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2016-11-17 14:35:06 經濟日報 黃鵬
房屋與一般財貨不同，具有稀有性、獨特性、昂貴性，因此購屋時需要特別仔細的審視房
屋的細節，以免買到有瑕疵的房屋。買房子第一印象很重要，有些房屋外觀富麗堂皇，周
邊設備齊全，價格也沒有同區貴，容易讓消費者有撿到寶的錯覺，因此忘記檢視或忽略該
房屋「實質內涵」的使用分區用途，不小心買到違法住宅。
一直以來，台灣房地產市場就是有不少違法使用，所謂的「違法住宅」係指違反使用分區
作為住宅使用的建物，最常見的有「工業宅」，工業住宅其實是個俗稱，正式名稱上並沒
有所謂的工業住宅，頂多是工業區上違規作為住宅使用的廠房。2003年，內政部放寬工業
區內可設置一般商業設施，因工業地取得成本較低，北中南有許多建商看好「獲利」，大
肆興建工業宅先作為「商業設施」，之後再違規作為「住宅」使用。在房價高漲之下，因
工業宅價格較低廉，造成不少投資人、自住客搶進。
除了工業宅之外，常見的違規住宅使用還有在「工商展售服務區」、「商業專用區」、「
娛樂區」、「工商混合區」、「複合商業區」、「辦工服務區」、「科技商務區」上興建
的住宅都屬之。這些違法住宅量體大，有些甚至位於生活機能不差的地段，行情不亞於一
般住宅，且因地方政府一直無法有效解套，多數購買人仍懷著「政府不敢拆」的僥倖心態
，像是大直商業區的違法豪宅聚落即屬於違法住宅已爭議多年，台北市政府已成立專案小
組防止與處置。
以往有許多自住客或是投資客看上違法住宅便宜的價格而趨之若鶩，即使有這些缺點，價
格往往比一般住宅低1-2成，政府對於水、電費率與可申請自用住宅的優惠稅率，其條件
也無太大差異，讓有不少購屋人積極搶進。但是近年來在政府嚴格查緝開罰之下，購買者
切勿再抱持著僥倖心態，尤其是工業宅的部分，銀行提供的貸款成數與利率條件都比一般
差，也無法適用政府辦理的各項優惠房貸，房價即使大幅降價也不見得可以順利脫手，形
成買到即套住的局面，所以另一個讓民眾搶進工業宅的原因，政府的曖昧態度也是重要原
因。
為了遏止違法住宅的橫行，近年來，各地方政府積極查緝，只要核發使用執照上註明的建
物用途與實際不符，將依《都市計畫法》第79條，對使用人開罰6~30萬元罰鍰。房屋稅適
用稅率方面，台北市政府未來將把工業區自用住宅的稅率調整成3.6%，商業區違規使用的
住宅則採3%。內政部也於今年通過修訂《都市計畫法台灣省施行細則》，刪除工業區內可
設置一般商業設施條文，欲藉總量管制來防堵漏洞。
違法住宅是建商為賺取不義之財所生之產物，消費者沒有必要承擔建商的風險讓自己陷入
套牢的局面，而且近年來在社會之間「居住正義」的氛圍下，違法住宅能否就地解套仍是
個未知數，有鑑於此，內政部正準備透過修法，希望導正工業宅使用狀況，買房是為了讓
自己住的舒適、安心，除了業者應盡告知義務之外，消費者在購買房屋之前也別忘了仔細
求證使用分區用途，以免買到票房毒藥。
連結：
http://money.udn.com/money/story/5622/2112273
其他：都市計畫法雖然有規定罰則，但不能入內如何能得知確有違規事實，
直接提高稅金是相對實際的作法。