各位前輩好
想請問一下
在下有一棟父母之前留下的2樓透天厝
位於高雄楠梓
但是看了一下建物所有權狀
建於民國59年
換算下來屋齡已經51年了
父母還健在時是出租給其他人
租金也不高
之前遇到租房不退的房客
花了很多心思才趕走
現在在想要怎麼處理這間老屋
一般來說老屋的建蔽率高 可以蓋的面積比較大
所以改建的話 大概就是外表拉皮 內部整修這樣
但由於已經是50年老屋了
想說水電管是否要重拉
或者整個打掉重打地基重建到四樓
但預算就是爆高
想請問各位前輩是否還有其他更好的方案(遺產不想賣出)
看了一下都更條例 應該也不符合
而老屋改建後出租的租金 與整個打掉重建後的租金
感覺好像也沒差多少 除非打成整棟的套房出租 但其實地點沒多好
當然我知道決定權在我 只是我想請問各位前輩們會怎麼選擇
感謝各位

水電一定要重拉啊，50年的配電早不行吧，連配電盤都是舊的，重置你要考慮原地坪大小，建議找坊間專門作老宅補強的業者評估一下，透天沒大問題補一下騎樓結構和重拉水電線，拉皮一下應該還可以

好奇，主結構不動，拉皮的話可以期待再用50年嗎？

樓上 我也是好奇這點 50年屋齡的改建到底能用多久

重建吧，裡面鋼筋應該都腐蝕了，921前的房子也都不耐震

申請改建, 整個圍起來之後實質重建

所以老房還是要存錢改建

重建一勞永逸，整修怎麼整都是浪費錢

主結構都不動，改建還能用多久很難回答吧，因為台灣有地震，但以921的經驗來看台灣透天最大的問題在容易軟腳，所以改建還重建算很專業的問題，建議找業者評估，現在純改建有鋼構或重綁鋼筋的方式，要你自己衡量你可以接受哪種方案

一般來說 沒事不會重建 主結構沒損傷都是拉皮補強結構但是主結構傷不傷不是你說了算 請給專業公司評估

感謝樓上 看來只能改天找建築師泡茶看情況了 謝謝

因為你說地點沒多好 我覺得你要評估土地價值來決定預算明知土地價值不夠又要花大錢的話 是要自住呢?還是投資目的?

重建 以後也好賣

投資目的的話一定是控制預算的 剛好就好 無須花大錢

看要不要考慮賣我..

樓上 謝謝 不過是遺產 目前暫不考慮出售 感謝to XX:目前的話可能是投資為主 因為我另有住所 只是這間還是要處理 不然每年的房地產等增值稅 白花

能規劃成一樓店面2-4樓做套房出租 前後套房一間租高階台積主管至少一萬跑不掉 店面可以租個3-5萬這樣就快十萬了

資訊不足 建議找裝修公司跟建築師分頭評估裝修跟重建地點不怎樣的話應該沒有重建價值

樓上 目前只有兩樓 前面也不太適合店面 位於算是巷底

看一下蔡阿嘎的影片 他阿罵家那種的

楠梓店名目前租到3萬以上的只有鬧區

大馬路商業區高容積率才比較有機會重建 巷內難

巷內的話還要先研究一下巷子是公家的還私人的

拉皮改套的話應該只能租到傳產員工 一間6000吧

高雄要問CECA大，實在是不懂高雄的行情，房價低房租高現在重建的成本相當高，重建租人可能一輩子無法回本吧

自己不住就不用花大錢改裝了吧

樓下ceca

外勞宿舍？

找建築師問吧 地坪容積使用分區營造成本 自己規劃跑一次

建築師問不用收錢嗎？

請他畫圖肯定要收錢 但可能三分鐘打槍就不收錢啊容積率 建蔽率 建築線 前後側面退縮這幾條看完87%大概就不用畫圖了

用土地貸款蓋四樓房租套房

貸款重建

一堆只有皮是整建, 裡子連結構都重建了...

重建比較好，50年一定會有漏水問題。建材也可以用比較好的

重建要看你土地照現在的建蔽/容積率法規能蓋多大有些建築師手繪簡單的草圖也沒再收錢的

要重建的話問鄰居有沒有要一起

水電重拉，不要有走火漏水漏電就租人

給原po參考，我家也是高雄楠梓左營一帶，63年建的透天老宅。10年前拉皮改建時，發現以前的柱子只有6根鋼筋，每根都比我小指還細。如果只靠內部裝潢跟重拉電，你敢再住50年嗎？地如果夠大還是重建吧。

支持重建 不過現金要準備充足

自己住有錢就重蓋，結構等級差太多

樓下ceca大

重建還能有同樣室內大小？

重建就不可能有同樣的樓地板大小 要用新的容積率去算

你沒打算賣又想重建的話，可以用IBIZA兄教的那招，不過屋齡應該不會歸零，之後你要賣會吃點虧

50年為啥不符合都更條例啊?

看你用途啊，自己住就重建，租人就拉皮