其實仲介沒啥好怕的.
因為最簡單的一點就是.
一般人沒有仲介,根本甚麼事情都做不了.
所以你們抓住了一般人的"非你不可"必須性".
說甚麼自己去找屋主買,或是自己賣的,很多都是沒出過社會的..XD
自己找屋主買,沒有透過仲介殺價,那你買貴的機率很高.
因為如果屋主要賣,價格又不高,那我們投資客會快速就吃掉了.
剩下那些"很難搞"的屋主物件...例如我媽這種...XD
自己賣反過來.
如果你賣很便宜,那很快隔壁鄰居或是投資客就吃掉.
(並且你不知道你賣錯價格)
但是只要你只是賣"行情"....
你會賣超久....
並且來看屋的85%都是投資客或假裝不是投資客或是以後是投資客或是以前是投資客.
然後價格全都出不到...XD
基本上,買房子希望買便宜,賣房子希望賣貴.
仲介才有辦法幫你辦到以上兩點.
就像投資客幹嘛房子都丟給仲介去賣.
為啥投資客不自己掛賣??....
別忘了投資客掛賣不但懂行情不會不懂價格亂買賣.
然後,廣告還可以大辣辣的寫"屋主自售,大家省仲介費傭金"幾個超吸睛的字.
為啥我們不做??....
反過來投資客大概過半的物件是跟仲介買的.
為啥投資客不自己去開發,自己挖便宜的物件??
基本上仲介平均業務資歷我看應該是5年左右.
(因為陣亡率高的關係)
比較有規模的投資客大多資歷都是8~10年以上.
你說甚麼深根還是環境幹嘛的,投資客很多都扎的很深.
(某些投資客,某些社區只要有人要賣房子,他在24小時內就一定約看屋,管道很靈通)
但是這種生物為啥到最後,買賣都還是喜歡透過仲介...
那就是因為,仲介才有辦法幫她做到,買低賣高...
這時候我就要解釋一下市場和仲介的操作.
先講賣房子.
市場是這樣子,買家有一半不看網路不看實價登陸...北部可能比率比較低.
然後買家有80%對不動產都很陌生,所以很多事情都搞不清楚狀況.
買家年齡層差距很大,但是主體以老人做決定居多(年輕人買房子老人也會出主意)
所以一般來講,銷售方的仲介是這樣子.
買家要買房子了,他會先找認識的仲介,無論是大伯的兒子,還是姪女的媽媽,還是國小同學.
請他幫忙注意自己需要的房子.
然後自己也找一些房子來看,交叉比較.
這時候,因為你自己去找房子,基本上就是透過網路去找.
看屋第一間第二間還好,你可能還會比較客氣或是比較謙虛.
當你多看幾間就會開始煩...
而帶看房子的仲介,通常也會在短時間內試探你有沒有要買要出價.
沒出價就會比較應付式的帶看.
尤其當你看了十間二十間,開始產生了"消費者至上"的傲氣,仲介就更敷衍你.
所以你會很無頭蒼蠅的亂看,看了半天都不適合自己或是價格不對.
這時候你熟悉的那個仲介就會花不少時間跟你溝通,也帶你看案子.
但因為他是針對"你",所以它可以透過帶你看案子當中了解你的需求和財力.
並且同時,因為他跟你有一定的關係,所以你對他比較客氣,也比較有耐心.
自然到最後,他找到一間讓你滿意的房子機率,會比你自己去找的機率大得多.
so...其實買家有不少比率,都是透過"銷售"方仲介成交的.
而當你自己看屋看得超累,
(這有時候跟產品是不是行情無關,就單純產品不適合你.
他很便宜甚至殺頭價大家搶翻的物件,你也不會買,更不用說你根本不知道他有沒有便宜)
銷售方仲介只要剛好抓到你的需求的產品..
然後你可能會有一些疑慮,無論是漏水還是哪個窗框顏色不喜歡之類的.
你的仲介也都會幫你安排好一些處理方式和手段.
例如他有認識包商,或是怎樣測驗某些東西有沒有問題等.
所以你更容易安心於這個跟你預期已經很逼近的產品..
