※ 引述《kcting (CHI)》之銘言：
: 最近有建商在談都更事情，我們是其中一戶。
: 目前房屋狀況: 整棟三樓公寓，土地持有坪數約17坪
: 建商給的資料:
: 住三(建蔽率60%，容積率225%)
: 危老獎勵39%(1.39倍容積)
: 建築規模：地上12樓 地下3層，一層四戶，兩隻電梯
: 建商說換算下來是：都更後所擁有的坪數是土地持有坪數*2.5倍，所以大概是42.5坪(含公設)，會有給一個停車位(平面)
: (目前我這邊附近新大樓一坪大概50~60萬左右)
: 因為對都更不太了解，想詢問一些問題:
: 1. 2.5倍是否合理(而且還沒討論到換算後的坪數是相對應哪一層，畢竟每層都會有價差)?可以跟建商在討價?合理預計落在哪邊?
: 2. 蓋成的新大樓2~6樓分配給原屋主們，建商說這是慣例，請問都更都是這樣嗎?不能分配到更高樓層?
: 3. 到時候蓋好後，每一樓層的單坪價位會不一樣(越高應該越貴)，那假如原屋主們有兩個以上都想要6樓之類的，這樣要怎麼喬呢?
: 4. 如何確認這建商是否可靠?
: 因為本身對都更不太了解，當然希望能爭取到最好的合理結果，希望各位大大建議
: 感謝
都更算法其實很簡單
就是土地價值-營建成本-管銷利潤
土地價值=坪數*容積率*獎勵容積*免計容積(陽台,機電等)
17*2.25*1.39*1.5(免計1.6太樂觀)=79.75坪(自建)
另外其他網友抓的營建成本及管銷利潤25萬 我覺得建商賺很大喔
這個價位的營建成本15萬元/坪已經蓋得不錯 管銷利潤7萬 有些建商就會做了
79.75*(55-22)/55=47.85坪
都更沒有什麼是慣例 都是談出來算出來的 你當地新屋賣價不好有可能2.5倍嗎
外縣市一坪新屋賣價就10~15萬/坪 你要都更2倍都辦不到
反正你就是土地價值79.75*55萬=4386萬去扣除其他的費用
高樓層你喜歡你硬要 就是公式79.75*(55-22)/60=43.86坪 改成60萬呀
不然就是你再多談個停車位呀
其實談到差不多就好~~
因為你的土地沒這麼值錢 是開發後才值錢
才有政府給的"獎勵容積"跟大樓比較"高成數免計容積"
你蓋透天免計容積就只剩1.2左右~
不然你就是要自己有雄厚的資本 自己找營造廠來幫你蓋
中南部利潤比較薄的就是要地主自地自建都更
沒額外的管銷利潤再去分給建商~