Re: [請益] 房仲在玩哪招?

作者: rpg1510 (八分之三)   2019-04-19 08:43:27
買房子進入約見面議價的階段
表示買方出的價格至少是達到 屋主實拿 or 屋主實拿+1~2%的階段
仲介懶得做白工,買方出的價格若是連屋主實拿,都沒碰到邊
仲介連讓買賣雙方碰面,都不會約出來
(但為了營造幫買方努力的形象,斡旋還是會收,
但沒達底頂多跟屋主口頭告知而已,除非屋主自己也急著賣,否則不可能約出來)
見面議價最後努力的,說穿了其實就是如何從買方榨出「賣方的服務費」
買方被仲介話術唬到,最軟的情況:
以為仲介幫自己議到便宜價格,心甘情願給買方2%
但其實還幫出了賣方4%,買2賣4,仲介6%收好收滿
仲介方願意退一步:
買方先表明,無論如何買方只付1%
仲介賣方2~3%也願意做
買1賣2~3,仲介收3%~4%
買方超級硬、買方對市場行情十分了解、屋主缺錢、仲介缺業績、店東欠這一筆就倒閉:
買方實付:推敲出屋主底價,出價=屋主實拿+0.5%~1%
買0.5~1賣0.5~1,仲介收1%~2%
※ 引述《Jasonbon ()》之銘言:
: 小弟近期簽約買房了
: 房仲約出來議價前 說屋主希望可以賣到N元 更早之前是說理想賣到N+40萬元
鋪給買方當然是假的價格啊 =賣方2%,仲介保底 =賣方4%+溢價
: 我當時是出N-20萬元
: 所以房仲才約出來議價
N-20 = 屋主實拿 + 賣方0%
: 後來當天晚上議價時
: 房仲問我 可以再增加多少
: 我說+10萬吧變N-10萬 然後對方N-10萬 各退一步
: 結果房仲離開我們的會議室之後
: 跑進來說 價格屋主是同意
N-10 > N-20,高過實拿了,屋主當然同意
: 但是賣方願意付的服務費只有1%因為價格不是當初他們理想的N+40萬
翻譯:仲介(OS)-我只能收到1%,而不是4%收到滿
賣方契變的價格:實拿=N-20,多少賣方服務費,仲介自己要想辦法從買方身上榨出來
賣方理想N+40萬 = 賣了高價付給仲介4%~OK,還有溢價多賺
: 所以問我們願不願意 將房價成交在N-20 然後一開始議價時說的+10萬併入到服務費內
翻譯:買方-好感動,仲介真的幫我議價到N-20了
好啦,前面說的N-10,10萬給仲介也沒關係,反正總價(實付)不變
原本買方只願意給仲介,買方1%服務費
跟買方多要了買方1%,變成買方收到2%
: 這樣他可以跟賣方要更多服務費 (當時只想說反正出的錢一樣就答應了)
: 他說我們出的總價是一樣 本來是(N-10)+1%服務費 現在變 (N-20)+(10+1%服務費)
: 房仲說他們公司不同意 買賣雙方只各付1%的服務費
公司開心來不及了,最後實收買2賣1,仲介收3%
: 事後想想
: 是不是其實N-20萬可以成交 只是房仲為了多賺10萬 故意跟你講屋主想要N
仲介講的N價格,叫"鋪價",是假價格
N = 至少保底賣方2%服務費
: 這樣你就會加價到N-10萬
仲介會假裝跟買方哭說,N-20太低,屋主連出來都不太想出來談
好不容易說服屋主願意降價出來談,問買方願不願意出來,大家來喬喬看
(翻譯:出現有效買方了,接下來就看能從買方身上,榨出多少賣方服務費了)
: 甚至屋主搞不好從沒說過理想是N+40 或者是N-40就可以成交了
屋主如果夠硬,不缺錢
從頭到尾,契變的實拿都是N-20
頂多為了配合仲介吸引買方看屋+出價,調降了開價
所以 N+40 是仲介鋪的假價格無誤
N-40 < 實拿N-20,除非是屋主缺錢 or N-20本來就高於市場行情價
: 我覺得有太多無限的可能性了
: 就是被房仲耍得團團轉Orz
: 有降總價10萬來喬賣方的服務費的理由嗎?
所以永遠不要相信仲介給的價格是屋主真的價格
仲介鋪出來的價格,都是經過計算,包含了屋主的賣方服務費3~4%
買方要做的就是鬥智,寧可當天談判不成,直接走人
讓仲介自己來說賣方1~2%也願意做
流程:1.先出低於屋主實拿的芭樂價,試探出屋主實拿的價格
(找多家仲介問,看各家能接受下斡旋的出價是多少
或自己找到屋主,假裝是仲介探詢底價,多少可以帶客人去看屋)
2.先確定仲介只收買方1% (只願意買2的仲介直接丟掉)
3.出到屋主實拿
4.讓仲介願意折傭做 (買1賣1~2)
找大品牌的房仲,固然服務好,專業知識充足
但羊毛長在羊身上,服務和專業,是建立在很硬的服務費上
小品牌的房仲,仲介為了生存
服務費少收,折傭也願意做
以買方立場,買房子要買便宜,找小品牌房仲
可以先找大品牌房仲看房,得知房屋詳細的屋況
議價簽約,找小品牌房仲,讓其折傭也必須做
以賣方立場,賣房子賣理想價,一般約給多家房仲賣
房仲彼此為了競爭拚成交
1.多組買方出價,價高者得標
2.同一買方多家仲介出同樣價格,願意最多折傭者勝
作者: F93935 (帥氣小書生)   2019-04-19 08:45:00
現在這世道還要拿滿6%慢慢找盤子
作者: dans (Go for the eye)   2019-04-19 08:47:00
我上房版還要算數學?不能發發廢文酸柯文哲就好嗎?
