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內文：
2018-04-04 18:05
【好房網雜誌4月號】
推案潮與交屋潮雙重賣壓壟罩全台，即便買氣逐步回升，也碰上市場供給量大增，不論是
新推案還是中古屋，要在眾多物件中脫穎而出，開價實在、議價好談成銷售不二法門。
中古屋危機升高 全台賣壓區請小心！
撰文：林榮芳
農曆春節銷售買氣回籠，讓建商們士氣大振，重劃區或推案量大的區域，讓利策略不變，
但也有建商嘗到甜頭，開始嘗試調高市場價格。不論建商價格策略調降或調升，在今年三
二九檔期無疑對中古屋市場都是一大衝擊，原因在於，今年龐大的交屋潮造成供給量暴增
，市場上有更多物件一拼高下，買新不買舊的風氣可能持續蔓延。
「震」出建築安全議題 中古屋危機再添一項
去年起，建案讓利破壞價格，新案開價接近中古屋，對中古屋市場造成不小衝擊；今年國
內住宅面對高於往年的新成屋賣壓，新屋完工與屋齡五年內餘屋供給量大，雙北市合計超
過4萬戶，市場上競爭者更多，中古屋在「價」與「量」上雙雙陷入危機。
可怕的是，年初花蓮地震，又帶起一波建築安全話題，如今中古屋的「質」也成了民眾的
購屋疑慮，反倒挹注了新案的銷售。
房產專家范世華表示，花蓮地震帶起的建築安全議題，為市面上各式強調抗震、耐震的新
建案大大加分，以前不喜歡買新建案可能是因為稅賦較重、使用坪效不高，不過現在多了
建築結構安全的考量，新屋和中古市場價差又縮小，新建案可能略勝一籌。
今年除了讓交易更導向新屋市場外，為了加速老舊建物都更腳步，以及選舉即將開打，預
估今年政府打房動作不會再有，建商力拼上半年推新案衝業績，放膽的大作文宣廣告，讓
今年三二九檔期市場熱度超高，出來看房子的人也變多了，熱度回溫加快銷售速度，原本
考量房市不佳而猶豫不前的潛在客戶，可能也都在此時出手了。
雖然看似有眾多不利中古屋銷售的市場因素存在，但這波買氣已被炒起，只要找出優勢，
開價合理，中古屋仍有機會扳回一城。
重劃區積極推案 餘屋＋新屋賣壓難消
今年值得關注的是新成屋市場餘屋出清與新屋完工數的情況，永慶房產集團統計，今年台
北市粗估屋齡五年內新屋餘屋加上2015年至2016年上半年完工新屋合計約12,000戶，新北
市也有31,000戶，雙北市新屋供給就有約4萬戶，若每戶平均以1,500萬元計算，銷售總金
額將達6千億元以上規模。
新北市去年就因淡水、新莊與板橋等區都有大批交屋潮帶動，包括淡水區的「台北灣—四
季之旅」、「宏盛新世界」，新莊區的「超級城市」、「鴻邦世界花園」，以及板橋區的
「浮洲合宜宅」等社區大樓，造成交易量大幅增加；今年重劃區又積極推案，光是鄰近市
中心的重劃區就有板橋江翠北側重劃區、新店中央新村北側重劃區、土城暫緩發展區、新
莊副都心與頭前重劃區等，房市賣壓消化不易，若再考量雙北房價偏高，跨區買房接受度
普及，賣壓更是雪上加霜。
台中餘屋多集中在南屯、西屯、北屯。今年推案量更是驚人，多集中在南屯及北屯，較去
年成長超過5倍，總案量達583億元。南屯區土地成本低，建商存量多；北屯區則受惠年底
捷運綠線試營運利多，今年首購案量大爆發，去化需一段時間。
目前高雄新建待售餘屋約5,300戶，其中農十六、美術館周邊鼓山地區就有1,100戶待售新
成屋，另外像是楠梓、左營等區，都有社區戶數逾470戶的造鎮大樓案釋出，待售餘屋再
加上新推案登場，競爭激烈。鼓山區近年推案密集，包括興富發、皇苑等指標建商均有成
屋銷售，整體約7成屬中大坪數換屋宅與豪宅，高總價帶來沉重賣壓，但也因鼓山房價基
期較高，修正後的價格跌幅驚人成為誘因。
多殺多戰況湧現 中古屋開價應平實
去年全年建物買賣移轉棟數26.6萬棟，主要受到房價有感修正，激勵有自住需求的首購、
換屋族群進場看屋、購屋，帶動房市交易動能回溫，但今年建商仍會持續交屋，市場供給
量增，賣壓湧現，加上市場仍以自住買盤為主力，房價還是有小幅下修的壓力。
