最近一直在看房，有幾個心得分享一下
1.房地合一開始後，一年內出售房課45%，二年內課35%，兩年到十年20%，這讓想短期玩
差價的投資客幾乎都退場，加上房價過高，能接手的人不多，利潤幾乎趨近於0，根本交
易量很慘，剩下進場的大多是自住客居多
2.房價居高不下，台北市邊緣地區老公寓一坪約50-60萬，總價落在1500-1800萬之間，但
租金卻只能座落於每月2-3萬，等於年報酬率只有1.6%-2%之間，這樣的報酬率買一間35年
以上的老公寓，繳完後變成將近60年的老公寓，怎麼算都不值得
3.承上，當老公寓屋齡越來越高，但新大樓屋齡也會越來越高，然後慢慢會丟進市場出租
，這時市場出租的物件電梯大樓會越來越多，就會開始壓縮老公寓房租價格，所以房租必
定往下，房租報酬率勢必會更低
4.你現在手上的老公寓，20-30年後屋齡是60年，但現在的新大樓卻是變成20-30年的中古
屋，更何況老公寓年限已到，誰還要爬樓梯，想再用1500-1800萬去賣出，誰跟你買，價
格必須跟中古的電梯大樓競爭，下修幾乎非常高
5.如果40年房貸變成銀行貸款的趨勢，就會開始迫使租屋族往新大樓購置，但老公寓貸不
到40年，若40年新大樓的房貸支出約略等於20年老公寓的房貸支出，加上付完房貸後房屋
屋齡才40年的狀況下，老公寓價格必大幅修正
所以不管是買來出售賺差價或是買來出租根本利潤薄弱，因為房價實在太高，現在的狀況
是賣方用過往實價登錄的經驗來衡量現在的房屋價值，但過去這幾年房價早就漲到最高點
，但投資客退場後只剩自住客，賣方價格放最高，買方覺得價不合理，買賣方落差懸殊就
僵在那邊，交易量早就不如從前，很能體會用如花賣志玲價格的這句話
現在買房，再等等吧，因為房價太高買不起，也不想硬接變成未來的最後一隻老鼠
補充一下，我沒說不買房啊，我只說我覺得現在的老公寓跟新大樓的價格太高，可能會因
為40年的房貸跟新大樓的釋出會有大幅度修正
你可以因為老婆小孩學區買房，也可以因為想買而買，也可以因為你覺得有價值買，也可
以因為你覺得便宜而買，或是覺得自住沒差而買，或是覺得會都更成功而買，任何理由都
可以買，我只是提出我的心得看法，真的不用那麼激動
※ 引述《pds1 (莫對惡人慈悲)》之銘言：
: 內文：
: 2017-08-08 11:41:13 經濟日報 記者游智文╱即時報導
: 台北富邦銀行房貸餘額已超越華南銀行，擠進前五大房貸銀行。前五大房貸行中，已有
二
: 家民營銀行（另一家為中信銀），凸顯房貸市場的競爭，已非公股行庫天下。報系資料
照
: 台北富邦銀行擠下華南，名列前五大房貸銀行後，引發新一波銀行搶房貸戶大戰，根據
內
: 政部不動產資訊平台，目前已有三家銀行推出五年寬限期，三家推40年房貸，最高成數
達
: 九成，一般房貸利率最低1.58%。
: 高源不動產估價師事務所所長陳碧源說，由於各銀行資金去化壓力仍大，現在房市為自
住
: 市場，自住客貸一個少一個，預料會有愈來愈多銀行加入戰局，推出優惠方案，現在可
說
: 是金融海嘯以來最好貸的時刻。
: 屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，去年3月央行全面解除房貸管制後，銀行恢復房貸
寬
: 限期，成數也從原本的六到七成逐步拉高，部分銀行並推出30年房貸。不過由於房價跌
跌
: 不休，多數銀行放貸仍相當保守。
: 今年第2季後情況出現明顯變化，以只繳息不還本的寬限期來說，許多銀行都從二年拉
長
: 到三年，根據內政部不動產資訊平台統計資料，彰化銀、高雄銀以及全國農業金庫更拉
長
: 到五年。
: 在房貸還款期限方面，包括合庫、星展、永豐銀行現在都有40年房貸方案，台銀和土銀
日
: 前都宣布降低八成貸款的所得門檻，土銀從80萬降到60萬元，台銀則是只要台北市房貸
都
: 可到八成，新北市第一圈包括板橋、新店、中和、永和等，所得收支比在130％也可貸
到
: 八成。目前不動產資訊平台上，以日盛銀行成數最高可達九成。
: 銀行房貸利率一度回升到前兩年1.8%以上，但近期也明顯下殺，公股銀行多殺到1.58%
，
: 民營銀行則是1.59%，而且不限首購，只要是優質客戶就可，青年安心貸款目前利率已
壓
: 低到1.44%。
: 連結：
: https://house.udn.com/house/story/5913/2629770
: 其他：連結裡有表格整理各種不同條件承作的銀行，有需要的可以參考看看。