作者:
dragontwo (Be A Man !)
2018-10-19 08:25:34Recap
Recapitalization
擁有穩定現金流的資產，槓桿容易，價值穩定。
所以私募基金持有這項資產一定時間還掉部分本金後，
會重新再舉債，把錢再套出來。常見於Cable，公用事業股，房地產。
近期台股許多收購下市也是來這套。
（投資客的無限轉貸大法法人版本)
比如原本資產價值10，由資2債8組成。
經過5年，透過現金流還本，變成資4債6，
這個時候，我們就找銀行重新轉貸再把他變回資2債8。
套出來的2就是這幾年我們的獲利。
生意還是繼續做，租金還是繼續收。幾年後再一次。
要做這事有個很重要的関鍵，就是現金流要是增長的。
就算很微小的增長也可以，千萬不能是負的。
現金流能增加，意謂著未來Recap時能多套現出來，
變少，Recap大法事倍功半。
當然最好能高過通脹率。同利率相同略高於他。
假設一地的租金成長每年是5%，5年後Cap rate不變，
續前例資產價值將由10變12.5，Recap後就變成資2.5債10，
如果租金收=本利和，
則五年後由資4債6，變資2.5債10，
再套出來的錢4，就是獲利。(注意，債的變化就是套出來的錢）
兩個例子，投入的資都是2，回報一個是2一個是4，
報酬率差一倍，只因為現金流的成長率5%的不同。
為什麼桃園的租金投報率3.5%比的信義區1.7%高那麼多？
壽險公司還是買信義區的地，還買很爽，
我想他們也不是笨蛋，上面的例子可以給大家帶來很多想法。
出租的投報，不是只看帳面租金這麼簡單。
作者: Petrovsky (Never say never.) 2018-10-19 08:58:00
台北市 之前連續大漲租 所以現金流年增率也暴漲但漲租漲過頭 就會全部空租 現金流爆掉 XD看看東區 看看民生社區 遊戲就結束了 XD
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dragontwo (Be A Man !)
2018-10-19 09:04:00商、住分開看吧，三房公寓漲得很快
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IS0987 (FQ)
2018-10-19 09:23:00感謝分享，推
這就為什麼有錢人都是負債的原因啊，用貸款讓資產膨脹，開高槓桿操作
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sareed (心酸的浪漫)
2018-10-19 09:50:00"現金流要是增長的"<-這個最難 因為要人去做事
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dragontwo (Be A Man !)
2018-10-19 10:05:00Yes，有錢人是，也需要人管理
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HarryHTC (Harry)
2018-10-19 10:12:00好像也不是你說的那麼簡單....你想少了!
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HarryHTC (Harry)
2018-10-19 11:49:00樓上魯pig早啊~ 今天挺早上工的啊!
這就是PE常見的操作呀:把上市公司私有化，3-5年的現金流入，recap先部分獲利，重新IPO後出場獲利了解。獲利的前提就是現金流入，也就是target常常都是cable之類產業的原因。
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dragontwo (Be A Man !)
2018-10-19 12:52:00不止啦，之前就po過三個地區的了
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ppc ( )
2018-10-20 03:36:00推
作者: DraymondHuan (嘴猛綠) 2018-10-20 03:50:00
KKR收購榮化算是這個情形嗎？感覺也是想要分拆重組再重新掛牌幾年前的億豐也是下市重整再上市，只是有沒有用recap的財務槓桿就不知道了
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dragontwo (Be A Man !)
2018-10-20 08:14:00看下市的evebitda可以判斷
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damps (a020434750)
2018-10-20 22:14:00推