永慶房產集團業管部資深經理謝志傑提醒，餘屋過多的重劃區，降價出清的破盤價案例將
會成為該區新成屋行情的參考指標，對周邊房市造成房價下修的壓力，屋主不可不慎。建
議有售屋需求的屋主，多留意自身社區行情波動，及周邊房市行情變化，開價越接近市場
行情越能縮短交易時程。
房市持續盤整階段，讓利也將會是今年首要銷售策略，市場上房屋供給越來越多，有意售
屋的屋主應趁更大交屋潮來臨前及早降價出脫，以免陷入多殺多戰局而求售無門。
放寬議價空間 中古屋仍有競爭力
其實，無須羨慕新屋讓利開出紅盤，中古屋屋主只要願意放寬議價空間，同樣能刺激帶看
量和加快成交速度，在市場上仍有競爭優勢。
王先生過年前鎖定一間位於中和的電梯大樓，不僅開價合理，還附家具，因猶豫加上即將
過年而未立即出手，沒想到才一個禮拜就被買走，讓王先生感到後悔及扼腕。該物件如此
搶手的原因在於，同一棟社區大樓的物件實價登錄為1,750萬元，最後成交落在1,580萬元
。據了解，成交的買方勇於出價，而賣方也很乾脆一口答應，雙方即以非常快的速度拍板
成交。
另一名投資客陳先生則是在桃園擁有好幾個物件待售，桃園餘屋賣壓不小，出售好一陣子
，始終無消無息。該物件屋齡兩年，格局方正、屋況佳並且還有高樓景觀，同一棟低樓層
物件實價登錄950萬元，原本陳先生相當惜售，好不容易出現買家，還是決定以850萬元趕
快先脫手減輕壓力。
全國不動產企研室主任張瀞勻表示，現在中古屋只要比網路上價格低1至2成，都能提高成
交機率，只要屋主願意降價，不過於堅守價格，即便在沒有太多機能的重劃區，仍會吸引
年輕首購族群進場。
賣壓來襲8大區
區域 新建待售餘屋量（單位：棟） 形成賣壓原因& 賣屋注意事項
桃園中壢 3105
中壢餘屋主要集中在青埔，2015年第4季新建待售餘屋量僅1610戶，受新案交屋潮影響，
2016年第4季飆升至3105戶，2017年交易量更是破8000筆，奪全台之冠，待售餘屋數恐
再增加，為超強賣壓區。
高雄小港 2703
2016年第4季相較前年同季餘屋數整整提升1倍之多，當地生活機能成熟，房價相對
低檔，受亞洲新灣區建設帶動，且在中鋼、台船等大公司支撐下，供給量雖大，但
需求相對穩定，去化速度也快。
新北淡水 2529
淡海新市鎮及輕軌沿線為推案熱區，餘屋多、賣壓大，建商為出清餘屋不斷讓價拼
成交，從過去2、3字頭，現已下修至1字頭，再加上去年淡水仍有大量交屋潮未計算
，餘屋數恐只有增無減。
高雄左營 2512
隨高鐵與捷運通車，漢神巨蛋百貨生活圈及三鐵共構左營站是支撐房市關鍵，建商
持續推案，購屋客也持續進駐。今年華友聯建設造鎮預售案登場，總戶數513戶，
目前去化順暢，後續值得觀察。
高雄三民 2306
三民區生活機能成熟，人口數也多，餘屋數多但卻非空屋率最高的區域，這幾年仍有
不少建商搶進推首購、首換產品，2017年三民區房價跌幅12%為全市最高，不少期待
未來漲幅的民眾已陸續進場。
桃園八德 2007
八德餘屋集中在大湳和擴大重劃區，前幾年推案量大，也造成後續待售餘屋量暴增
問題。大湳因機能較佳，房價有所支撐，而擴大重劃區則在大型建商帶頭讓利下，
房價持續下探。
高雄楠梓 1872
楠梓區新成屋已連續5年過戶破千戶，為高雄首購推案熱區，但區域缺乏公共建設
加持，只因土地成本低，吸引大量建商進駐推案，也因供給大，新成屋領跌1字頭
搶客，擠壓中古屋賣價。
台中北屯 1866
台中市整體而言，新建餘屋量尚稱平穩，唯北屯區新建餘屋量過高，在捷運議題
加持下，建商於沿線大舉推案，是全台在售建案最多的區域，但捷運開通後是否
能帶動去化，值得留意。
資料來源：內政部不動產資訊平台
資料日期：2018/03 註：新建待售餘屋量統計至2016年
心得：
新案餘屋8大區 高雄就佔一半 桃園佔1/4
桃園極度勉強還有台北的外溢人口 有可能過來銜接
高雄呢? 外勞嗎?
弔詭的是 雙北合計超過4萬戶 卻只有淡水被列出
是因為四散各處 數量稀釋掉了 所以排不進榜?