作者: cofepupu (看透真相幻化人生)   2019-04-19 09:07:00
都是腦補居多找大品牌看房 然後再找小品牌折傭?標準利用完就扔 過河拆橋的心態以後的未來 大品牌不會這麼傻了,會在你一使用服務的時候就收費,不管你是否成交。就是應運像原po這樣心態的澳客而生的。
作者: piglauhk (肥胖宅 ( ̄﹁ ̄))   2019-04-19 09:14:00
樓上 看房前先收費不是不行 但消費者會不會買單?
作者: cofepupu (看透真相幻化人生)   2019-04-19 09:15:00
當市場變成這樣的時候 你不付錢就是自己去找591自售而已
作者: gary520gary1 (Ksir)   2019-04-19 09:15:00
ㄒㄧ
作者: cofepupu (看透真相幻化人生)   2019-04-19 09:16:00
如果你是仲介出身 還打出以下這種折傭心態的文章,那你陣亡退出市場也只是剛好而已
作者: gary520gary1 (Ksir)   2019-04-19 09:17:00
現在連實拿都沒到就都嘛出來談了..*_*
作者: sagarain (HNY 2010)   2019-04-19 09:18:00
大房仲不賣要靠什麼吃飯
作者: G8MO (永慶 房地產工程師 八毛)   2019-04-19 09:45:00
那麼不相信房仲嗎?
作者: cofepupu (看透真相幻化人生)   2019-04-19 10:09:00
你看信義願意做幾次3%或低於3%的生意吧回樓上saga 所以不遠的未來,大型房仲被原po這種跑單幫或小型房仲婊到忍受到極限的時候,就會開始實施使用者付費制度了,管你有沒有成交,一使用服務就乖乖付錢
作者: RINsanity (凛來瘋)   2019-04-19 10:13:00
實話..表面上是買2賣4 但實務上都是買方全出畢竟在整個交易流程出錢的只有買方阿
作者: iiiii (I take 5)   2019-04-19 10:18:00
大品牌收費就是趕小品牌更多人去
作者: RINsanity (凛來瘋)   2019-04-19 10:19:00
有只信任大品牌服務的不在意服務費的客群 也有很在乎價格找小品牌的客戶 都各有各自的客源阿
作者: cofepupu (看透真相幻化人生)   2019-04-19 10:20:00
很多人自以為小品牌 其實講白了就永慶 信義 台灣 21四大品牌集團而已 反正小品牌死光了以後 大品牌就會做了當信義或永慶都實施了 底下次品牌像住商 有巢 大家都會被勒令實施同樣制度 不然你就去完全沒聽過的品牌做吧
作者: kusomanfcu (POE yea)   2019-04-19 10:34:00
錢是買方出,房是賣方出。不買賣就沒有傷害
作者: birdinucr   2019-04-19 10:42:00
推解釋
作者: e22159 (Cary)   2019-04-19 10:45:00
推良心
作者: taco13 (章魚燒)   2019-04-19 11:04:00
那大品牌就第一時間收服務費呀 笑你不敢
作者: kaichuan   2019-04-19 11:17:00
說實話給推
作者: peanuts24 (最愛是妳~小寶貝)   2019-04-19 11:43:00
以我經驗,真的這篇很像我感受到的一點就是仲介寧可沒成交,也要儘可能的收足仲介費跟本版提到的仲介願意拚成交拿蜳低的仲介費,卡贏完全拿不到。剛好相反我覺得這應該是仲介的經驗法則,價高量少會比價低量多要賺得多再來就是人的惰性問題,覺得成交機會低價格不到的,懶得賺(談) 。所以要拚就要拚,價格確定會成交的,此時的努力(拉價)就完全是進自己口袋。
作者: cofepupu (看透真相幻化人生)   2019-04-19 12:13:00
因為樓上講的都是以仲介慣老闆的心態去想的才會覺得要人自砍服務費去成交 問題是當自己工作時候都不希望被老板凹加班不給加班費 或是要人無薪或減薪上班的事情事實上小品牌的加盟店老闆看到業務都在折服務費又沒賺到也會叫業務乾脆不要做 省的後續又更多麻煩事所以才說 什麼業務砍服務費3%去成交也願意 都是腦補居多
作者: galaraga911 (galaraga911)   2019-04-19 12:36:00
削價競爭什麼行業都有,不只房仲,有很多只能拿價格競爭的公司,但也有把品牌建立起來,價格相對高的公司,完全看你要什麼服務吧。買房怕買貴,但更怕被騙,所以有把品牌做出來的綠色那家,市佔率才會這麼高
作者: newthinker (newthinker)   2019-04-19 13:11:00
實用!
作者: cofepupu (看透真相幻化人生)   2019-04-19 13:48:00
其實我覺得你比較不像房仲業務 比較像做過然後出來做投資客 所以講的角度 基本上都是在繼續造成產業惡性競爭自己開店頂一家店看看吧 看你自己成本多少 還能給業務給業務這樣去折服務費影響營收 職務上也是一種背信就是
作者: adifdtd (請加油~)   2019-04-19 22:41:00
推一下
作者: leesly (........)   2019-04-19 23:19:00
滿實務的分享 基本上談價過程就是橋仲介費而已
作者: overshot (信義小魯)   2019-04-20 14:39:00
我自己處理過很多連邊都沒碰到就約出來談的阿XDDD
作者: supa64 (淳樸商人)   2019-04-21 13:29:00
不用看,板橋就有我公司出來自己作店東,結果見面談都不會的店頭看過沒(板橋同業應該知道我在說那位前top1

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