首先我覺得討論日本怎樣跟房地產有點離題的
就算台灣是少子化最嚴重的地方又如何?!
年輕人要扶養老人會變得更沉重 就是老年人延後退休
別把國外講的多好聽 國外才是真正工作就是賺錢
才沒跟你有什麼責任心 成就感 所以國外做苦力工人的薪水高 地位高
下班就是下班 有事上班再說 東西沒修好也等我上班再說
所以才說台灣有錢是天堂 24小時再幫你服務~
他們就上班賺錢 然後下班享樂 所以很多工人(非包商)都開跑車
回歸主題台灣少子化確實嚴重~
但對房地產的衝擊呢?! 就必須以各地作區別
以現在交易市場主要以自住客為主 自住客以工作及學區為考量
1.大學學區
大學很好判斷 私立"全部"先排除在外
也不用分地區及明星私校 只要是私校一律排除在外
公立的也只留四大四中跟在北部國立的就好
這樣條件我相信絕對夠嚴格
少子化再怎麼嚴重都不會受到衝擊~
2.工作
除了理工科在各地園區及工業區有不錯的薪水外
其他的產業都要去台北 我想這個多數人不會有意見
尤其是媒體傳播業 演藝圈 設計業不去台北在外縣市不是低薪而已 是完全沒工作
然後如果台灣人跟日本人一樣可以通車一到兩小時的距離
那範圍就可以拉大很遠 但台灣人應該只能接受住家到上班一小時
所以範圍可以拉到桃園中壢等區域~
(其實不只日本 國外很多人每天開車一個半小時上班 然後下班)
綜合以上 其實區域很少
然後在匯集台GG高薪及高薪白領能超過兩百萬的高薪區域
不外乎就雙北 新竹 台中 台南
當然各地(高雄 嘉義 員林)都有很多有錢人 但這邊要提的是領死薪水的
因為薪水再領的更高及資產達5000萬以上就是移民階級 可以無視台灣狀況
如果台灣狀況真的很糟可以選擇離開 但領死薪水離不開
無法移民離不開又領高薪的才是絕對會買屋族群
少子化首當其衝的不是房地產 而是各種生活的"消費型產業"
就好比一家餐廳原本需要100個人消費來維生
今天區域人口從110人減少到90人(這樣算嚴重減少) 餐廳經營不下去關門了
其他不只餐廳 學校 商家都陸續關門了~
那剩下的90人呢?!有多人會因為機能不佳搬離該區域
就算不是因為機能不佳搬離 多少人是商家關門 失去工作必須離開的
假設又走了20個人 那就會有更多商家無法經營而關門
同樣又會有更多人因失業及生活機能不佳而搬離
因此少子化會加速未來都市化的進展~
人們會因為工作就學及各項生活機能更為集中
我相信台灣少子化再多嚴重惡化 都不可能人口密度低於澳洲
但澳洲的都市人口有少嗎? 房地產有低到很誇張嗎?
澳洲的天價豪宅也是不少 大樓也是蓋得非常多
(地價便宜就不用蓋大樓了 澳洲工人是超級高薪)
這就是最嚴重的少子化 工作機會只存在都市 鄉下鄰居要開車半小時
不然就是當地有大型工廠(肉廠 採礦場)提供工作 而鎮上提供最基本的機能才能維持
如果工廠倒閉或搬遷 城鎮就消失的例子還不少~
當然台灣再怎樣少子化都不會像澳洲這樣嚴重
所以台北不會像澳洲雪梨飆到天價(畢竟有好萊塢明星置產)
但同樣鄉下也不會像澳洲鄉下一文不值~
不過可以預期的是都市人口增加的會比少子化的影響更快
因為自然人口減少到城鎮消失 移動的人口會遠多於減少的人口
(如一個小鎮原本1萬人 減少1000人迫使關門 其餘9000人幾乎都會離開)
所以少子化會加速都市化進展 迫使都市生活圈擴大
但這不代表台北市的房價會攀升~
我說了超過移民線的就不一定要追高買房
資產到了那個程度可以選擇項目就多 可以去倫敦雪梨多倫多等置產
以前台北市獨高的現象會被打破 因為之前買的是聲望 是品牌
而自住客會彌平這個現象~
不會因新北跟台北一路之隔價錢就天差地遠
甚至新北生活機能好的 周邊設備新穎的 會追上未都更的台北市
"都市生活圈擴大"已經是現在進行式 原本桃園 鶯歌等大台北外圍都開始有自住客
要自住客多了商家才有意願會進駐 有許多小商家進駐就變成穩定區域的指標
如三峽北大區域已經有許多個別小店家 新興小學入學人數也不斷攀升
(單一大商場還不是穩定區域 因為能吃外來客 不表示區域已經成熟)
當然價錢高的還是沒人問 但現在只要拋出低總價的很快就被買走~
結論是少子化對台灣確實有衝擊
不過衝擊並不是表示全面房地產價錢就會受影響
如果算總體房地產價值肯定是跌的 無誤
但受都市生活圈擴大 有些區域會是增值的 不能一概而論
再說說鄉下總是有人說 嘉義彰化還是哪裡"新透天"又創新高
那是地方勢力(如角頭 民意代表)少數個案~
我舅舅之前才買棟員林周邊鄉鎮 屋齡20年左右四層透天還不到300萬
(到員林大潤發開車不到30分鐘 幾乎只算土地價了!!)
你就知道鄉下地區真的是破盤 因為遲遲找不到人買 有人願意出價就隨便賣
都市地區地區只是價錢問題 屋況不要太差 大降價還是有人買
但鄉下少子化嚴重 真的是會斷頭半價賣 還找不到人