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一堆連特徵價格模型是什麼
都不知道的酸民
在那裡說什麼研究沒價值 什麼倒果為因...
人家教授不懂計量經濟 有辦法投期刊嗎...
張金鶚專欄：如何善用Ubike場站對房價的影響（張金鶚）
前一篇個人專欄探討「Ubike埸站會影響周遭房價嗎？」，引起了產、學界及網路上許多
正反不同的爭議。尤其網路上有一些網民及某前房仲業者公會理事長批評房價並不是因為
Ubike場站而是受到捷運場站所影響，這研究其實等於沒有研究；一些網友更批評這研究
結論是因為精華地區交通方便才設Ubike場站，不是因為設站才漲房價，這研究根本是倒
果為因，學術研究是無用論等說法。
很明顯的看出這些批評者均未仔細閱讀該專欄內容，更別提進一步去閱讀專欄內容所提到
刊登在嚴謹審查的學術期刊論文。原本我從不回應也不在意此等蓄意扭曲無理的批評，但
認知當初受邀撰寫此專欄的目的，是要對台灣的都市與住宅發展及房地產市場提供社會大
眾及相關產官學界較「深入且要淺出」的專業知識與評論，以達到改善社會的目的。
為避免一些社會大眾的誤解以及一些業者不學無術，只憑個人主觀直覺經驗作決策的錯誤
渲染；隨著大數據的出現以及相關理論與方法的精進，若產業界忽視學術研究的價值，如
此可能產生錯誤的判斷而形成此產業界故步自封無法上進的惡性循環，失去此專欄的初衷
。因此，本文願進一步補充說明上篇專欄內容，並藉此釐清學術研究的嚴謹與價值。
日常使用效用較高
Ubike場站會對周遭房價產生提升效果的影響，是透過實價登錄2012 2015年上萬筆大數
據房價資料，建立房價的空間（非傳統）迴歸模型，而此空間經濟計量的實證模型是同時
控制了房屋產品（包括房屋面積、屋齡、樓層、建物類型等）特徵、區位（包括市區、市
郊及距市中心距離等）特徵、鄰近公共設施（包括捷運站、醫院、公園、學校及鄰避設施
等）特徵及時間趨勢與景氣季節等因素，在避免房價受到上述干擾因素的影響下，分析台
北市212個Ubike 場站周遭400公尺內、外房價差異，所得到的結論是有Ubike場站約有6%
溢價幅度。可以看到此溢價幅度是已排除上述所有可能影響房價（包括捷運站在內）因素
所得到的結果。
本研究還進一步分析約有52%的日常通勤場站（此即有不少為捷運轉乘）和另外約有48%的
非日常通勤場站（此多為觀光休閒）兩種類型場站對房價影響差異，所得到的結論是前者
高於後者約3%的溢價幅度，顯示日常使用Ubike的效用較高。這結果也明顯說明Ubike場站
的溢價雖受日常通勤使用影響較大，但並非完全受捷運埸站所影響。
不僅如此，本研究更進一步分析Ubike場站對不同高低房價水準的影響差異也不相同，場
站的溢價幅度在低房價水準地區影響最大，隨著房價的提升，其溢價幅度反而隨之下降，
顯示低房價地區使用Ubike的效率較高。此結果也可以看到並非高房價精華區才設Ubike場
站，更並非因為在高房價精華地區才對Ubike場站產生溢價的結果，而是因為有Ubike場站
後，其使用效率較高所致，這是效用理論必然結果，所謂倒果為因的說法顯然是欠缺經濟
學的基本觀念所致。
增較低房價區場站
由於此新興的公共交通工具，以分享經濟及健康環保的綠色運輸導向所產生的經濟效益，
在國內外相關的學術研究仍相當欠缺。
透過本研究不但可以讓消費者和房地產業者更清楚Ubike對周遭房價所產生的影響幅度，
而且可以讓政府更重視Ubike所產生的經濟效益並提升其使用效率，除在交通政策上應增
加日常通勤及較低房價地區的場站設置外，更應加強改善Ubike的道路使用系統，同時加
強推廣宣導使用，讓此綠色交通分享經濟成為全民共識並普遍使用，這才是本學術研究的
最大價值所在。
政治大學地政系特聘教授
※ 引述《pds1 (莫對惡人慈悲)》之銘言：
: 張金鶚研究，YOUBIKE站點會影響房價，越低價的房影響越大，各位覺得呢?
