶得在小巷子內到處尋找美食~
比較習慣百貨公司美食街遶個兩圈 選店家進去
所以預估未來美食街的比重加大 可能會佔個三四層樓
2. 台北市許多區域面臨沒落 軸線由東向西發展確立
台北市的市容過於老舊 建築物不斷持續衰老
都更就觀望到現在的稅制及法規 台北市的都更將會更難推行
建商參與的意願低落 現在除非住戶發起自主都更 不然幾乎都更無望
持續老舊破損未來就會像台中火車站一樣商圈沒落~
外加上行政區購物中心的興起 取代傳統東區的街道店家
原本的新北客源就不需要進入到台北市
新興的商圈興起就表示其他區域的商圈將會沒落
由於土壤液化問題~
政府的機關一直都有往桃園方向移動的計畫
雖然目前公務員及部會仍不願配合~
但西區商圈持續興起 東區持續沒落 公務員未來就會主動要求搬遷
如此將加速台北及新北西向發展 軸線翻轉可以說已經確立了
3. 台鐵宅與捷運宅的價錢差距縮小
未來這幾年都還是會以自住客為主~
而自住客則以工作及求學為主~
捷運宅很多是投資客買未來的願景 捷運就算還沒開通 價錢已經炒上去了
很多捷運區域連基本的生活機能都沒有 但價錢仍高得嚇人
相對於北部的台鐵站設立區域 價格較低 自住客比較能負擔的起
雖然台鐵過於擁擠 但台鐵軌道多是直線行進
許多台鐵站進台北車站或板橋車站比起捷運要快上許多
所以預估捷運的價格會隨投資客拋售下跌
台鐵宅將自住客入住 價格會緩慢上升
彼此的價錢價格會逐漸拉平 未來隨區域性購物中心逐漸完工會更明顯
因為除了平日要搭車上班工作 不需要在往台北市擠
不過這個過程會很緩慢 評估要3~4年以後
結論台北市土地持分低老房趕快脫手
沒有都更就注定只有沒落~
大坪數總價高的就算賠錢也要賣 未來持有稅絕對會拉高 未來根本沒人要承接
想要靠買賣賺差價的日子過了 想要房地產逐步上漲可能要等3~4年
這段時間都會是震盪期 建議先繼續觀望不動產
把資金先移往定存股跟穩定收租(明星學區 工業區園區)等物件
不過近期定存股已經股價過高
投報率嚴重下滑 現在已不適合出手
(我之前文章曾多次建議要將資金移轉到定存股 之前硬抱不轉不能怪我!!)
買定存股的時機過了 現在要回頭看收租型物件有沒有斷頭戶
或尋找六都單價便宜土地 六都外的將來都會受到少子化的嚴重衝擊
大坪數高總價的物件除非是為了土地
否則就算斷頭戶 如果非自住也不建議接刀~