※ 引述《ex4458 (哎唷喂呀)》之銘言：
: 大家好，
: 目前看中一間全新大樓，
: 投資客要賣930，已經成屋兩年，實價登錄查858買的，
: 這間我們看了半年都沒人下過斡旋，
: 前幾天我們下斡旋850，房仲就說週一也有人要下，
: 剛剛打來說有人下870，說我們有優先加價權，
: 16小時內要確定，
: 我現在一直覺得房仲在唬我，但家人覺得買房子就是這樣，
: 要就加看看，
: 但真的很不想被投資客賺走呀！
: 目前同大樓還有同樓層，相反格局，還有更高樓層要賣，
: 自己是覺得這間買不到就算了，在那邊競價只是爽到房仲和屋主而已，
: 不知道我這樣的買房心態對不對，或是有什麼可以跟房仲交涉的訣竅呢
: 再麻煩各位先進指導，謝謝。
原文頭尾都沒說清楚
哪有人有辦法幫你隔空抓藥-.-" 況且又不是當事人業務或承辦 哪知道真實情況是怎樣
我直接簡單說一下各家規則好了
先從老東家信義談起
信義直營斡旋制度原則上是單一斡旋制
也就是買方出價後 其他買方不能參與競價 也停止任何其他買方一切帶看
但有個前提就是 必須要這物件是只有信義賣的專任物件才能這樣談
就像101年我留在板上的那篇成交文 當時我算還沒進信義 就是單一斡旋成交簽約
後來從比我們慢才搬進我們社區的鄰居口中得知
原來當時我們正在談價的時候 剛好他們也要看屋被拒絕說有人正在談
他們沒買到所以只好買過一個月以後才拿出來賣的同社區另一間
這個做法的好處對買方比較不容易陷入無止盡的惡性競價
但問題來了 如果是屋主的立場的話
蠻多鄉民都叫人家不要簽專任委託是笨蛋會被騙之類的一定要簽一般委託的話呢?
屋主最期待的就是競價 但通常最後都會變成惡性競爭甚至搞爛價格搞爛物件
如果信義的一般委託物件
就確實原則上看哪個業務先搶先贏
原則上只要出的低的買方明確表明不加了就會退斡旋直接下一組客戶補上去繼續談
這情況還有某S.......逼(消音)把它拿來當仲介的小劇場SOP寫成書
偏偏真的有些時候真的就是真的 你把他當小劇場而已
為何談價方法差這麼多? 當然是因為一般委託還慢慢單一斡旋制度的話
被同行成交掉怎麼辦? 不就做白工什麼收入都沒有?
所以單一斡旋制度只限於專任委託物件才有效用在
一般委託最後都是競價制度 看誰拉走屋主完成簽約才是贏家
除了信義以外
其他同行 永慶 住商...等 專任委託的話 原則上也是單一斡旋制
但規則很多也講不完 簡單說就是業務跟店長會挑客戶成交
至少不要出現代書流程風險的買方
或是會讓人做白工的買方(這邊我淺淺點到就好 反正懂的人就會知道我在講什麼)
一般委託就是大家搶速度成交而已
搶的慢的就是做白工被賀成交而已
當然市況好買方多的時候 競價成交往往都會拉一波行情上去
你就會看到時價登錄每月成交的單價總價都拉高上去
房價就是這樣被拱上去的
而最近的市況 原則上因為買方本來猶豫度就高
所以不管專任或一般都是接近單一斡旋制的效果 因為沒這麼多買方同時在搶 很正常
但接近時價登錄開價的案子也是被掃的速度頗快
像我最近正在談的板橋的案子 屋主開價的價格大概是時價登錄大約110%的開價
最後我的買方還在猶豫的時候 就被同行先一步劫走成交了
成交價大約就是聽說在去年的實價登錄比大概101%~102%的價格
在回歸原PO重點
你這案子真也好 假也好
同一個買方業務如果同時手上有兩組不同客戶喜歡上同一個案子
人性來說一定是挑 屋主 買方 業務三贏的情況去選擇客戶成交 大家都不吃虧
如果是不同的買方業務 各有一組不同的買方喜歡上同一個案子(好像在繞口令-.-)
原則上就是先搶先贏 誰先送客戶跟屋主進簽約室就是贏家
如果是同一家店(品牌) 不同的業務 兩組不同的客戶喜歡上同一案子
一樣還是人性 看哪個買方比較有利比較安全不會讓人做白工在去選擇讓他成交
通常會去精算業務服務費出價的買方 或是常常喊買清卡住價格的買方
或是常常做小動作到處問同行價格的買方
自然而然你遇到這種競價的時候輪到你成交機率就會比較低
為何?因為這種類型的買方真的就是打從心裡不相信人 自己腦內小劇場真的太多
有時候明明就是很簡單很直觀的事情 這種類型的買方常常想得很複雜
懷疑仲介卡服務費不給成交？懷疑屋主前一手時價登錄ＡＢ約故意做高不想給他賺？
懷疑仲介有跟屋主談好私下拿紅包？ 懷疑時價登錄都是假的? 或是房子會不會是凶宅?
懷疑東懷疑西 當然最後就輪不到你成交
對投資客像CECA這種來說的話 他沒差拉 他可以同時出十間斡旋 成交失敗8個成交兩個
他對房子是沒有感情的 屋況差?格局差?裝潢差? 沒差 自己有工班可以整理
只要價格划算都好
但對一般自住客來說 你最多只會同時考慮一間的情況下
你要怎麼拚速度去搶便宜又自己喜歡的物件成交呢?
我倒是覺得 最近搶案子被成交的機率出現的好像有點高@@a
總覺得市場沒有鄉民們喊得這麼冷阿@@ 還是是我太衰
這陣子連續收了三個不同的鄉民斡旋
每次都這麼剛好遇到競價或是剛好都有其他買方搶案
被同行賀成交@@ 這不科學阿...........>"<