請問一下，一般購買新成屋的流程
週日下訂一間新成屋，已刷卡付訂金10萬有拿到買屋預約單，總價818w含車160w及裝潢50w
約定是下星期三要簽約，簽約當日要帶簽約金72w，然後建商的代銷服務小姐說
以我的條件配合的銀行要貸八五成，應該沒問題，可以核貸得下來，
代銷跟我說，如果核貸不足85成可讓我全額退訂金，
他們經理也出面在買屋預約單上面寫清楚，以下是原文：
[買家需配合提供銀行徵信所需的資料，若無法達成85成貸款之條件，則本戶所繳金額
原金無息退還]
這點非常重要，因為自備款現金的問題，一定得貸到八五成，我才買得起這間房子
代銷也說會經過公司內部審核評估後，覺得我的狀況有辦法貸到八五成才會繼續往後走，
不然訂金就退。
代銷小姐跟經理後來也都寫白紙黑字答應，所以我才刷卡付訂金十萬並拿了合約書回家看
但之後我問了兩位代書，以我的條件是否可以貸到八五成，兩個代書都說靠自己有困難，
但建商可能有機會，AB約之類的...
[目前月薪67k，每個月學貸車貸支出共約20k，目前學貸剩40w，車貸60w，
手頭上如果解定存之後的現金上限約138w，15成123w+暫付款15w]，
因為考慮到銀行能不能核貸到八五成，不想要那麼早解開定存，
想等確定能八五成後再解定存。
代書建議我下周三簽約時可以不用付簽約金，讓建商的買賣約先送銀行核貸，
若審核後可以達到八五成，我再解定存付剩下的錢就可以。
Q1. 我想問，代書的說法是可以跟代銷談的嗎? 因為如果不足85成，我的自備款是沒辦法買得起..
也不想因為這個原因就先解掉定存。
Q2. 在還沒簽約送件至銀行之前，是不是無法確定核貸成數是否足夠阿??
因為我一定要確定核貸成數至少能到85成才有辦法。
Q3. 代銷今日打來說我有通過他們公司內部審核，再度強調若核貸不足85成，全額退還！
因為他們再三保證一定能貸到85成，而我真的也需要這85成，我猜會有高人說，
差這0.5成 約40w，還有其他的規費雜費之類的怎麼辦，這部分我已經算在上述說的
上限138w中，請問我是不是可以下周三要簽給建商預計送件給銀行核貸的買賣契約中
註明「若買方備齊銀行所需之資料後，經銀行審核後，核貸金額不足總價85成(or 695w)，
不論歸責，此買賣自動失效，賣方應無條件無異議並無息退還買方所繳之金額」
請問這樣要求是可以的嗎?
Q4. 如果核貸成數有到85成，接下來的流程就是我解定存
把原本要補給代銷的錢約定時間補給他，接下面的驗屋的步驟嗎?
簽約