因此,就算這個產品比行情略貴一點,你也甚麼都不會發現就買下去.
(例如行情635,這間要655,但這種差異性,通常只有老鳥投資客才很敏銳的會發現略貴一點)
這時候屋主就可以以她也開心的價格成交.
so...一般人買房子需要仲介就是這樣子.
不然你自己看屋一定無頭蒼蠅亂看,看到腿軟也看不到自己需要的東西.
就算看到好像適合的,你也會產生不少疑慮而猶豫半天不敢下手..
你這時候就需要一隻肚子裡的蛔蟲,幫你釐清需求,幫你安排好後事.喔,要處裡的方式.
而這支蛔蟲,就是銷售方仲介對你而言最偉大的存在價值.
反過來你今天要賣房子.
你如果自己去貼網路廣告.
你會在第一個月內接到幾百通的電話.然後一天從早上9點開始接電話到晚上12點.
(很多投資客和自住戶打電話是沒再管你的,他想打就打,半夜照打..消費者為大麻..XD)
裡面有70%是仲介打過來跟你要約的.
另外29%都是投資客.
只有1%是真自住..
我只能講,會每天盯著網路的人,不是仲介就是投資客.
自住買家動作超慢,房子放上網路一兩個星期才會有人開始看到.
因此,你第一個月要去開門幾百次,然後全都是仲介和投資客.
然後你就會很崩潰...
當然如果你賣很便宜,一開始就賣掉,你應該很開心...
但通常我可以跟你講,你一開始就賣掉代表那個價格讓投資客轉一手在賣還有賺頭.
(也就是至少低於行情15%以上)
這還不打緊.
也許你好不容易等到自住買家出場.
自住買家有兩種型態.
1.還在很謙卑謙卑在謙卑的時期的買家.
這種買家很內向,他們甚麼都不懂.
所以如果你不像仲介那樣狂介紹自己的房子,他們看一看就會冷場,之後就bye bye..
就算房子便宜,就算房子很適合他..問題是沒人介紹,它們都是走人...
而你要介紹?....你確定??...別忘了你已經被24小時緊迫盯人的約看電話.
以及大量的仲介和投資客煩到龜覽趴火...XD
so...你很可能會miss掉這種買家,除非你是銷售老鳥..
但...你畢竟不是我們投資客或是仲介,你無法在很短的時間內發現.
"靠,他們是真自住戶耶"
(自住戶有一種特殊的味道,所以專業的嗅兩下可以有70%的準確判定
當然投資客有些也很會裝假自住戶..你誤判很多都是誤判在這些老手身上)
2.自認看屋很多的買家.
這種通常都已經"林盃是消費者,林杯最大"
然後....
然後你就會跟他吵架...XD
他會說你房子這邊不好那邊不好,不值那個錢,或是要你補這個不要那個幹嘛的.
你會覺得他講的完全不合理,然後不想理他.甚至不想賣他就算他掏錢了.
你完全不像仲介會是投資客一樣,看到這種人反而知道.."嫌貨才是買貨人"
然後跟他做一輪攻殺交涉,交涉到讓他啞口無言....之後他可能就簽下去...!!
你要知道,業務不怕你多嘴,你越多嘴,業務就越多操作空間..
話術必須建構在對談上面.
老鳥投資客大多不太愛談論要買的物件.
他跟你看屋,可能跟你聊天南地北,但當下他要買的物件他不會跟你聊.
因為他越不跟你聊,你就越沒施力點,你的話術就越難使用...
反過來一個對房子那麼多意見的人,通常也代表她看房子看很仔細.
他看很仔細代表他對這間房子有一定的興趣...
那,他愛講就跟他講,他要求甚麼,你就判定,合理或輕鬆處裡就答應他.
不合理就跟她講不合理但可以作條件交換所以要怎樣怎樣,再從另外一端交涉回來.
但是對一般沒有業務經驗的屋主來講,他們無法了解這是怎樣一回事.
只會也自認"林盃也是業主耶..林盃比你們這些買家更有錢更偉大"
所以一個"林盃是偉大的消費者" VS "林盃是偉大的業主"...
