※ 引述《peter308 (pete)》之銘言：
: hi 我最近推導出一個房價理論
: 不知道各位有沒有興趣知道??
: 我先講結論
: 房價會和以下參數有關係
: 1. 通勤費用和距離關係
: 2. 樓高和距離函數的斜率和曲率
: 知道了這三個量之後
: 就可以帶進一個二階常微分方程式中
: 解出S(x) (capital-to-land ratio)
: 從S'(x) 和樓高分布函數對於x的一階微分(上面那個斜率參數)
: 就可以求得 在某個位置x的房價大小
: 我最近瀏覽了文獻 似乎還沒看到有這樣的理論
: 我想先問看看 跟各位的經驗有沒有相符??
: 感謝!!!
: 歡迎討論
為啥你想用線性理論去解釋房價?
房價是模糊系統.
知道甚麼是模糊系統??
就兩大類AI人工智慧架構的其中一種(類神經和模糊)
而模糊系統,白話講,就是甚麼都有關係,跟路邊小狗尿尿都有關係..XD
(你某間房子一樓有人養大狗,有尿騷味,價格自然會被打折扣)
所以我們市場派一向都很愛嘲笑那些"學院派"提出來的公式.
因為全都不准.
你光看,在台北和在台中或高雄,就差很多.
為啥差很多,因為總價高,所以同樣電梯,同樣屋齡和大小的三房.
在高雄500萬,在台北2500萬.
市場怎麼會一樣.
一般人能力落差有限,薪資落差也有限.
也因此,甚至你在台北的投資客,裝潢方式和在高雄也不一樣.
同樣的.
樓高價值也跟面向有關.
你面公園,或是大路邊第一排.樓高產生的視覺景象價值就不少.
但如果你是大社區,面中庭,你5F和25F窗景能差多少??結果是價格沒差多少.
甚至好笑的.
你是"面"重劃區面馬路,尤其是非路衝但是在大馬路三角窗.
你窗戶打開可以沿著旁邊的馬路看很遠.兩側都是新大樓.
這種高樓層價格就會好.
但如果你同樣是重劃區,但是你窗戶打開是面老部落..
看過去都是老房子,並且樓高可能才15F等級...
這種樓高價值就低落.
所以到頭來,都是模糊系統.
甚麼都有關係,但是都不是絕對關係.
既不成等比也不成等差.
甚至你看我買公寓,我根本沒在管單坪價格...XD
同樣三房.
30坪公寓的單坪價格一定很低,但反觀20坪的,我三樓翻新,可以成交在單坪22...XD
你用單坪去看房價的人都灰去..
為啥40年老公寓三樓,單坪成交價比美術館10年屋電梯大樓12樓還高.
這就是因為總價夠低,就跟總價有關的概念.
所以到最後,這是一個模糊系統.
而我們市場派的大腦,就是一個模糊最佳化系統...
經過幾千筆上萬筆資料做過龐大的訓練,最後訓練出來的一套模糊最佳化系統.
可以解釋所有你們用線性也算不清楚的市場現象..