小弟本業是賣辦公家具加一些輕裝潢
早期業務做的比較廣也有做到一些居家的案子
也因為如此因為工作陸續認識了一些投資客
在全盛時期 雙北真的常常一間就獲利過百萬
一直到有了房地合一 房市翻轉後
有些收手轉而跑去餐飲業或者別的產業
有的賺飽了或有點年紀轉而收租慢慢過生活
當然還是有人利用買人頭或買發票等違法情事繼續買賣
(我實報實銷不配合做發票的)
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可能我個性就這樣 希望穩妥妥的不愛冒險
做事情總是不求有功但求無過
所以權衡取捨之下 我選擇了置產收租
其實還是本業比較賺錢
但是那是我現在只有四間在收租 如果我有40間就不同了
在觀察投資客如何斷頭或會遇到什麼問題後
我有了以下原則
不碰預售 不碰乙工 不碰法拍 不買分租套房 不做短期買賣
(有些也跟我本業繁忙有關 當然有很多更專業的投資客可以從中獲利)
很多投資客都有自己的一套公式或估價方式
我的比較簡單 純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5
平均十年不得小於5(常被我認識的投客說好低)
預期的租金扣掉持有成本(房屋稅地價稅保險空租)
回推一個金額 而這個金額在扣掉"整理到能出租跟每年有可能的修繕"
整理到能出租包含了買入的成本(稅金跟仲介費等等)跟整理房子的花費
這個就是我對房子的出價上限 一旦高過這個金額在喜歡也不買
這樣可以保證我的投報(資金成本從公式換算扣掉)
從2016漲到現在2020 增值帶來的收益就算老天額外給的
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當然很多人會質疑要嘛房價跌怎麼辦 要嘛賺得這麼慢 要嘛沒人租怎麼辦
所以我挑選的物件多為500萬左右
不要離捷運太遠不要重劃區 生活機能要強 要能夠開伙跟曬衣服
這種物件基本上還蠻抗跌又超好租的
自備款抓200左右 這樣就算本利和也跟房租相差不多甚至能回饋個零用錢
跌你可以不要賣 現金流不會斷
至於沒人租那就是租金或屋況的問題
整理得好好的 租金也合理 我好幾次今天放隔天租掉
至於賺得慢 我從來不覺得這樣賺得快 我要的是穩穩地
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其實租房也是個學問 你要先選擇你的受眾
了解這個族群在意的是什麼
像我在新北市的套房或一房一廳租金不低於一萬五
這個金額可以刷掉很多阿沙布魯跟三教九流的人
所以在家具跟環境上會好好整理
每次出租一定全新粉刷或壁紙
獨立筒床墊 40吋電視 雙門冰箱(這個是我覺得很大加分的)
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然而當房東也不是完全0風險
我在房東社團或群組的感想是
最怕報稅 自殺 破壞房子 不交租
我所有房子都掛自己名下 所以地價稅只有自助的自用
房屋稅3個摳答用掉 其他非自用
房客要報稅 要入籍 要申請補助我都配合
說白點 本身就已經含在租金裡面了
自殺部分我買了凶宅險 4XX元但要附掛在一個居家險下面
一份賠100萬 最多可以買三份賠300 我的房子總價也才500
生命很可貴啦 但你要想不開我覺得我不見得虧喔
至於租霸就是要靠篩選租客了
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我的本業讓我整理房子的成本比很多投資客都低
也已經盡量吸取別人教訓去閃過大部分的風險
至少到目前跟房客都還算和樂融融
反而常被群租的人說寵壞房客.....
對我而言 買房收租真的是最簡單的投資方式
而且可以擴大我本業賺來的戰果
你好好選物件的話 在有便宜才買的情況下 還可以搭搭增值順風車
PS:我從2016就開始建議自住可以開始看屋等進場 2019推身邊親朋好友買自住房
房租這種純消費行為 如果有頭期的話變成繳本利和 至少有還本兼存錢
現在房市真的熱的我覺得有點過頭 要買房請小心虛胖的物件 這種熱度過後跌一定中槍

良心房東!!!推~朋友的學區分租套房賣三年終於解套了

40間自備款8000萬厲害！

推個親身經驗，而不像竹北王紙上談兵

入手價6.5%的物件又沒有你列舉的特殊情況要在北部的市區找太太太難了

實在，真誠地分享，謝謝

對阿~我朋友的龍華科大學區分租套房是賣給地下組頭聽說是組頭錢太多又不能放銀行才買的~不然現在學區分租套房大家都在脫手根本賣不掉~

推

推一個

經驗跟你差不多，但我平均都買1000萬左右物件，捷運5分內絕對不碰套房，管理麻煩死了，錢多事情更多

請問兇宅險要找哪家銀行保呢？謝謝

遇到自殺 凶宅險 補不回來啦…

500.......

