以前講投報率只要談租金
現在因為房屋稅大漲 所以談投報率還要考慮持有成本
所以這也是為何國外租金都偏高的關係 但很多空空都不懂或無視
房價投報率 = (租金收入 - 持有成本) / 房價
持有成本有很多內容
主要就是管理費 持有稅 地上權要繳交的地租 等等
1.管理費
管理費可以叫房客繳交
但在空租期你要自己繳
這就是持有商辦很痛的原因XD 管理費太嚇人~~
高雄長谷50一坪不用8萬 但管理費一坪100!
買一百坪不用八百萬 但每個月要繳一萬管理費出去XD
2.持有稅
台灣的持有稅就是 房屋稅 + 地價稅
房屋稅是 房屋標準單價x面積x路段率x折舊x稅率
地價稅是 公告地價x面積x稅率
地價稅其實算不痛的 因為公告地價遠低於公告現值
公告現值是在買賣的時候 繳交土增稅計算用
高雄地王遠百為例 公告現值高達一坪144萬 但公告地價不過一坪三十萬XD
加上自住稅率才千分之二
要估計一個建案要繳交地價稅很困難 需要地號
但其實大部分中南部住宅區每平方公尺的公告現值在1-2萬左右 超過三萬非常少了
因此換算每坪現值在3.3-7萬 你可以用此估算地價稅 應該不會差很遠
台灣目前設計上最奇怪的東西就是房屋稅
他會折舊 很合理 但很慢 每年1.17% 鋼筋水泥屋規定要折舊60年
60年後也不是歸零 而是不在折舊 房屋稅變定額
但他奇怪的地方是他還乘上一個路段率!
什麼意思?
你住了十年 折舊了11.7%
可是你住的地方發展太好 路段率被政府調高 110%->130%
靠盃調高20% 房屋稅還更高XD
這就是奇怪的地方
一堆空空說房屋稅高不是問題 會折舊阿 越住越低阿
先生 你確定真的越住越低嗎???
路段率可以調到200% 300%耶!!
3.地租
地上權要繳交地租 規定是公告地價的3-5%
所以有沒有發現為什麼地上權住宅不能買!!
我土地所有權 自住稅率才0.2%
地上權地租是15倍起跳耶XD
房屋稅還一樣多~
然後之前還有板友推文回說地上權的高持有成本已經反映在低廉的售價上
我看到快吐血
先生 你真的有去看過地上權的案子嗎???
低廉的售價?????????
地上權也是要一般土地所有權建案的七折耶!!
你以為是五折還是三折價嗎???
才賣七折價
持有成本比人家高
二手轉賣遠比人家困難(地上權無土地所有權 銀行無法給買方貸款)
說自住 地上權的地租比人家自住稅率貴 持有成本比人家高 對自住超傷
說投資 根本無法買賣 談什麼投資
說收租 持有成本這麼高 傻了才買來收租...
我看不懂地上權要賣給誰 真的....
4.未來等房屋稅新制要回朔了
考量投報率就要連持有成本一起考量才行了
主要是房屋稅的問題
其實換算下來就算一年漲一萬 一個月也漲不到一千
成本反映在房租上面就好
這就是連贊成提高持有成本的學者
都承認提高持有成本 必然造成租金上漲的原因
所以為什麼國外租金會比台灣高出許多
因為國外持有成本很高
你要維持投報率=利率
但台灣持有成本可能0.1% 外國1%
所以台灣租金投報率只要2.1%
國外租金投報率就要3% 這樣減去持有成本 才能勉強跟利率打平
所以國外租金貴的原因在此阿