我的看法如下。
我對臺灣人口年齡的分布略懂略懂,幾個關鍵的數據:
1. 未來 10 年後,台灣有 1/5 的人口超過 65 歲
2. 1981 年到 1987 年,是台灣出生率的巔峰,
也就是現在 36~30 歲的人口約 226 萬 4 千多人,現在應該都是社會中堅。
從 1983 年後,台灣每年出生人口再也沒有超過 40 萬人,到 1987 年後,
歷經 10 年到 1997 年維持在 30~31 萬之間,
從 1998 年後每年直接下滑 1~2 萬人直到現在僅剩下 20 萬人,
三個世代剛好都是差不多 10 年區隔,從 40 萬、30 萬降到 20 萬,
對應回房地產價格區間(如果我們假設內需是主要市場),
如果這 10 年來是房地產「需求」(不管是資金或居住)的高潮
(假設是 1971 ~ 1981,現年剛好 36~46 歲的人在買賣),
只證明一件事情,未來的內需將以這個(40-30-20)的 10 年為周期,
越來越少,房屋的需求量越來越少,土地、房屋的各式稅率也不友善,
所以假設我是一個自住市場房地產投資者,現在我 3 年前買進房子,
在未來 2~5 年內沒有賣出去的話,同時政府法制沒改變的話,風險將會越來越大。
過去兩年的政府體制,差不多已經將資本不夠深的投資人洗出去了,
但因為低利率政策,
以及這 10 年來在房地產市場,已經賺走一大票的資本人,口袋有的是錢的因素,
從現在開始至少到未來 5 年,房地產市場我個人猜測應該會持續處於以下狀況:
1. 緩跌至平穩曲線後不再下降 (因持有成本不高,過去賺一年就能讓他撐好幾年)
2. 區塊市場的轉移,老買家會賣掉高價的精華區段,
轉進有利多和規劃紮實的重劃區,甚至到中、南、東部的鄉鎮鬧區另闢戰場
(所以一堆荒涼的重劃區為什麼老是能守在 2~30 萬,就是因為資金氾濫,
資金密集區灑出來屯在那裏的原因,看看那些空屋率就知道了。)
所以,除非:
1. 利率改變(貨幣)
2. 國際金融情勢(經濟)因為川普這個瘋子而有大的變動
我想現在就是溫水煮青蛙,慢慢泡,慢慢溫,慢慢降,
價格就會守在每個賣家的成本線上,反正賣家不缺錢,持有成本又不高的話,
他幹嘛降價賣給你? 而這也是最恐怖的,
因為一次砍你幾百萬有感覺,但幾百萬放十年下去賠你反而覺得好像還好,
反正我跟銀行借一大筆錢出來再轉貸轉投資就好,我怕什麼?
除非,直到有新的需求產生,比如:
1. 海外買家的湧入,買走所有土地、房子租給可憐的台灣人(事實上正在發生)
2. 台灣發了,有新的將外國人的錢賺進來的方法,重現民國 60~80 年的起飛榮景
(額,產業不轉型的話,我還是做做吃吃祖先老本的夢比較實在)
3. 台灣香港化.......(唉)
房地產市場才會有新的價格變化吧!不然就是現在我們看到的這樣,
買家嫌貴,賣家嫌便宜,齁著不交易,交易了還考慮 AB 約,因為怕賠只想到自己。