500*6.5%/12=2.7萬 月租2.7萬才有6.5%啊???1.5萬套房是怎麼衝到6.5%的?除非是買到300萬以下

很難 300以下大概買到五股泰山丹鳳鶯歌

上新莊的話五六年前300萬以下套房還很常見 這波中古屋漲很兇 一堆人喊新莊重劃區賠售潮時 舊市區中古屋與下新莊每坪至少漲了10萬 很誇張是說上新莊1.5萬可以租到3房公寓了 選套房的房客很特殊

好厲害

我有同樣疑問，500萬要月租2.7萬喔1.5萬沒辦法到6.5%

推分享

是買很老舊的房子嗎？很難想像哪裡有五百的房子可以賺5%

500萬的物件套房，在雙北是很多，但要租到2.7萬...裝潢跟地點要很有水準，裝潢他本業我相信沒問題，但地點我現在差不多是3~4%，能衝到6.5%真的蠻強，可能是我太弱

你的6.5%怎麼算的？

是很老舊的物件嗎?

等等套房這要報酬太低了拉

錦新都不太可能做到5%了 6%以上雙北沒隔套不太可能4%正常套房就能買了 主建要大於十坪才好貸款到8成我去年有收到一間630租三萬的不過那是特殊物件

隔間出租是違建 不要公開教吧

你的6.5趴算法 是不是有問題。

隔套哪裡違建，合法請照好嗎

6.5是租金扣成本後用頭款算的吧 c大不是常說這是槓桿

居然有凶宅險，長知識推

他的投報應該是用現在付出的金額算的吧

推

兇宅險也保不高 最多六十萬

原po有說租金跟本息攤還差不多6.5是計算資產增值，不是現金流

隔間正當申請並不違法~

合法請裝修許可 會多出不少成本 陽台也不可以外推樓下鄰居要簽名才可以請到 最近有些新聞是偽造樓下簽名被告上法院的 XD"純靠收租的投資報酬率第一年一定要有6.5" <==這句話算是計算資產增值嗎????

有點厲害

6.5%在捷運旁邊現在真的太難

應該是自備款的6.5%吧？ 200萬*6.5% /12= 10833

自備款當分母 房租扣除房貸當分子?

自備款的6.5%也太難賺了

感謝分享

自備款6.5%應該是賠錢

自備200萬的6.5%跟貸款300萬的利息幾乎一樣 就打平吧

美國會要求租客需要一個保證人才會讓他租房東

國外的法律其實很飽和住客

凶宅險是保國泰的嗎？

200頭期，加契稅仲介費裝修成本，加總可能260萬，應該是這金額的6.5%，然後也跟房貸每年還本一樣

如果只是打平 怎麼才能從4間變成40間？本業一年可以淨存400萬 然後 18年之後湊滿36間嗎？

這樣的話實際現金流應該是剛好打平？甚至可能會多丟一點進去吧？不過總資產是成長的沒錯

這樣差不多50-55歲可以退休過很不錯的生活

感恩

今天要趕四個現場有點忙 回家在一一回覆 大致方向我先說 首先我沒有說我要從4間變成40間 只是舉例我本業賺的還是比投資多 除非我的本擴張到一定程度 在來就是以前大家也吵過的 投資報酬率=產生的淨利/總投入資本 這個沒爭議的話 為什麼你要用房屋總價去計算房地產最好借錢了 不借可惜 而投入的現金投報在扣掉持有成本跟資金成本後的淨利6.5% 為什麼會虧 難賺部分我文章就寫過了 我從來就不追求快而追求穩 另外我房貸每個月差不多在14000-15000 而我的租金在15500-18500每個月扣掉持有成本後還能回饋點零用錢 其實我也可以把頭款減少讓投報更好看 只是這樣就會壓縮現金流 我第一年6.5 十年內不小於5 正是本利和每年投入後會影響投報 而超過十年的投報就不好了 剛好養肥殺來吃換下一個物件

算的好痛苦

十年投報是用年化報酬率算法嗎？連帶每月攤還的本金部分也加進去？

請問你會租給養寵物跟抽煙的嗎?我在考慮要不要租給這種的

原來是舉例 五間的話我覺得太謙虛了 推測最後應該在8-12間左右

抽煙跟養寵物的不租

40間如果你房租房貸打平 也是沒有現金流還是得做本業熬20-25年

槓桿開太大 風險比較高 突發狀況現金流不夠 這樣嘎不過來就完蛋了

感謝s大心得分享

推專業分享