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【文／連珠君】很多父母辛苦大半輩子，年老後想把房屋送給子女，早期流行逐年分割房
屋產權贈與給子女，以省下贈與稅，但房地合一稅實行後，子女未來售出房產將產生高額
的房地合一稅，專家指出，建議採買賣方式移轉房產，墊高房屋取得成本，善用每年220
萬元的免稅額，逐年贈與現金，作為買房的自備款。
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▲父母想贈與房產給子女，除了要給付契稅、贈與稅及土地增值稅外，還要考量未來子女
出售房屋的房地合一稅。
【房地合一後 贈房恐繳高額稅】
贈與房產給子女須繳納增值稅、契稅及土地增值稅，由於房產價值並非以市價來看，而是
用「土地公告現值」及「房屋評定現值」計價，其稅率採三級累進課稅，2500萬元以下，
稅率10%，超過2500萬元~5000萬元的部分，稅率15%，超過5000萬元的部分，稅率20%，可
扣除每年220萬元的免稅額以及土地增值稅、契稅等扣除額。
由於房產的「土地公告現值」及「房屋評定現值」遠低於市價，早年民眾會利用逐年贈與
的方式節稅，將每年贈與金額壓在220萬元內，既可免繳贈與稅，還能減少遺產稅，但在
房地合一稅實施之後，贈與房產的成本過低，造成未來房產轉手時要繳納高額的房地合一
稅，並不划算。
不僅如此，永慶房屋契約部經理陳俊宏指出，即便父母贈與子女的房產還有貸款，但大部
分的國稅局並不會將貸款認列為負擔，因此，現在已不建議父母採用贈與的方式將房屋給
子女，而是用買賣方式移轉較佳，才能提高房產成本。
建議民眾利用每年每人220萬元的贈與免稅額，以現金贈與給小孩，作為購屋的自備款，
如果子女結婚，父母還額外各有100萬元的贈與免稅額度，加總就有640萬元的免稅額，夫
妻兩人就共有1280萬元的免稅額，若子女年紀還小，不如逐年贈與現金給小孩，未來再以
買賣的方式移轉房產。
【免稅證明不如帳戶現金】
有些人會建議向國稅局取得免稅證明書，代表該年度贈與並沒有超過220萬元的免稅額，
但曾有民眾每年贈與220萬元給小孩，要將大安區的房子給小孩，特地每年都向國稅局取
得免稅證明書，但小孩的帳戶內只有200多萬元，詢問其餘的錢在哪裡後才知道，原來該
民眾每年用同一筆錢贈與給小孩，取得免稅證明書後，就將錢領出，事實上這樣操作，國
稅局僅會認定小孩擁有帳戶內的錢，而非免稅證明書的加總金額。
陳俊宏表示，實務上也很常遇到民眾認為夫妻是共同財產制，所以用丈夫或是妻子的帳戶
直接一口氣轉帳440萬元給小孩，但贈與稅是以人來看，這樣會產生220萬元的贈與金額，
正確做法是丈夫跟妻子的帳戶分別匯220萬元給小孩，才不會產生贈與稅。
從以上案例可以知道，免稅證明書並不需要特別申請，重點在於資金流程，建議給小孩單
獨帳戶不要另作他用，也曾發生父母用小孩的帳戶購買股票，卻是以父母的名義購買，這
樣並不能算作是小孩的投資獲利，應要以小孩的名義購買股票才可以。
但無論是採用逐年贈與還是買賣方式，贈與人都要負擔土地增值稅，雖可用自用住宅優惠
稅率節稅，但若房屋持有時間長，金額還是十分驚人，若沒有特定要將房產給予某位子女
，則建議採身後繼承方式，可免交土地增值稅。
心得：
看完新聞在納悶怎會是1280
結果自己算了算 男方爸給220 男方媽也給220
結婚爸媽可各加100 男方1人就有640的免稅額
男女兩人才有1280萬...這樣算才對