各位版友們好...
小弟看了一陣子房子，前陣子終於找到心儀的案子
屋主是位年紀蠻大的老婆婆，近幾年已經定居國外
所以賣房事務全權交給在台的小兒子處理
相關授權書仲介說都已辦妥
下了斡旋後，屋主兒子也同意價格，準備簽約
但過程中有三件事，讓我對買下這房子一直有點害怕，想請大家幫忙指點，謝謝
1. 屋主兒子同意價格，但怎麼都不簽斡旋單
推說馬上就要簽約了，斡旋單不用簽
2. 後來在簽約前幾天，透過房仲跟我說
雖然相關授權書都辦了，但不小心漏掉印鑑證明
這樣在辦過戶時會delay，要等印鑑證明從國外寄過來
雖然還是可以先簽約，但簽約、用印、完稅後，就要等印鑑證明寄到才能過戶
從簽約後開始算，大約要45-60天左右才能過戶完成
3. 上面的兩件事已經讓我心裡有點疙瘩，總覺得跟以前買房子的流程不太一樣
然後，在說定的簽約時間的2天前，屋主兒子突然透過房仲跟我說要暫緩簽約
因為在國外的媽媽被發病危通知，說是有感染症 (應該不是covid-19)
所以無法到當地的相關辦事處辦理印鑑證明
雖然屋主兒子還是一直強調他們很有誠意，等媽媽好轉後就會完成簽約
但因為屋主兒子一直都不簽斡旋單，因此後來我也就退斡，把斡旋金拿了回來
幾天前，房仲通知說屋主好轉了，目前印鑑證明已在辦理中
想重新再約簽約的時間.....
想請教：
a. 整個過程就是跟我以前買房很不一樣
本來是打算麻煩房仲(台慶)配合的代書處理
但現在需要額外多找一位代書幫忙看著整個流程嗎？ (是說我也沒有熟悉的代書)
b. 因為真正的屋主在國外
若簽約後 ~ 過戶前，屋主如果怎麼了 (我們都希望奶奶好好的，沒有要詛咒的意思)
我們(買方)可能會遭遇甚麼問題？能否有甚麼方式能避免？
合約上需不需要特別註明甚麼事？
c. 我有上網查過，若簽約後 過戶前，賣方往生
能否繼續交易到房產順利過戶的關鍵在於 是否"公契申報土地移轉現值"
那這部分就是要求代書盡速辦理對吧!!!
有沒有可能卡在甚麼環節？通常多久可以辦好？
若簽約後， "公契申報土地移轉現值"還沒辦好，屋主就過世
那我的頭期款是不是就會卡在履保帳戶內？
直到賣方的權利人把相關繼承弄好，才能決定交易是否繼續或取消
這期間會有相關賠償金嗎？
d. 因為屋主在國外，假設真的怎麼了，其實國內這裡的相關單位不一定知道
有沒有可能:
例如 1/1 簽約，1/5屋主過世 但家屬沒說，1/7才辦好"公契申報土地移轉現值"
結果因為國內沒有辦理死亡登記
所以相關過戶程序都完成了，尾款也都匯款 撥入賣方帳戶了
事後在辦死亡登記時，才發現死亡時間在"公契申報土地移轉現值"之前
這樣整個交易是否會作廢？能否追回款項？ (如果錢都被領光了，也很難追了吧)
更暗黑的想法是，若是在簽約前屋主就過世了，但家屬故意不說 來完成交易
待款項都匯入，宣稱都被某兒子領光了，賣方才申告合約自始無效
那過戶是不是也就失效
這樣有可能嗎？
不好意思，問題有點繁雜，實在是這樣的情況從來沒碰過
麻煩各位幫忙解答，非常感謝