要從本版畢業了，來還願分享第一次下斡旋且第一次買到房子的心得。
之前在版上求助很佛的 Mysy大大，答應他分享斡旋的心得，給第一次議價難免緊張
的版友參考，高手就請左轉別打臉了。
物件：
新竹高鐵區約2年大廈，寶佳系列
3房2廳2衛1車位，建坪約50，室內約25坪，前屋主加裝天花板、燈、窗簾、冷氣5台
價格：
開價$1098萬
實價登錄同物件(2年前屋主入手價)$930；實價中位數$928
成交價$916；斡旋出價$848
見面談人員:
仲介：小綠店長(協理～50歲中年大叔)、開發(主任)、銷售
屋主：60歲太太、兒子(買給兒子成家，但因生小孩後搬遷，沒有住到，投客，跟親戚揪
團買房)
買方：我與另一半 (因為剛需，決定買房)
買方心理建設：
1. 當晚守住$900,不讓對方有任意加價空間，不成交也沒關係。等我們出到$900, 對方也
要降到$950, 就是好球帶，階段任務達成
2. 可接受實價$930 +/-10成交，希望含冷氣
3. 但因為另一半相當喜歡這房子 (因素：剛需+地段/交通/格局/坪數/樓層/總價區間等)
，因此我們是成交取向而非價格取向
見面談的技巧：除了Mysy大，我還參考了版上cscraz大的文章#1O9ULZeH
[見面談之前]
* 斡旋的價格要比心中的成交價低，預留給buffer見面談時表現誠意用
[見面談的過程中]
* 永遠要守住心中的最高出價，不要講出來。
不要自以為all in喊個deal or go home. 你絕對是go home....
* 在對方『有感降價』前不任意加價
* 要讓對方看出我真的想用開價成交，只是為了釋出善意因此往上加『一點點』。
每次的來回要越加越少。
出價1,2：$848->$875 (見面談前一天，逼開發說我加了價，人就要出現)
(見面談8:30pm)
開發：屋主外管、天花板、燈、冷氣、窗簾，成本$992, 加4% $1032,屋主願讓利在$1013
成交
買方：...(用各種理由刁難開發)
事前因無意看到開發的line，猜測屋主底價$940但開發不鬆口
我要求的是問出屋主底價，甚至我抱的原則是只要開發給出有關屋主的資訊，可以協助我
判斷的，我就會加價
但開發口風很緊，所以我一直用很強勢的語氣在逼供
開發：不然你梭哈，我們才有力道壓屋主降價
買方：我昨日已有加價27萬，屋主仍堅持$1013, 我認為加價沒幫助。屋主讓我難捉摸
開發：那你要見屋主嗎？
然後我們見了屋主。寒喧一陣，聊了房子冷氣窗簾傢俱花很多錢，對方本來要自住，我們
很喜歡等......
買方：
我認為您在房子上花了很多心血。
您真的願意割愛嗎？
如您本意不願割愛，那我們真的不願為難
如果願意，我們會好好跟開發討論價格
開發說您底價是$1013
屋主：蛤？ $1013......(臉色一下變很異樣的樣子)
開發、店長留下跟屋主討論
我們回到房間，我跟另一半說現在10pm了，可加價
出價3：$890
店長：屋主願$950含沙發，冷氣
買方：我很感動，從昨天加價到現在過了24小時，終於有明顯進展，是有希望的
出價4：$900，這是我們年輕人預算的頂了
店長：$900 我幫您談不含冷氣，或我建議您加個吉數，像$928，冷氣五台市價要$25
買方：$900, 冷氣我吹不起
店長：屋主的冷氣拆去有點麻煩，她也願意給你們使用，再附一些傢俱，你們能否出到
$915，我談看看
我跟另一半開始爭扎，已是我們可接受的價格，但我們怕店長要是沒有談下，後面又要
求加價，會失守
call out Mysy大大：得到建議是
1.確認價格可接受
2.評估冷氣對你們的價值
3.可依店長的能耐稍微施壓
買方：$900已是我們預算到頂，多15萬是年輕人好幾月月薪，無法負擔。我們要確認屋主
對$915是接受的
店長：好我去談
店長：回來了，帶了屋主特別委託書：此物件願以$916含冷氣等傢俱出售給XXX (買方的
名字)。
最後我們接受並重新立斡旋書，雙方合意。
心得：
1. Mysy大大讓我學習到的是在價格拿捏、出價節奏上如何防守，另外作好議價前心理建
設很重要、沙推很有幫助
不過每一個價格來回，或前面卡關的過程，還是需要自己思考一下如何突破僵局
2. 懺悔一下，議價開始我對開發的語氣蠻兇的，或許開發礙於位階是主任，在議價中能
透露的有限 (我不知道，對小綠體系還不夠了解) 開發都沒有生氣，EQ很高
平常不妨對仲介好一點，帶看賺的也是流汗錢，常常聊天交個心，了解仲介的為人才能知
己知彼
畢竟對屋主還是隔層紗，需要揣測，從仲介得到的訊息，即便假的也比沒有好
還有店長好威，感謝他們讓我買到房子
3. 議價是心理戰，會運用到一些觀察，像是
1)銷售在我第一次出價，嘴裡一直唸出太低了，但離開物件大樓時興奮到忘記拿押的證件
，還笑著回我話。意味著成交希望很高 (?)
2)開發提議讓我去跟屋主聊時，店長起身說：不用了吧，剛才電梯裡不是見過面了嗎
。意味著店長認為這舉動不保險 (?)
事後想想，都頗有意味在
※ 引述《mysy ( )》之銘言：
: Hi 我也許可以幫你一點忙。
: 我在高雄做過房仲約兩年 待過信義、永慶 成績還算可以
: 但我房仲只做到今年初4月左右而已 現在在幫家裡忙 (其他事業)
: 比較擅長的是分析房屋是否值得買、還有斡旋談判
: 如果有版友需要協助可以找我幫忙
: 我想應該對買房沒什麼經驗的版友會有幫助 XD