※ 引述《shutgunman (bye)》之銘言：
: 看房兩三年了，也接觸過許多仲介，
: 每次跟新的仲介接觸時，都會把自己的需求提出來，
: 例如：電梯、三房、預算 1200內、不要捷運... 之類的
: 結果仲介丟過來的物件，每件都屋主開價 1500 以上，到底為什麼？
: 想了很久總是想不通，大概就歸類出幾個可能性：
: 1. 仲介認為可以把屋主開價砍到 1200 內成交？
: 2. 仲介認為可以讓我加價到超出我的預算範圍？
: 3. 仲介不懂「預算」這兩個字的定義？
: 4. 在我需求底下沒有任何適合的物件？
: 個人覺得 3 跟 4 最有可能，
: 但，
: 如果是 3 的話，為什麼仲介都很愛問購屋預算？
: 如果是 4 的話，為什麼不告訴我沒有符合我需求的物件？
: 而且，偏偏依照自己所開的需求上 591、各房仲網都找得到類似條件的物件 (雖然不多)
: 所以，到底是為什麼仲介總是要問我需求、預算，
: 然後再推一些不符合我需求、預算的物件給我呢？
我來說說我做過N次功德 帶看沒成交的經驗好了
預算這個東西 每個人都心中有一個定見存在
但極限負擔能力每個人表現的都不同
舉例比如我想買一台筆電
我也會想說抓個預算比如四萬
那也會去網路上或實體店家看開價四萬附近的物件
但是同樣去比規格 或效能 或是想要的功能以後 也許真正符合我想要的是六萬
1.身上只有四萬可以用的人 只能降低需求以及規格去買 因為不買 明天出差旅行就要用
2.身上實際上可以花到十萬的人 會覺得 六萬其實還在負擔能力內 買了
3.身上只有四萬可以用的人 卻不一定必要的人 他會覺得等6萬這台規格降價再買
4.身上實際上可以花到十萬的人 也許覺得看到六萬規格的還不夠優 看到十萬的很滿意 買
5.身上實際上可以花到十萬的人 想一想 還是買台桌機好了
對於筆電業務來說
就只有3跟5的客戶無法成交
但 客戶永遠對業務都有防備心 覺得業務就是想賺客戶的錢
所以不管業務講什麼話 願意直接相信的人是非常少的
回到正題
我自己的SOP是這樣
我只會問客戶 你希望找成交總價在多少的房子
然後直接開系統 照著客戶報的條件 直接電腦開給他看
物件就這些 看完沒有喜歡的本來就沒了 除非還有同事新接的案子才有可能
不然就是要考慮調高預算
我不喜歡提預算兩個字的原因
很多板友都提過了
就比較單純直接
成交總價跟預算其實是有差別的
每個人的真正負擔金錢能力 除非最後關頭 不然每個買賣方都想多賺一點錢放在自己口袋
就好像 常常有板眾會覺得 開價都要打七折 實價登錄還要打七折一樣的道理
能買到比實價登錄甚至歷年都低的情況只有一種情形
那就是發生股災 造成有人融資被斷頭 或是CP雙S的被爆倉 造成負債還要補現金缺口時候
才會出現那種明顯看實價登錄就低於行情賣的物件
但其實這種案件出現 又要符合你期望的條件 坦白說難度也很高
尤其越低總價的物件 有錢能買的人本來就越多
尤其在雙北市 講林口區就好了
1200萬以下的三房不多
800萬以下的兩房 也不多
那是因為有資金買得起這兩個總價的客群其實很多
如果仲介已經帶你看過1200萬以下的物件 你都說不喜歡了
當然只能往上介紹1500萬的案子了 不然就等於是放棄成交你了
每個客戶在看屋的時候本來就會懷抱著希望
但現實往往都是殘酷的 喜歡的常常買不起 買得起的又不見得喜歡
買房子本來就是人生中最大的一次負擔能力的冒險
如此罷了