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作者簡介
李同榮
2021-08-26
台灣不但人口老化，房屋也老化，雖然家庭戶數逐年增加，屋齡老化的房屋將會因十大不
利因素而導致價格逐年下滑。
依據內政部不動產資訊平台資料顯示，109年第四季全國四十年以上老屋占比達28.7%，光
雙北就占大半，高達65.7%，其中台北市四十年以上老屋占最多的行政區為萬華區的52.8%
和大同區的51.4%；新北市老屋則有六區占比都超過50%。
內政部統計，全台六都四十年以上老屋存量，占比最多就是台北市，達36.9%，共有三十
萬戶，平均屋齡 34.6年，是六都中最老，台北市最年輕屋齡為內湖區二十八年，最年輕
則是高雄，老屋占比僅14.1%，新屋佔比最高，為9.8%，平均住宅屋齡為25.5年。
台灣不但人口老化，房屋也老化，雖然家庭戶數逐年增加，在長線人口負成長的環境中，
屋齡老化的房屋將會因十大不利因素而導致價格逐年下滑：
(一)基本因素─物競天擇的道理：喜新厭舊的購屋心理，屋齡可能被設定為不易變動的分
母，其他因素包括面積、地段、單價…就被列在分子裡，成為可變動調整因素，換句話說
，絕大多數人會以屋齡新舊為優先考量，這也是推動預售屋銷售的主要有力關鍵，老屋就
會受物競天擇而逐漸被邊緣化。
(二)供給因素─新供給量的排擠：每年幾乎平均有十二萬戶以上預售新屋供給量，而且兩
年至三年期間內逐步消化，一旦市場供給過多，就會產生空置增加，但近年觀察，空屋率
卻由新屋轉向老屋非常明顯。老屋換新屋風潮將現，下一個房市循環應該是大換屋潮時代
來臨。
(三)需求因素─新需求量的排擠：近三年來兩代不同堂趨勢明顯，市場以年輕人成家的剛
性需求為主軸，這類族群寧願選擇交道便利的蛋白區新屋，也不會選擇蛋黃區的老舊公寓
大樓，老屋受寵優勢不再。
(四)安全因素─地震頻繁的威脅：四十年以上老屋在結構安全上堪慮，一旦六級以上地震
在都會發生，首當其衝就是老舊公寓大樓，屆時若損傷慘重，老屋價格就會如雪崩般直線
下墜，不可不防。
(五)管理與機能因素─公共維護與屋況老化問題：老屋大部分缺乏公共維護與管理機制，
無論是公共衛生、管路、保全…都無法周全，相對住戶品質也參差不齊，沒有共同維護機
制，就有長年外牆磁磚脫落無人治理的問題，造成出售時障礙。老屋也因內部管線老化、
漏水、壁癌現象層出不窮，不但修繕不易，且經常造成上下樓層住戶糾紛，這類房屋會成
為購屋者避開的標的。
(六)購屋年齡因素─老人不便與年輕人不愛的窘境：年長者隨著年齡增長，購屋傾向逐漸
捨公寓而就電梯大樓，年輕人尤其不喜歡老舊公寓。
(七)表徵因素─重視居住品質的評價：台灣近年經濟繁榮、建築風格創新，有能力換屋者
，追求名廈、豪宅，無疑是身分表徵；而沒能力者，寧願承租理想地點與房屋，也不屈就
老屋，居住品質成為優先選項，老屋更被邊緣化。
(八)都更因素─都市發展的棄兒：許多專家認為目前老屋價格並未明顯下滑，但從另一個
角度來看，老屋的漲幅未及新屋也是事實。這幾年因危老獎勵讓一些可危老重建的老屋受
惠，拉高整體平均價格，一旦數年後，不能危老重建與都更的老屋，就將成為都市發展中
的棄兒，價格自然滑落無疑。
(九)融貸因素─銀行貸款的受限：在日本，購屋者幾乎傾向購買十年內新屋，新屋市場大
於中古屋，三十年以上老屋幾乎貸不到款，當然就打入租賃市場或空置，一旦風氣形成，
老屋價格折舊就加速，交易市場成為少數投資收租者的標的，尤其是海外投資者，包括台
灣年長者對較優的投報率感到興趣，卻忽略了一旦要出售時，可能面臨資產縮水的損失。
台灣未來要配合都更快速推動，若政策上也模仿日本，對四十年以上老屋貸款緊縮，老屋
就會不值錢，對促進危老都更也有正面作用。
(十)價值因素─整體價格下跌的主因：當下個循環迎接大換屋潮時代，除了都市不斷更新
，老屋不斷被市場邉緣化，整體老屋市場就因價值不斷下降，而影響價格不斷下滑，這將
是未來房市不可逆的趨勢。
綜上所述，在未來三年房市仍處上升趨勢的格局中，四十年屋齡以上老屋只有三種選擇：
(一)趁勢出脫：筆者曾經在五年前力主傳統商圈商店將面臨逃命風潮，近年來市場已逐漸
印證成為事實，如今，筆者認為未來三年是四十年以上老屋重要的逃命潮，錯過這幾年，
交易價格將相差20%以上，屆時若巿場反轉向下，價格損失可能更高，不可不慎。
(二)盡力促成危老重建或都更：若符合危老或都更條件的老屋，當然盡力促成改建計劃，
不必在分配上特別堅持自己主觀的條件，重建都更後價值絕大多數比原來高很多。
(三)重新包裝轉入租賃市場：若無自住需要，又無出售意願的老屋，可考慮整修包裝成為
包租公，惟要出租也要考慮地段合適性，偏遠地區還是早日趁勢出脫為宜。五年後租賃市
場會更蓬勃發展，租賃收入將成為老屋貶值暫時避風港。
心得：
蛋黃老屋命運如何？