※ 引述《jasonmoon (殭屍葛格)》之銘言：
: 最近一直在看房，有幾個心得分享一下
: 1.房地合一開始後，一年內出售房課45%，二年內課35%，兩年到十年20%，這讓想短期玩
: 差價的投資客幾乎都退場，加上房價過高，能接手的人不多，利潤幾乎趨近於0，根本交
: 易量很慘，剩下進場的大多是自住客居多
對，多是自住客，換屋族。
: 2.房價居高不下，台北市邊緣地區老公寓一坪約50-60萬，總價落在1500-1800萬之間，但
: 租金卻只能座落於每月2-3萬，等於年報酬率只有1.6%-2%之間，這樣的報酬率買一間35年
: 以上的老公寓，繳完後變成將近60年的老公寓，怎麼算都不值得
我看到台北市內湖市場是長這樣，
新大樓3/2/2粗投報率大概是2%，月租5萬，買3000萬，
舊公寓3/2/2大概是2.5%，月租2.5萬，買1200萬，or 3萬，買1400萬。
內湖舊公寓的行情已經破50萬很久了，
我剛買一間，也剛賣一間，價錢就寫在上面了，捷運500m內，
以上出租行情都付全套家俱。
: 3.承上，當老公寓屋齡越來越高，但新大樓屋齡也會越來越高，然後慢慢會丟進市場出租
: ，這時市場出租的物件電梯大樓會越來越多，就會開始壓縮老公寓房租價格，所以房租必
: 定往下，房租報酬率勢必會更低
你推論得不太對，如果你有間近捷運公寓，自己丟到591上試試就知道了，根本秒殺。
(我自己幹過這事了)
: 4.你現在手上的老公寓，20-30年後屋齡是60年，但現在的新大樓卻是變成20-30年的中古
: 屋，更何況老公寓年限已到，誰還要爬樓梯，想再用1500-1800萬去賣出，誰跟你買，價
: 格必須跟中古的電梯大樓競爭，下修幾乎非常高
對，大家都買電梯大樓，4、5F公寓下修早就發生了，
但是公寓屋齡60年後最好壞掉倒一倒，然後就。。。。
: 5.如果40年房貸變成銀行貸款的趨勢，就會開始迫使租屋族往新大樓購置，但老公寓貸不
: 到40年，若40年新大樓的房貸支出約略等於20年老公寓的房貸支出，加上付完房貸後房屋
: 屋齡才40年的狀況下，老公寓價格必大幅修正
: 所以不管是買來出售賺差價或是買來出租根本利潤薄弱，因為房價實在太高，現在的狀況
: 是賣方用過往實價登錄的經驗來衡量現在的房屋價值，但過去這幾年房價早就漲到最高點
: ，但投資客退場後只剩自住客，賣方價格放最高，買方覺得價不合理，買賣方落差懸殊就
: 僵在那邊，交易量早就不如從前，很能體會用如花賣志玲價格的這句話
: 現在買房，再等等吧，因為房價太高買不起，也不想硬接變成未來的最後一隻老鼠
: 補充一下，我沒說不買房啊，我只說我覺得現在的老公寓跟新大樓的價格太高，可能會因
: 為40年的房貸跟新大樓的釋出會有大幅度修正
: 你可以因為老婆小孩學區買房，也可以因為想買而買，也可以因為你覺得有價值買，也可
: 以因為你覺得便宜而買，或是覺得自住沒差而買，或是覺得會都更成功而買，任何理由都
: 可以買，我只是提出我的心得看法，真的不用那麼激動