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德國房價一路猛漲 為啥還沒泡沫？
【大紀元2017年06月15日訊】（大紀元記者王亦笑德國報導）德國房價近幾年來一路猛漲
、勢頭強勁，一方面吸引了世界各地的投資者，另一方面也引發人們對房地產泡沫化的擔
憂。不過專家分析，這種擔憂大可不必，德國房市不僅沒泡沫，其健康程度還可以為歐洲
其它國家樹立典範。
6月14日，德國房地產研究學會（GIF）與房地產協會（BID）聯合公布了「2017年房地產
經濟因素」研究報告。報告指，德國房地產市場並未出現人們所擔憂的泡沫危機。這可以
從下面幾個方面來分析。
第一：房價區域性差別很大
並非德國所有地區的房地產都蓬勃上漲。大家經常會看到德國房價上漲的報導，但仔細觀
察，這些大都集中在幾個屈指可數的大城市。
德國人民銀行和賴發森銀行聯盟（BVR）最近針對居民收入與不動產價格進行了調查，結
果顯示，從2007年至今，在10年的時間裡，德國六個大城市柏林、漢堡、慕尼黑、科隆、
法蘭克福和斯圖加特的住宅價格平均漲幅超過了50%。
大城市的房價猛漲也帶動周邊不少中小城市的房價水漲船高，但是在那些相對偏遠鄉村地
區和小城鎮，住房短缺的現象幾乎看不到，有些地方甚至因為人口萎縮，出現住房空置。
第二：銀行貸款條件嚴格
銀行在房地產貸款方面一如既往地嚴格審查，甚至為確保房產市場的穩定，還出現了比以
往更加嚴格的趨勢。
通常銀行只會對具備相應信用額度的投資者提供低息購房貸款，符合銀行審核要求的投資
者可以獲得占購房價格約80%的低息貸款，投資者須自付20%購房款。投資者還需繳付占購
房價格10%左右的購房手續費。對投資方還款能力的嚴格審查，確保了房產市場既不會出
現房價虛高，也不會因為還貸資金斷供而拍賣房產。
第三：租房比例高
居高不下的租房比例，說明人們並沒有對倒賣房產趨之若鶩，這也有力地保證了經濟發展
的穩定性。
美國次貸危機發生前，人們的自有房比例在短期內就大幅上漲了10%，而在德國自有房比
例卻始終穩定，多年來一直保持在大約45%左右，大部分人都是租房住，這一數字甚至在
低利率時代也沒發生太大波動。
德國經濟研究所（IW）房地產專家Michael Voigtländer表示，諸如之前美國過度借貸導
致的次貸危機，或是西班牙過度建房導致的房價大跌，在德國都不會發生。德國大城市的
房價還會持續上漲，這是真實的經濟增長和人口大量湧入帶來的必然結果，並非人為地推
高價格或是虛假的泡沫。
另外，目前歐洲所實行的低利率政策也促使更多人把錢投資在房地產上，不過這並沒有導
致投資過度，甚至也沒有讓住房貸款出現大幅增長。房地產專家Tobias Just表示，房地
產泡沫的表現是，過度膨脹的貸款、急劇上漲的租金和人們普遍發現倒賣房產確實大為有
利可圖，而這些在德國都不存在。
正如研究報告中所寫的，德國房地產的風險性非常均勻地分布著。而且德國有關稅收的法
律也讓投機倒賣房地產的得利空間非常小，這也導致德國人在投資房地產方面相對保守，
完全不足以吹起任何危險的泡沫，這對於歐洲其它國家也都很有借鑑意義。
連結：
http://www.epochtimes.com/b5/17/6/15/n9271128.htm
其他：
台灣都認為德國房價不會漲，其實也是漲不少。
銀行貸款有8成，其實這樣不算嚴格吧，不過自有房屋率只有4成，的確比台灣8成低多了。