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量價齊漲？今年只是小幅反彈！這兩個錯誤觀念將害你買在高檔！
2018-03-16 Dr. J 8977 Views
首圖來源：pxhere
二年前的一篇房地產文章:
以2015年為中心點，前後兩年買房子的朋友會有一種感覺，好像房價買在高點了，怎麼不
再漲上去了呢？筆者對於在此一區間買到房子的朋友，會用下列這一段話來形容：「雖然
不能說是買貴，但很難說有買到便宜。」
會說出這段話的背景，與2016年4月在大數聚發表的文章有關。當時剛與大數聚合作，並
且寫出第一篇文章「不動產只漲不跌嗎？從人口結構看房價趨勢！」當時商周財富網轉發
此文，但標題下得有點令人頭痛，將我的文章內容「房價少三分之一」的推論，一改成為
「房價剩三分之一」。
差一個字差很多，雖然很多地點的房價應該也會剩下三分之一，但該篇文章是從整體平均
值的角度來看，所以「房價剩三分之一」並不符合我的想法，所以經過不斷地溝通，商周
財富網才將標題改了過來。
當時的房地產市場氛圍還在高檔的喜悅中，雖然現在回頭來看，當時的房價正處於反轉的
階段，只是對於身處於當時的購屋投資者，比較容易受到樂觀氣氛的影響，而不知道趨勢
已經在逐漸改變了。當時曾引用信義房價指數的數據（最新是2015年Q4），可得知在
2014Q2算是最高點，目前最新數據到2017Q4（如下圖），會發現整體平均尚在高檔盤整。
https://i.imgur.com/ZG4T5UY.png
對於那一篇文章的說法，甚至於有媒體用了讓我納悶的標題：「十年房價崩跌三分之一？
專家打臉：不可能！」[1]仔細看了一下，這一位專家是章定煊先生，不過綜觀其評論意
旨，與我的論述差距不大，其認為只要有移民來台灣，就可以解決房價的問題。
我個人也認為未來房價在人口、法令等方面都趨向下跌走勢，但仍有兩個可能上漲的因素
，第一個因素是通膨（或印鈔的力道，第二點則是移民多寡（目前看不出來有什麼吸引力
）；只是第一篇在大數聚發表的文章，內容只著眼於人口結構的問題，爾後也陸續在其他
文章中談論各種房地產的數據分析。
針對該篇兩年前的文章，在經過兩年的時間，針對多方的質疑以及我個人對於市場的觀察
，撰寫本文，讓房地產買賣方對於整體市場有更明確的觀察，也能選擇對自己最有利的進
出點，只是本文文長，慎入！
14年後，人口減少三分之一
很多人認為我當初提出「十年跌三分之一」的「十年」並沒有數據為依據。首先，筆者認
為首次購屋的主要年齡層，在於27至41歲之間，如果觀察27歲的點，二年前的那一篇文章
，27歲為1989年出生，10年後為1999年出生，進入跌破出生人口30萬的第二年，算是起跌
點。
至於兩年後的今日，該如何看待這些數字呢？
https://i.imgur.com/PVU1kvi.png
如上圖，目前27歲的購屋人口約32萬人（1991年，左邊箭頭）；一般人概念中的少子化為
20萬人，始於2005年，還要14年後才會邁入27歲（右邊箭頭），從30萬的門檻跌落到20萬
的門檻，如果沒有其他需求來補足，很明顯地對於供給面將是強大的壓力，屆時恐怕不只
是三分之一的跌幅。
戶數增加，房地產需求會增加嗎？
當我以各種角度、數據提出不動產下跌的主張，反對者提出一項看法，認為總體戶數則逐
年增加，因此需求絕對會增加，所以不動產價格還是會上漲；筆者則認為戶數增加，主要
是因為小家庭劇增，現在很少五代同堂的大家庭，大多數是結了婚就搬出家門，也有很多
隻身離家，前往都會區找工作，還有一種是配偶辭世，留下孤獨一人的單獨戶，參考每戶
人數的數據（稱之為「戶量」），會發現此一數據逐年降低。
https://i.imgur.com/gsQAMa5.png
隨著人口逐漸來到頂峰，即將反轉減少，人口增加數、戶數增加數都逐漸減緩（參見下圖
）。因此，在未來的十年、二十年，此一增加數字仍會持續減少，很難據此作為支撐房地
產上揚的論據。
https://i.imgur.com/R7U8qgc.png
老一輩愛買房的觀念，不一定適用今日
市場上充斥著不買房是錯誤的說法[2]，其論點主要有二：
．房價一定會上漲。
．不買房，老了租不到房子。
