這個講過很多次了.
是日本大改稅制產生的.
日本自己把持有稅大幅拉高,外加甚麼老屋維護費.
讓日本的不動產持有成本飆升到2%左右.(幾乎是世界第一等地高)
所以它的不動產就一去不回頭.
如果今天日本的稅金不要說跟中國,你光跟台灣一樣就好.
東京現在應該又回到一坪200萬.
日本出租投報高也是因為他的稅金很高,所以稅金回灌租金.
其實你扣掉稅金,扣掉維護費,扣掉利率.
你能套的利也不過2%左右...
在日本搞出租,其實並沒有那麼好賺.
好處只有,台灣在那邊可以貸款.
所以..你拿台灣的房子去貸款,拿貸款出來的錢再去日本買房貸款.
然後前幾年日幣貶值,不動產相對上漲(包含租金)你還可以賺到貸款貶值的利差.
so...日本是因為修改了稅制.
所以不動產的基礎價格位置被改變了.
跟甚麼人均收入,還是外資,還是企業都無關.
不動產的價格,本來就和成本有直接關係.
成本包含稅金,利息,和剛性的支出...
so...例如成本5%的時候,你找一個基準物件,房價是500.
當她成本降到2.5%得時候,這間房價會逼近1000.
不用懷疑,就是這麼誇張.
詳細可以參考2003的大幅降息.
這就是資本主義世界裡面的資本特質.
尤其如果是世界級開放性的都市,它的變化速度會非常快.
因為,只要可以套利,立刻壽險金融業就會湧入非常可怕數字的金額.
瞬間把你得價格衝高.
很多人愛舉日本和德國,很多時候都沒仔細去研究過他的政策和市場狀態.
公式不是這樣套的.
經驗不是這樣複製的.