感謝大家的回覆，
不管是什麼意見，都讓我覺得受益良多
當天現場看房的有幾位專家，
建築師、結構技師、木工師傅，幫忙家人看屋，
結論如下，
1.
建案本身沒什麼大缺點，
結構系統規劃的也不錯，
加上當地地質條件不錯，土壤承載力高，安全係數高。
2.
當天協助之木工師傅表示，
此裝潢確實用料不佳，木工收邊工法也不是很理想，
此屬木工師傅個人主觀認定。
故後來家人的出價也反應木工師傅的意見，
實價登錄+裝潢和家電，並考慮折舊。
3.
當天我也在場，如不是木工師傅的意見，
我個人以外觀來看，當下確實認為本案屋主的裝潢，是有到位的。
4.
發這篇文，起初是請問各位對於有裝潢的房子，
如何出價是件難題，
經過審閱各位的回答之後，
我個人認為取決於你對這個物件有多喜歡，
開價=實價登錄+買方喜好
最後，感謝各位的回答，收益良多，感激不盡！

之前有間我覺得合理價5500 屋主硬要賣5600破實價登錄～ 就

普通裝潢的 木工一定說做得差啊 要不然你花錢請他他當然要挑一下毛病 而且做得好 他也沒單可以接另外C大講得很對 出的價格是相對的 心中有把尺最準你手中的物件越多 越能琢磨出 你可以出的價格是多少而不是單單網路上找好幾年前的實價 + 裝潢折舊 去扣

推c咖苦口婆心！

C大有夠中肯，中古買賣本來就是這樣

講真的，找木工是錯的，甚至不如找設計師..木工都只會講別人有多差自己有多好..

買個房子找這麼多專業人士來看，我只會覺得你非買不可

出價看你爽買多少,跟裝不裝潢無關.賣家想賣多少,也是看他喜好.你出的價對方想賣就成交,不想賣就再見下一間.你花時間去糾葛裝潢是沒用的..我是不知道誰給你這種觀念去糾葛裝潢跟出價之間數字計算關係這外行人的心態而已...一點討論的價值都沒有.本來是根本不想回的..另外3年屋,賣家一定把裝潢價格灌在賣價裡.你只能選擇,買或是不買...你沒有辦法殺它的價.因為...請問是你跟屋主殺價還是仲介跟屋主殺價?請問你殺價是殺仲介還是殺屋主..你又不是直接跟屋主接觸,殺屋主價也不是你幹的.你怎麼會覺得你有辦法跟屋主殺價呢..XD我都搞不清楚一堆人叫買家去跟仲介殺價是甚麼心態..仲介表面上跟你好好好,實際上他會把你的話帶給屋主嗎?不會阿.所以你跟仲介殺價殺了兩個小時,都是在浪費生命.浪費你跟仲介的生命,賣家最後是一個字都沒聽到.那你算了半天甚麼裝潢直多少錢折舊攤提多少幹嘛的.你是算給誰聽?仲介??阿仲介怎麼想"樹幹的,囉嗦,到底要出多少錢快講一講拉"只不過表面上要討好你,所以只能一直點頭說好好好.記得一句話,你今天面對的是仲介,你講的話仲介都不會替你帶到所以,從頭到尾你只有一句話有意義,那就是你出多少錢.除了你出多少錢是重點外,其他的東西在這次交易裡都是放屁.響過之後只剩臭味...電風散一吹就散了.所以,你到底想用多少錢買這間房子是重點.反過來,你出了價之後,一切都是等賣家願不願意接受這個價格.賣家跟仲介講一大堆甚麼他的房子多好,多少人想要也都是屁.他要不要接受這個價格才是重點,不接受還差多少錢.所以從頭到尾仲介只是兩面演戲,然後溝通你們的價格.而你們雙方很努力搞得小劇場,都會在仲介左耳進後右耳出.然後,仲介會因為"你講了甚麼"反過來跟你盧價格.你跟仲介講裝潢,仲介就在裝潢上面拉你的價格.同樣的賣家如果再房子地點多好上面著墨,仲介就在這邊殺價.因此到頭來,買家和賣家跟仲介講的東西會根本不一樣.你以為仲介離開你的小房間跑去賣家那邊再講裝潢不值錢?喔不...他去另外一個房間講的是另外一個議題.你的裝潢內心小劇場,可能一個字都不提..XD