第一點是最可怕的一件事情，因為台灣房地產已經漲了數十年，因此許多人累積了根深蒂
固的「經驗」，過去不管發生什麼影響房價的狀況，事件過了就還是會漲回來，久而久之
在大腦就形成了一個潛意識的小程式，很難改變這種房價必漲的觀念。
像是股票投資也一樣，跌一天、漲兩天，如果連續發生了五次，當第六次又跌一天時，你
終於忍不住而決定出手進場，預期明天會漲兩天，沒想到這一次不再漲，而是一路拉肚子
跌到谷底，這就是週期性觀察的盲點。週期性的觀察並非錯誤，而是很多採行週期性的觀
察者只看形式上的週期變化，卻不去瞭解內部產生週期的實質上原因[3]。
更糟糕的事情，老一輩的會勸年輕人趕緊買房，早年雖然房貸利率很高，但因為房價很低
，未來還會有增值的空間，加上薪資不斷增加、利率不斷降低；卻不想想這年頭已經不同
了，薪水不增反降，雖然是低利率，卻是高房價（正在跌價），而且現在利率還可能會上
升，錯誤的經驗是最可怕的知識[4]。
第二點是很實際，但也並非難解決的問題。首先，現在買房子是大多數地區的房價高點，
長期揹著房貸的沉重龜殼，財務狀況若是因此而拖垮，老了反而成為下流老人；試想看看
，當你退休後，三、四十年的房屋貸款應該還沒繳完，也不是什麼好事情。
從日本經驗來看，持有成本不斷增加，像是老房子換個電梯，一戶要拿出五萬、十萬，強
化防震每戶要出個二十萬，還要繳交不斷上揚的稅金，致使很多房子已經淪為棄置的負資
產，使持有者面臨更讓人喘不過氣的資金壓力。
未來一定會大幅度興建適合老人居住的安養村，所以現在房價高檔儘量不要買大坪數的住
宅，避免自己的資金卡死其中，尤其未來是小家庭的天下，大坪數的房子要脫手也不好賣
。
如果資金許可的前提下，也可以在許多地段買到價格合理、坪數較小的住宅；未來許多建
商會針對老人推出合適的老人宅，當大量老人住宅出現的時候，可以選擇買一間或支付類
似租金的方式入住其中，而且價格會比現在的高點還要親切許多。
結論
價格高檔，量能縮減持續了兩三年之久，近期因為許多重劃區紛紛推出建案，有了殺價取
量的現象，今年的量能應該會小幅反彈，價格在少數地段應該也會上升，但長線跌價趨勢
不變。除非大量開放並有能力吸引外來移民，或者是政府卯起來印鈔票，才有可能反轉此
一趨勢。
不動產的專家很多，引用數據資料也不少，一般常見喜歡採用住宅開工、貸款餘額、土建
融資、建照核發數、使用執照核發數、房價租金比等數據來評斷不動產市場的表現。但是
這些都是外表的數據，人口結構的供需才是核心關鍵，只是很少人願意細心研究。
日本米其林餐廳主廚長田耕爾，花了32年學習切好鱧魚，3.3公分的魚片，切30刀不斷[5]
。不動產數據也是一樣，只要細心鑽研之，對於不動產的趨勢也可以正確判斷，正如同順
著魚骨將魚肉切割下來，刀口在哪兒該轉彎，閉著眼睛都可以知道。
附註連結:
[1] 十年房價崩跌三分之一？ 專家打臉：不可能。
https://news.housefun.com.tw/news/article/212302126585.html
[2] 可參考這一篇主張購屋者的說法。不買房到底會怎樣？專家這樣說
https://news.housefun.com.tw/news/article/843332188629.html
[3] 可參考這一篇文，有談到一些房價週期性的走勢。年輕人買房，真的不難！小資女艾
蜜莉算給你看：每天存下400元，就能擁有一間房
https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000109094
[4] 買房要比父母輩多掏400萬！兩個世代購屋成本大PK，你還忍心苛責年輕人？
https://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx?id=ARTL000108393
[5] 日主廚職人精神 32年練就切一條魚
https://youtu.be/52mYZe1IGRQ
心得：
再等十年, 租一輩子, 再跌也買不起 還是 還不賣老家or你家怎麼不降價賣...等
即使有這類的推文也請理性冷靜勿隨之起舞
請各方意見理性討論 勿離題筆戰 尤其切勿謾罵or人身攻擊
端正看板風氣從你我開始