內文：
2017-03-31 11:06 經濟日報 鍾仁義
根據日本最新公告地價，全日本最貴土地位於東京中央區的銀座四丁目的山野樂器銀座本
店，連續11年拿下地王寶座，1平方公尺要價5,050萬日圓(約為台幣1,364萬)，若換算成
台坪，則一坪單價大約為台幣4,500萬，較去年漲幅約26%。又據媒體報導，日本第二大城
的大阪，以最熱鬧的梅田與大阪車站邊的Granfront南館為例，1平方公尺土地要價1.400
萬日圓(約為台幣108萬)，大阪地王的地價僅為東京地王地價約28%。
外行看熱鬧、內行看門道。若只看到前面的消息，就以為東京最精華的地區是中央區的銀
座?!其實不盡然，正確地說，銀座土地固然為日本地王，前述銀座土地是指商業用地，而
非住宅用地。開店做生意在銀座就是高檔的代表，但高級住宅區就未必在中央區的銀座區
域。那到底哪裡是日本/東京住宅用地最貴的地方呢?
答案是，千代田區的六番町一丁目，位於皇居左側的住宅用地，以375萬日幣/平方米(約
為台幣101.25萬/平方米)，相當於一坪單價約為334.7萬台幣，成為日本住宅用地的地王
，較去年上漲7.8%、前年上漲34.9%，漲幅明顯趨緩。
再以東京主要四區(千代田區、港區、中央區、與澀谷區)之住宅用地，依今年價格漲幅高
低排序，則為千代田區(漲幅7.5%)、中央區(漲幅6.2%)、港區(漲幅5.2%)、與澀谷區(漲
幅3.5%)；而商業用地方面，若依價格漲幅高低排序，則變為中央區(漲幅9.8%)、澀谷區(
漲幅8.72%)、千代田區(漲幅7.1%)、與港區(漲幅6.7%)
。
若再從東京住宅用地漲幅最大的前三名來看，依序為港區南麻布四丁目4-9-6，土地每坪
單價約為245萬台幣，較去年漲10.9％、港區赤坂一丁目1-14-11，土地每坪單價約為
328.5萬台幣，較去年漲9.9％、港區赤坂六丁目6-19-23，土地每坪單價約為200.8萬台幣
，較去年漲9.2％。
日本國土交通省MLIT公布，2017年全東京住宅用地平均價格上漲3%；東京商業用地平均價
格上漲4.8%。但要注意的是，雖然日本住宅用地整體價格是上漲，但仍有43%地區的住宅
用地價格是不升反降，凸顯日本地價都市化的趨勢。
土地是蓋房屋的原料，原料價格持續上漲，成品房屋的價格沒有理由下跌，且土地價格多
為房價的先行指標。目前東京主要四區不論住宅或是商業用地價格逐年上漲，東京的房價
自然不會寂寞。但是要小心的是，日本地價明顯都市化，甚至集中在1~2個核心城市、乃
至少數核心地區，有贏者全拿的趨勢。國人若打算在日本置產，千萬要避免人口稀少與減
少的區域，最好鎖定核心城市中的蛋黃區。接著依照所要購置的房產屬性-住家、店面或
是辦公室，其土地價格漲跌變化情形，做進一步的評估，才容易享受房產中長期增值的效
果。
連結：
https://money.udn.com/money/story/5622/2376029
其他：以日本的例子來看，是弱者恆弱，這大概也是城鄉發展差距的結果