我之前租屋的房東說她裝潢花了二十萬，有保留單據之後如果轉賣要灌上去，我就心想妳這些東西留著我也是拆掉。房屋就是看總價能不能負擔，各方面是不是都接受，別說既有裝潢，就連實價登錄也只是參考而已。

ceca大苦口婆心

太多人都以為買中古屋是在跟"法人"交易.買中古屋是跟"自然人"交易.自然人是沒有"統一邏輯"的.因此,甚麼東西都是浮動的,沒有公式,沒有邏輯,沒有固定.因此,一直想要用數據或是公式或是邏輯去破解中古屋市場.一開始的思考就是天大的錯誤.然後版上外行人充斥,讓這種錯誤觀念無限放大.自然,反正吃虧的不是我們,通常我門就看笑話就好..XD所以甚麼殺價技巧?砍多少?甚麼東西怎樣計算?都是屁.我真搞不懂,買家賣家哪來甚麼殺價技巧?殺仲介??...你殺他傭金還可以說是殺價技巧.買賣多少都是看另一個自然人那邊.所以真實的殺價,是仲介在做的,真的需要問殺價技巧的是仲介.你買賣家只要窩在小房間喝咖啡,然後出一個數字就好.同樣的,評估一個房子要買多少..你還在煩惱甚麼怎樣計算??該多出多少還是少出多少?代表你看的房子不夠多,無法看到房子就有一個預期價格.而你看房子不夠多,連預期價格都沒出來,那講再多都是廢話.出價就是,我這個價格可以買到怎樣等級的房子,的一種表現.所以你出1000萬,你會知道你買不到這間你還可以買到哪些.因此你再加價上面你才可以有取捨,多少價格以上要放棄.因為你有更好的選擇.所以是我最愛講的"相對"...也就是我所謂的不動產相對論.而既然是相對,那一切都是大量物件比較後產生的.因此如果1000萬可以買你心中90分的房子.你用1000萬買到95分,那你賺到,你買到85分,你買貴了.這樣你出價自然就會很有sense...也不會跑來問甚麼裝潢不太喜歡我應該出多少價這種問題.我怎麼知道你要出多少?他裝潢成那樣我怎麼知道,我怎樣回你?你不喜歡它的裝潢,但如果有6成的人喜歡它的裝潢.那他不要賣你賣別人可能還可以多賣50萬.他幹嘛對你軟?這個問題你叫我們怎樣回答你?同樣的如果你喜歡它的裝潢,但他裝潢很冷門,買家少.那你不殺價不就對不起自己?外加,如果這是稀少釋出物件,例如整棟一年才釋出一兩間.這種行情根本無法嚴緊判定的物件,裝潢價值就更難取決.更不用說,賣家又百百種,他很急,他不急,或是有其他人已經在談那你怎麼判定你裝潢算上折舊出低一點,對方願意妥協?這一切都是無法用"理"或是"公式"去算的.因為,賣家是自然人,甚至他可能一輩子才賣一間房子.你怎麼能知道他大腦裡面再想得是甚麼?

理組思維 都想用公式化 行情價 死板板的算出來...賣方是人 抓人性就好了 講那麼多 不爽賣還是屁一個

推這篇推文XDDD

C大苦口婆心

當你各種計算後 房子早賣出來 買賣就是你情我願 一頭熱算了一堆列出一個數字 也要看賣方買不買帳 買賣房子也是要看緣分的

沒關係啦，有些人買房出價前需要一些 "儀式" 或 "意見參考" 才能達成，就讓他們去做阿！這樣很多相關行業可以賺小外快也是不錯啦！畢竟不是每個人都這麼熟行情呀

推這篇C大的推文！

推文好

你請技師請老師都不用錢？請木工他會跟你說完美無瑕，一點工都不用修？說裝潢無用的，從來沒考慮過別人的時間價值，只想佔別人便宜，價格差太多又來發問...比這更好笑還有算建商成本的，然後說要給他們多少利潤，所以出價多少是合理的。這種算到最後的結果，再找下一間，笑死

和自然人交易的確是正解你覺得合理對方覺得不合理 請看下一間看多了就知道了，別被沒看沒買的騙啊

找木工沒什麼意義啦 工班都是說自己做的比較好找建築師也沒什麼用 一切合法照都下來了 你要他說啥

和仲介殺價，應該說出價很正常，要仲介去跟屋主喊價要有藉口阿，但接不接受是屋主的權利，反正都在演，至少劇本要寫好一點，總不能叫業務去砍價說是買方心情不好

我如果是賣方，根本懶得理你

哈哈 推西卡

你找木工要幹嘛？不知道同行相忌嘛！連我們文人都會相輕了，還奢望我說別人好

裝潢是有壽命的 中下等級材料的大約10-15年會開始出問題

問木工真的是廢話 就跟你問仲介，你以前服務的仲介怎麼樣，他一定跟你說那邊做得不夠好，要是自己來做可以做得更好，這是廢話，這是競爭關係。木工給你說很好，請問買了這房子後，他要幹嘛？沒戲了

木工的意見 ，我真的笑到流淚

結果依照整個交易最不可信的木工來決定出價，我要是屋主除了笑笑的，我還能說什麼整個交易最有動機說謊的就是木工了

叫他裝潢全拆除啊，不要加價

其實整間（25坪）裝潢全拆不復原也才5萬（一線品牌設計師報的價）前提是我兩間都找他做，後來要賣才問他這問題

你真的不要花時間在裝璜上，屋主最多給你扣3萬拆清裝潢，沒有什麼好談的

C大幹嘛不回一篇文 推得不累嗎XD