: 張金鶚／政治大學地政系特聘教授
: 大眾公共交通以及分享經濟等綠色交通越來越受重視，其中公共自行車系統（簡稱Ubik
e
: ）近年來在台灣大量興起，對環境友善的交通特質，提供接駁、轉乘用途，不僅提升大
眾
: 運輸服務範圍及熱門商圈發展，而且兼具運動與觀光休閒功能，促進一般市民乃至觀光
客
: 的廣泛使用。
: 如此多重功能的Ubike場站設置，是否也會像過去捷運場站的設置，受到社會大眾的喜
愛
: ，進而影響其周遭鄰近的房價？其可能影響房價的範圍有多大？幅度又為多少？而不同
類
: 型的場站因使用效率差異，其對房價影響是否會不同？另在不同房價地區的場站也因需
求
: 不同，是否其影響程度也會有差異？
: 江穎慧教授、莊喻婷和我在2017年於《運輸計劃季刊》（TSSCI）發表《台北市公共自
行
: 車場站對鄰近住宅價格之影響》研究成果，試圖回答上述大家關心的4個問題。本研究
選
: 取台北市2012至2015年的實價登錄交易資料，共有1萬1829筆成交樣本，透過212個場站
資
: 料，運用特徵價格經濟計量模型進行實證研究。
: 首先利用Spline迴歸方法，將場站1公里內每100公尺分成10區範圍，發現400公尺範圍
內
: 的距離係數對房價的影響為負向顯著且最大。另外參考交通局問卷調查，受訪者使用
: Ubike的步行時間多在5分鐘以內，換算步行距離約在350至400公尺左右。因此，本研究
認
: 為台北市Ubike場站對房價影響範圍約為400公尺左右。
: 接著，利用空間自相關檢測房價資料，發現房價間彼此具有空間相依效果，因此不能利
用
: 傳統迴歸模型，而必須改用空間迴歸模型分析房價。我們控制了影響房價相關的時間、
空
: 間、區位設施及住宅特徵的各種可能因素，分析鄰近場站400公尺內、外房價的差異。
實
: 證結果發現此鄰近場站的迴歸係數為正且顯著，若以台北市住宅平均總價2500萬元試算
，
: 鄰近場站的房價高出未鄰近約150萬元，約有6%的溢價幅度，顯示Ubike場站受到消費者
的
: 喜好，具有相當價值。
: 然後，我們將場站分成日常通勤場站和非日常通勤場站二類，並只選取400公尺範圍內
影
: 響房價的交易樣本6997筆資料。同樣透過空間迴歸模型，實證結果發現場站類型對房價
影
: 響差異的迴歸係數為正且顯著，顯示日常通勤場站對鄰近房價大於非日常通勤場站，若
同
: 樣以台北市2500萬元房價，相較非通勤類型約高出78萬元，約有3%的溢價幅度，顯示日
常
: 通勤場站對消費者更具有其價值。
: 最後，我們透過房價的分量迴歸模型，將房價水準分成10%到90%等5種高低分量，檢視
: Ubike場站分別對不同房價水準的影響。實證結果發現這5個鄰近場站的係數都呈現正向
且
: 都顯著，更有意思的是該影響係數在最低10%房價分量最大，隨著房價的提升，其影響
係
: 數逐漸降低，到最高90%房價分量最小。若同樣以2500萬元房價試算，高低房價分量受
到
: 場站影響價格差距約90萬元，換言之，Ubike場站影響低房價的房屋價格較大，較受到
較
: 低房價消費者喜好，相較高房價消費者願付較高的房價。
: 本文研究顯示Ubike使用受到消費者喜好，不但可作為綠色環保運輸工具，同時兼具交
通
: 及觀光休閒與運動等多重功能，其場站對鄰近房價更產生正面影響，如能增加日常通勤
以
: 及較低房價區位的場站設置，其政策的經濟效益將更大，值得社會各界推廣。
: https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190125/1506763/