台北老公寓都市更新話題又來了
張金鶚的觀點就是 要更新 屋主應該自己出錢
問題是 張金鶚寫過一本書
描述他自己政大公寓都更的事情
他好像沒說到自己出錢
他主張協商 政府介入是下策
問題協商需要很多成本
最後可能還是要下策
所以建商就直接採取下策啦
不是比較快
而且 「為了改善環境」也很好笑
就是因為地段好 才有都市更新的價值
如果沒有更新價值 那就搬走就好了，不是嗎？
他唯一的主張就是，因為你覺得現居地很好，所以願意花錢原地重建，住在原來的地方。
屋主獲得新屋這項利益，社會獲得市容改善的利益
這樣說沒錯，但人都是自私的啊......
都市更新的恐慌與因應（張金鶚）
https://goo.gl/7eK7g6
蘋果日報 2017/11/14
都市恐慌症最典型的例子就是都市更新，也反映當前都市更新不易推動的困境。雖然都市
更新不少是受到高房價的影響，將「都更商品化」的後果，但與高房價個人理想和現實差
距的恐慌不太相同，這是感受到都市環境的惡化，卻無力改善所造成「集體共識」無法產
生的恐慌。
都市更新原本的目的是在改善生活居住環境品質，進而提升都市環境景觀與發展，然而在
近來高房價的影響下，都市更新已成為另一種投資賺錢的工具。猶記得早期老舊房屋的更
新改善，就像舊車換新車般自己出錢出力，沒有過度的期待與恐慌抱怨。然而隨著房價的
急劇上漲，不但無法輕鬆換屋，反而期待透過都更可以不用出錢一坪換一坪，還要藉此賺
錢。
因此建商與地主不斷向政府施壓，要求政府提供更多的容積獎勵及稅負優惠，甚至要求政
府介入協商整合進而拆除所謂的「釘子戶」。當不同都更地主各自條件與價值觀不同時，
少數地主無法整合產生都更共識，而政府角色又受限於公共利益獎勵及私有財產權介入的
正當性，都市更新即陷入「改善環境」與「都更獲利」兩者衝突的僵局恐慌。
都市更新的恐慌來自多方面：一是對自我財產權價值不確定性的恐慌。房產權益價值評估
缺乏客觀一致標準，加上容積獎勵、稅負優惠，一坪換一坪，白吃午餐心態，個人自有房
產主觀價值與市場客觀價值有落差。
二是都更權益分配是否公平的恐慌。由於建商實施者多私下各別與地主協商談判簽定同意
書，各別地主條件不盡相同，建商與地主間彼此缺乏信任，擔心自身權益受到損失。
回歸改善環境目的
三是都更越晚同意獲利越大，尤其釘子戶可以獅子大開口，獲取最大利益；另外也可能因
為居住價值觀差異，不願意參與都更，成為釘子戶。此二種釘子戶都可能形成少數不同意
戶的恐慌。
當少數都更不同意戶造成都更集體共識無法形成，政府是否該動用公權力予以拆除並要求
強制參與都更？雖然依現行《都更條例》政府可以依法執行，但仍引起社會不少爭議與衝
突，顯然社會各界仍有不同的價值觀。
因應之道，若能盡量透過公開公正專業的協商平台讓少數不同意戶改變心意，避免公權力
的介入應是上策；若少數不同意戶無法被說服改變心意，但若能夠予以劃開不參與都更，
重新劃定都更同意範圍應是中策；若無法劃開少數不同意戶都更範圍，如5樓的1樓，必須
要很謹慎地遵守法律要求的「程序正義」，政府才依法執行公權力是不得已的下策。
總結都市更新的恐慌與因應，其核心根源有二：一是都更成為賺錢工具，形成商品化現象
。因應之道即是都更去商品化，回歸改善居住生活環境的目的，都更必須投入心力，沒有
白吃的午餐，地主真正參與了解都更才能避免恐慌。
另一是都更過去只有全面拆除重建的單一價值觀，若不願或無法拆除重建，即認定都更障
礙，造成恐慌。因應之道是應建立多元的都更價值觀，老舊房屋的整建維護，不同大小規
模範圍的拆除重建與整建維護並存，保持都市歷史紋理脈絡發展，容忍都更拆除與不拆除
的多元價值，都市更新何來恐慌？如此不完美的都更，或許更是一種完美都更！