買房子進入約見面議價的階段
表示買方出的價格至少是達到 屋主實拿 or 屋主實拿+1~2%的階段
仲介懶得做白工，買方出的價格若是連屋主實拿，都沒碰到邊
仲介連讓買賣雙方碰面，都不會約出來
(但為了營造幫買方努力的形象，斡旋還是會收，
但沒達底頂多跟屋主口頭告知而已，除非屋主自己也急著賣，否則不可能約出來)
見面議價最後努力的，說穿了其實就是如何從買方榨出「賣方的服務費」
買方被仲介話術唬到，最軟的情況：
以為仲介幫自己議到便宜價格，心甘情願給買方2%
但其實還幫出了賣方4%，買2賣4，仲介6%收好收滿
仲介方願意退一步：
買方先表明，無論如何買方只付1%
仲介賣方2~3%也願意做
買1賣2~3，仲介收3%~4%
買方超級硬、買方對市場行情十分了解、屋主缺錢、仲介缺業績、店東欠這一筆就倒閉：
買方實付：推敲出屋主底價，出價=屋主實拿+0.5%~1%
買0.5~1賣0.5~1，仲介收1%~2%
※ 引述《Jasonbon ()》之銘言：
: 小弟近期簽約買房了
: 房仲約出來議價前 說屋主希望可以賣到N元 更早之前是說理想賣到N+40萬元
鋪給買方當然是假的價格啊 =賣方2%，仲介保底 =賣方4%+溢價
: 我當時是出N-20萬元
: 所以房仲才約出來議價
N-20 = 屋主實拿 + 賣方0%
: 後來當天晚上議價時
: 房仲問我 可以再增加多少
: 我說+10萬吧變N-10萬 然後對方N-10萬 各退一步
: 結果房仲離開我們的會議室之後
: 跑進來說 價格屋主是同意
N-10 > N-20，高過實拿了，屋主當然同意
: 但是賣方願意付的服務費只有1%因為價格不是當初他們理想的N+40萬
翻譯：仲介(OS)-我只能收到1%，而不是4%收到滿
賣方契變的價格：實拿=N-20，多少賣方服務費，仲介自己要想辦法從買方身上榨出來
賣方理想N+40萬 = 賣了高價付給仲介4%~OK，還有溢價多賺
: 所以問我們願不願意 將房價成交在N-20 然後一開始議價時說的+10萬併入到服務費內
翻譯：買方-好感動，仲介真的幫我議價到N-20了
好啦，前面說的N-10，10萬給仲介也沒關係，反正總價(實付)不變
原本買方只願意給仲介，買方1%服務費
跟買方多要了買方1%，變成買方收到2%
: 這樣他可以跟賣方要更多服務費 (當時只想說反正出的錢一樣就答應了)
: 他說我們出的總價是一樣 本來是(N-10)+1%服務費 現在變 (N-20)+(10+1%服務費)
: 房仲說他們公司不同意 買賣雙方只各付1%的服務費
公司開心來不及了，最後實收買2賣1，仲介收3%
: 事後想想
: 是不是其實N-20萬可以成交 只是房仲為了多賺10萬 故意跟你講屋主想要N
仲介講的N價格，叫"鋪價"，是假價格
N = 至少保底賣方2%服務費
: 這樣你就會加價到N-10萬
仲介會假裝跟買方哭說，N-20太低，屋主連出來都不太想出來談
好不容易說服屋主願意降價出來談，問買方願不願意出來，大家來喬喬看
(翻譯：出現有效買方了，接下來就看能從買方身上，榨出多少賣方服務費了)
: 甚至屋主搞不好從沒說過理想是N+40 或者是N-40就可以成交了
屋主如果夠硬，不缺錢
從頭到尾，契變的實拿都是N-20
頂多為了配合仲介吸引買方看屋+出價，調降了開價
所以 N+40 是仲介鋪的假價格無誤
N-40 < 實拿N-20，除非是屋主缺錢 or N-20本來就高於市場行情價
: 我覺得有太多無限的可能性了
: 就是被房仲耍得團團轉Orz
: 有降總價10萬來喬賣方的服務費的理由嗎?
所以永遠不要相信仲介給的價格是屋主真的價格
仲介鋪出來的價格，都是經過計算，包含了屋主的賣方服務費3~4%
買方要做的就是鬥智，寧可當天談判不成，直接走人
讓仲介自己來說賣方1~2%也願意做
流程：1.先出低於屋主實拿的芭樂價，試探出屋主實拿的價格
(找多家仲介問，看各家能接受下斡旋的出價是多少
或自己找到屋主，假裝是仲介探詢底價，多少可以帶客人去看屋)
2.先確定仲介只收買方1% (只願意買2的仲介直接丟掉)
3.出到屋主實拿
4.讓仲介願意折傭做 (買1賣1~2)
找大品牌的房仲，固然服務好，專業知識充足
但羊毛長在羊身上，服務和專業，是建立在很硬的服務費上
小品牌的房仲，仲介為了生存
服務費少收，折傭也願意做
以買方立場，買房子要買便宜，找小品牌房仲
可以先找大品牌房仲看房，得知房屋詳細的屋況
議價簽約，找小品牌房仲，讓其折傭也必須做
以賣方立場，賣房子賣理想價，一般約給多家房仲賣
房仲彼此為了競爭拚成交
1.多組買方出價，價高者得標
2.同一買方多家仲介出同樣價格，願意最多折傭者勝