大概就是吵架的下場...XD
然後本來有機會成交的買賣家,因為少了業務,所以告吹.
也因此,你的房子會變很難賣...因為你自己不行..
然後你會超累,因為光要去開門.
一下子上午九點,一下子下午兩點.你一天要開三次好了,早上九點,下午兩點,晚上六點.
請問你這天還有辦法做別的事情嗎?
更不用說,約好下午兩點,然後跟你說取消,擬就OOXX.
或是約兩點要改三點,改三點又說下雨要改四點.
或是買家一大早七點說我已經到你房子旁邊了,你可以立刻過來開門嗎?
更慘的就是,你這樣搞到快崩潰,結果來看屋的又都是仲介和投資客...你就....
當然你如果房子是開天價...那一通電話也沒有...是很清閒拉.
但大概掛個三年也賣不掉就是了.
so...自售,你既沒有銷售業務的能力,也沒那個時間,也沒那個精神去應付.
你還確定你自己要賣房子?
我自己也銷售過,也買過.
但是你看大多時候,我還是很樂意把買賣丟給仲介,讓他們去賺我的傭金...
(並且我不直接砍傭金,我都是出一個價格,
例如我要買500,給2%傭金,或是我要賣底價700,實拿650,傭金4%..
簽約上面就是斡旋500傭金2%,或是賣約底價700傭金4%...
你達到我的價格就是買2%賣4%傭金都拿的到,如果我拿不到價格我不會成交.
那如果卡到尷尬的.對方買680..你要不要自己退傭你自己決定,反正我要650我就放..
你不要跟我說你只談的到650,還要跟我要傭金,那我會說先解散等下一組買家吧)
至於自己出馬買房子的話.
有些是透過管理員阿,或是鄰居阿介紹這種.
這種就是我必須自己作狀況,然後演一些戲以方便我成交到好價格.
不過通常,畢竟我看屋後就會出價,所以我能操作的空間其實很少.
最多就是先出一次價格,過一段時間看她沒賣掉再去給他出一次價格.
假買或是狀況比較難操作,我也懶得去操作就是了.
因此通常我自己買買到便宜的,都是屋主一開始賣價就訂的比較低會成交的東西.
仲介才有辦法把本來預期比較高的屋主,價格往下拉下來.
反過來我自己賣房子已經很少全套自己搞.
以前自己全套這樣搞,就像上面講的那些狀況,弄到我累的要死.
投資客基本上一天沒睡10個小時就會渾身不對勁...
自己賣房子不但會影響到我睡到自然醒,更會打電動打一半要出門,晚上練舞電話會響.
如果我出去玩個幾天,也會很麻煩.
所以大多都是我灑約出去.
不過總是會有很厲害的自住戶,透過無論是管委會,還是鄰居,還是OOXX找上門要買.
一般而言我都會交代這些多事的人,直接給仲介電話,不要找我...因為我很懶.
但少數時候還是有因此成交的.
然後我大多時候就需要去應付那種很囉唆,要求一堆的買家...XD
(能自己找到我的買家,大多都很厲害也很囉唆..XD)
上次一個連冷氣是不是變平都要要求...=.=
有人賣房子需要附帶冷氣是變平還要是大金或是日立的嬤...
但是既然你想自己成交,就只能跟他慢慢談拉...
畢竟..它們是會買的買家麻....
然後還有人會做狀況,甚麼要買了後來現金不夠或是貸款不足,可不可以便宜一點.
或是要買了,都簽約了說要雨遮或是甚麼,可不可以做給他幹嘛的.
這都是需要去解決的問題...
通常我更樂意讓仲介賺我個傭金,然後仲介幫我處裡就好.
so...基本上,無論本版怎樣罵仲介.
其實仲介根本不用怕它們罵.
因為這些人,沒有仲介,它們在不動產上,甚麼事情都幹不成.
所以就像我們投資客,被罵這麼多年...
你看,今天2018,我們依然活著,賺睡到自然醒的錢...
反而以前那些罵的酸酸??..墳上的草都不知道被梨過幾次了.
過一段時間,又換一批酸酸進場罷了....
我相信等到2028年,大概還是一樣的情況...